Berlin bleibt für Selbstnutzer und Investoren auch 2021 einer der gefragtesten Standorte für Logistik- und Industrieimmobilien Deutschlands. Neben dem breit gefächerten Fachkräftepool und der hervorragenden Infrastruktur überzeugt der große Absatzmarkt der Hauptstadt zahlreiche Unternehmen. Zudem verstärken die vielfältigen Vernetzungs- und Kooperationsmöglichkeiten mit nationalen und internationalen Unternehmen die Flächennachfrage. Für 2021 prognostiziert Engel & Völkers Commercial Berlin einen Flächenumsatz über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 450.000 m².
Preise und Mieten auf Rekordniveau
Die anhaltend dynamische Nachfrage hat Preise und Mieten für Logistik- und Industrieimmobilien sind in Berlin auf ein Rekordniveau getrieben. Mit Spitzenmieten von rund 7,50 EUR/m² wurden erneut die höchsten Mietpreise entlang der Stadtautobahn erzielt. Im Durchschnitt mussten Mieter 5,90 €/m² bezahlen. „Neben der extremen Angebotsknappheit, besonders von kleinteiligen Flächen, verstärken Sondereffekte, wie die erhöhte Nachfrage nach kurzen und flexiblen Mietverträgen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten, die Preisdynamik“, erläutert Sebastian König, Bereichsleiter Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Berlin, die aktuelle Situation.
Extreme Angebotsknappheit
Mit rund 471.000 m² konnte der Flächenumsatz im Jahr 2020 das Rekord-Vorjahr (510.000 m²) zwar nicht erreichen, übertraf jedoch den Fünf-Jahres-Durchschnitt (450.000 m²) um 4,6 %. Insbesondere die extreme Angebotsknappheit, besonders von kleinteiligen Flächen, hemmt laut dem aktuell erschienenen „Marktreport 2020/2021 Berlin Industrie und Logistik“ weiterhin die Marktdynamik. Dies spiegelte sich zuletzt in einer praktischen Vollvermietung innerhalb der Stadtgrenzen wider. Für viele Unternehmen rücken infolge des gestiegenen Mietpreisniveaus auch einfachere Lagen wie Marzahn, Lichtenberg oder Köpenick sowie gut angebundene Umlandregionen in den Fokus. Spekulative Neubauprojekte werden in der Regel schnell von der hohen Nachfrage absorbiert. Brownfield- und Konversions-Potenziale mit geeignetem Baurecht werden in Berlin zudem stetig weniger, was die Vorlaufzeiten weiter verlängert.
Attraktive Assetklasse
“Unsicherheiten in anderen Anlageklassen, insbesondere Hotel und Retail, sowie mangelnde Anlagealternativen veranlassten zuletzt vermehrt institutionelle Anleger, ihre Portfolios mit Logistik- und Industrieimmobilien aufzustocken”, ergänzt König. Dies nutzten Eigennutzer zuletzt, um mit Sale- &-Lease-Back-Verkäufen Gewinnmitnahmen der jüngsten Wertsteigerung zu realisieren und sich Liquidität und Entwicklungsoptionen zu sichern.
Kleine Flächen stützen Flächenumsatz
Mit einem Anteil von lediglich 12 % am Flächenumsatz verzeichnete der in der Hauptstadt traditionell umsatzstarke Handel 2020 ein verhältnismäßig schwaches Jahr. Zum einen gab es kaum Großabschlüsse. Zum anderen mussten viele Händler aufgrund des geringen Angebots im Online-Geschäft infolge der plötzlichen Entwicklungen auf Logistik-Dienstleister zurückgreifen. Diese erzielten 2020 mit rund 217.000 m² einen Rekord-Flächenumsatz. Mit der Anmietung von CEVA Logistics im Logistik Center Berlin-Süd entfiel der mit Abstand größte Einzelumsatz (55.000 m²) ebenso auf den Bereich Logistik/Transport. Der Abschluss war ebenfalls dafür mitverantwortlich, dass das südliche Umland mit einem Anteil von 41 % zum siebten Mal in Folge den Spitzenplatz der regionalen Verteilung einnahm. Insgesamt wurden 2020 61 % des Flächenumsatzes in den Außenbezirken umgesetzt. Dennoch bleibt auch die Bedeutung der kleineren Flächen hoch. 97 Abschlüsse entfielen auf Flächen kleiner als 2.000 m². Das sind zwar 13 % weniger als im Rekordvorjahr, jedoch 26 bzw. 41 % mehr als 2018 bzw. 2017. 76 % dieser Umsätze erfolgten im Stadtgebiet.
> Mehr erfahren Sie in unserem aktuellen Marktreport Industrie & Logistik Berlin 2020/2021
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