„Büros werden vermehrt zu Begegnungsflächen im Speckgürtel.“

20. Dezember 2021 | Aissatou Frisch-Baldé ist Bereichsleiterin Büroflächenvermietung und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin. Im Interview erklärt sie, warum Office-Gebäude auch nach Corona ein wichtiges Asset sein werden – und wie Büroflächen in Zukunft genutzt werden.

Frau Frisch-Baldé, wie sind die Marktverhältnisse für Bürogebäude in Berlin aktuell? Werden wieder mehr Büroflächen vermietet als 2020?

Der Berliner Büroimmobilienmarkt befindet sich 2021 auf einem Erholungskurs: In Berlin wurden im vierten Quartal 2021 bereits circa 288.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Seit Jahresbeginn sind es insgesamt etwa 760.000 Quadratmeter. Das Vorjahresergebnis wurde damit bereits um circa 8,6 Prozent übertroffen. Wir haben jüngst beispielsweise Büroflächen an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) und die Deutsche Rentenversicherung vermittelt. Bis Ende des Jahres rechne ich mit einem erhöhten Vermietungsumsatz von bis zu 800.000 Quadratmeter Bürofläche.

Braucht es in Zukunft noch viele neue Bürohäuser, wenn wegen der Pandemie immer mehr Beschäftigte ins Homeoffice gehen?

Die Coronapandemie hat gezeigt, dass Unternehmen etwas zögerlicher geworden sind, was die Anmietung von Büroflächen angeht. Auf absehbare Zeit wird es jedoch trotz Corona und Homeoffice in Berlin einen hohen Bedarf an Büroflächen geben. Die Nachfrage nach Bürogebäuden ist ungebrochen hoch. Bis 2024 sind knapp 2,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche projektiert. Knapp 40 Prozent der Büroflächen, die gerade fertig gebaut wurden, sind bereits auf Jahre im Voraus vermietet.

Werden Büros künftig kleiner werden? Wie werden Büroflächen künftig genutzt werden?

Die Größe der Büroflächen wird sich nicht ändern, aber ihre Funktion. Weil künftig immer mehr Leute remote oder im Homeoffice arbeiten, verliert der klassische „Büroarbeitsplatz“ an Bedeutung. Für einige Angestellte kann es produktiver sein, ein oder zwei Tage im Homeoffice zu arbeiten und die Zeit nicht mit Pendeln zu verbringen. Für die Räumlichkeiten heißt das: Sie werden sich zu Orten der Kommunikation und Begegnung verändern, wo sich Firmenmitarbeiter gleichzeitig zum Austausch, für Meetings oder aus Gründen des kollegialen Miteinanders treffen – aber beispielsweise nicht mehr für die „harte“ Arbeit am Computer. Gleichzeitig geht der Zukunftstrend weg aus den Innenstadtlagen hin zu sogenannten Satellitenbüros und Coworking-Flächen in B-, C-, und D-Lagen im Berliner Speckgürtel. Dort sind die Quadratmeterpreise mit etwa 18 bis 23 Euro nettokalt niedriger, bei gleichzeitig guter Anbindung an das S- und U-Bahnnetz sowie an Autobahnen.

Wie steht es um die Miethöhen? Ist eine Stagnation zu erwarten?

Obwohl sich große Mietgesuche in Coronazeiten tendenziell zurückhalten, steigen die Mieten für Büroflächen, weil die Leerstandsquote mit 2,5 Prozent relativ niedrig ist. Und diese Flächen stehen auch nur vorläufig leer, weil sie für den nächsten Mieter renoviert oder saniert werden. Nachdem die Spitzenmiete im dritten Quartal bereits um knapp 1,3 Prozent auf 39,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist, erreicht sie zum Jahresende erstmals die Marke von 40,00 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete liegt im vierten Quartal bei 30,50 Euro pro Quadratmeter, was zu einem Jahresdurchschnitt von 28,30 Euro pro Quadratmeter und – trotz schwächerer erster Jahreshälfte – einer Steigerung von circa 2,5 Prozent zum Vorjahr führt.