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Ausblick: Die verschärfte Mietpreisbremse kommt

Im Jahr 2019 erwarten die Immobilienbranche neue gesetzliche Regelungen. Die Verschärfung der Mietpreisbremse, Mitte Dezember 2018 vom Bundesrat verabschiedet, tritt ab 1. Januar in Kraft. Gerungen wird zudem um Reformen der Grundsteuer und des Mietspiegels.

Auskunftspflicht für Vermieter

In Berlin und weiteren Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Wenn bei Neuvermietung einer Wohnung die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter dies bei Vertragsabschluss begründen und von sich aus Auskunft geben, auf welchen Ausnahmetatbestand er sich beruft. Er muss beispielsweise mitteilen, ob Bestandsschutz für eine höhere Vormiete besteht und ggf. den vorherigen Mietvertrag offenlegen.

Vereinfachte Rüge

Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Die bisherige „qualifizierte Rüge“ musste Tatsachen beinhalten, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Künftig reicht mieterseitig eine „einfache Rüge“ ohne Begründung aus.

Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage wird bundesweit und unbefristet reduziert: Statt bisher 11 % sind künftig nur noch 8 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung umlagefähig. Für Wohnungen mit Nettokaltmieten unter 7 Euro/qm darf die Miete nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 Euro/qm erhöht werden.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Künftig soll es Vermietern erschwert werden, Mieter durch die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Modernisierung beginnt oder die Arbeiten nach Beginn um mehr als ein Jahr ruhen lässt. 

Das gleiche gilt, wenn eine Mieterhöhung von über 100 % angekündigt wird oder die Modernisierungsmaßnahmen so durchgeführt werden, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung einer Pflichtverletzung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren Grund vorbringt. 

Sogenanntes gezieltes Herausmodernisieren von Bestandsmietern wird künftig als Ordnungswidrigkeit eingestuft, einhergehend mit möglichen Geldbußen bis zu 100.000 Euro.

Mietspiegel: Anpassung angekündigt

Über die verschärften Regelungen der Mietpreisbremse hinaus soll im nächsten Schritt der Mietspiegel reformiert werden. Bundesjustizministerium Katarina Barley kündigte an, bei der ortsüblichen Vergleichsmiete solle der Betrachtungszeitraum verlängert werden. Abrupten Mietanstiegen solle so vorgebeugt werden. 

Im Frühsommer 2019 soll ein neuer qualifizierter Mietspiegel in Berlin erscheinen, dessen Datengrundlage aktuell erhoben wird.

Grundsteuer: Ringen um Reformmodell

Ein großes Thema des kommenden Jahres ist die Reform der Grundsteuer – durch die Umlagefähigkeit sowohl für Eigentümer als auch aus Mietersicht relevant. Bundesfinanzminister Olaf Scholz stellte Ende November 2018 zwei Modelle vor. Bevorzugt wird ein werteabhängiges Modell, bei dem Nettokaltmiete, Nutzfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert in die Berechnung einfließen.

Bereits im Januar könnte die Entscheidung für das Reformmodell fallen. Bis Ende 2019 muss die Neuregelung verabschiedet sein.

Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die derzeitige Grundsteuer als verfassungswidrig einstufte: Die Einheitswerte von Gebäuden und Grundstücken führten zu starken Ungleichbehandlungen der Eigentümer, da die Werte in Westdeutschland auf das Jahr 1964 und in Ostdeutschland auf das Jahr 1935 zurückgehen.

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