11. Januar 2024 | 2023 war ein herausforderndes Jahr für den Berliner Immobilienmarkt, auch im Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser. Trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes, geprägt durch gestiegene Zinsen und einer in weiten Teilen fortwährend großen Zurückhaltung bei institutionellen Investoren, konnte Engel & Völkers Commercial in Berlin mehr als 100 Wohn- und Geschäftshaustransaktionen begleiten. Mit einem Marktanteil von ca. 25 % hat das Maklerhaus einen besonders detaillierten Einblick in den Berliner Immobilienmarkt und kann nuancierte Insights in die aktuellen Dynamiken geben.
In Kürze zusammengefasst: 3,9 Millionen Euro – so viel musste ein Käufer 2023 für ein durchschnittliches Berliner Wohn- und Geschäftshaus bei Engel & Völkers Commercial aufbringen. Und etwas Zeit: Im Schnitt waren 148 Tage nötig, um den Verkauf eines Objektes vorzubereiten und final unter Dach und Fach zu bringen. Der durchschnittliche Vervielfältiger eines Berliner WGHs lag 2023 bei dem 24,1-fachen der Jahresnettokaltmiete, die entsprechende Rendite damit bei 4,1 %. Der Quadratmeterpreis lag im Mittel bei 2.523,- €/m², die durchschnittliche Miete im Wohnen bei 7,95 pro m2. So einfach die über 100 Transaktionen des Maklerhauses in Zahlen zusammenzufassen sind, so vielfältig präsentierte sich der Markt jedoch in der detaillierteren Einzelbetrachtung. Die interessantesten Insights haben wir hier für Sie ausgewertet:
Die deutliche Mehrzahl der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Käufe (83,9 %) erfolgte aus Bestandshaltungsmotiven. Das bestätigt das Vertrauen der Investoren in die langfristige Wertentwicklung von Berliner Immobilien und ist ein klares Zeichen dafür, dass viele Käufer trotz Mietrestriktionen und politischen Interventionen auf Dauerhaftigkeit setzen und an nachhaltige Renditen glauben.
Während mittel- oder langfristige Wertsteigerungspotenziale bei knapp 40 % der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Käufe die Hauptmotive waren, offenbart die Vielfalt der Gründe die unterschiedlichen Perspektiven und Strategien der Investoren. In fast 13 % der begleiteten Kauffälle entschieden sich Käufer zum Beispiel für ein Objekt, weil bereits Bestände in der Nachbarschaft existierten. 16 % der Käufe wurden mit dem Ziel realisiert, das Objekt zu entwickeln oder aufzuteilen. Vom langfristigen Wertzuwachs bis hin zum Trophäen sammeln – die Motive sind so vielseitig wie der Markt selbst.
Von Projektentwicklern bis zu Privatpersonen – auch der Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt ist ein Schmelztiegel der Diversität. Über 40 % der 2023 von Engel & Völkers Commercial gehandelten Objekte gingen an Privatpersonen, 21 % wurden von Fonds erworben und 16 % fanden ihren Weg in die Bestände von Family-Offices. Das zeigt, dass der Berliner WGH-Markt für viele Käufergruppen attraktiv ist, unabhängig von der Größe des Portfolios.
Berlin ist nicht nur lokal ein Magnet, sondern lockt auch internationales Kapital an. 67 % der Käufer kamen 2023 aus Deutschland, fast die Hälfte aller Käufer sogar aus Berlin selbst, was die Verbundenheit der Berliner mit ihrem Heimatmarkt unterstreicht. Gleichzeitig zeigt die internationale Beteiligung von ca. 33 %, dass Berlins Ruf als globaler Investment-Hotspot weiterhin glänzt. Neben der DACH-Region stellte Israel die größte internationale Käufergruppe dar.
Die meisten Verkäufer im Jahr 2023 waren private Eigentümer (77,3 %). Dies zeigt, dass der Markt auch hier von individuellen Strukturen geprägt ist. Über 90 % der Eigentümer, die sich 2023 von Engel & Völkers Commercial begleitet von einem Berliner Wohn- und Geschäftshaus trennten, kamen nicht nur aus Deutschland, 55 % stammen sogar aus Berlin selbst. Die heimische Präsenz der Verkäufer spricht für die Stärke des lokalen Marktes. Die Motivationen für die Verkäufe waren dabei vielfältig. Vor allem die gestiegenen Ansprüche durch ESG-Themen stellen Eigentümer aktuell vermehrt vor große Herausforderungen – für viele ein Grund, sich von ihrer Immobilie zu trennen. Aber auch die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs und die Realisierung der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre waren für Viele ein Veräußerungsgrund.
Viele Immobilienbesitzer haben ihre Immobilien lange gehalten, bevor sie verkauften – fast ein Viertel sogar mehr als 20 Jahre, was auf eine langfristige Investitionsstrategie und ein solides Vertrauen in den Markt hinweist. Das Gros der Verkäufer konnte somit trotz gesunkener Preise in den letzten 12 Monaten stattliche Wertzuwächse der vielen Jahre zuvor mitnehmen. 80,3 % der Verkäufer hatten das verkaufte Objekt mehr als 10 Jahre im Bestand – hier kann davon ausgegangen werden, dass vor allem der Ablauf der Spekulationsfrist großen Einfluss auf die Verkaufsentscheidung hatte.
Die Daten von Engel & Völkers Commercial zeichnen für 2023 das Bild eines lebendigen, vielfältigen und sich ständig entwickelnden Berliner Wohn- und Geschäftshausmarktes. Es ist ein Markt, der Tradition mit Moderne verbindet, lokale Stärke mit internationalem Einfluss und langfristige Investitionen mit dynamischen Entwicklungschancen: Ein Markt, der so vielschichtig und faszinierend ist wie Berlin selbst.
Auch für das aktuelle Jahr sieht das Maklerhaus die Aussichten für den Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sehr vielversprechend. „Eigentümer zeigen weiterhin ein verstärktes Interesse am Verkauf, angetrieben durch steigende ESG-Anforderungen, gute Renditechancen bei alternativen Investments und steuerliche Anreize. Investoren hingegen profitieren von günstigen Einstiegspreisen und Kapitalwerten sowie einem sich stabilisierenden Kapitalmarkt“, schätzt Benjamin Rogmans, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial in Berlin und Leiter des Wohn- und Geschäftshausbereiches die kommenden Monate ein. Darüber hinaus sorgen seiner Meinung nach der stagnierende Neubau und die steigende Nachfrage nach Wohnraum dafür, dass der Bestand auf lange Sicht immer wertvoller wird.
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