Berlin, 27. Februar 2024 – Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuer (WGH) musste im Jahr 2023 einen Rückgang der gehandelten Objekte sowie des Transaktionsvolumens hinnehmen. Insgesamt wurden 601 Wohn- und Geschäftshäuser (darunter lediglich 4 Paket-Deals) gehandelt, das sind rund 20,6 Prozent weniger als im bereits schwachen Jahr zuvor (2022: 757, davon 18 Paket-Deals). Dabei wurden 2,954 Milliarden Euro umgesetzt, was einem nochmaligen Rückgang von rund 19 Prozent entspricht (2022: 3,639 Milliarden Euro).
Engel & Völkers Commercial Berlin konnte im Jahr 2023 mehr als 100 Wohn- und Geschäftshaustransaktionen erfolgreich begleiten, was einem signifikanten Marktanteil entspricht.
Der durchschnittliche Vervielfältiger eines von Engel & Völkers Commercial in Berlin gehandelten WGHs lag 2023 bei dem 24,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete, die entsprechende Rendite damit bei 4,1 Prozent. Der Quadratmeterpreis lag im Mittel bei 2.533 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete im Wohnen bei 7,95 Euro pro Quadratmeter.
„Die Zurückhaltung der Investoren aufgrund von gestiegenen Zinsen und hoher Inflation spiegelt sich insbesondere in den ersten drei Quartalen in den Zahlen zum Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt wider. Der Markt war von einer starken Verunsicherung geprägt, die sich im vierten Quartal 2023 deutlich auflöste“, kommentiert Benjamin Rogmans, Geschäftsführer und Leiter Wohn- und Geschäftshausmarkt bei Engel & Völkers Commercial Berlin, die Entwicklungen.
Das stärkere vierte Quartal 2023 brachte nicht zuletzt durch ca. eine Hand voll großvolumiger Deals in Spandau, Pankow und Köpenick insgesamt ein Transaktionsvolumen von rund 1,280 Milliarden Euro hervor und hebt sich damit deutlich von den anderen Quartalen ab (Q1/2023: 387 Millionen Euro, Q2/2023: 730 Millionen Euro, Q3/2023: 549 Millionen Euro). Mit 203 gehandelten Objekte ist das vierte Quartal 2023 ebenfalls am stärksten (Q1/2023: 108, Q2/2023: 143, Q3/2023: 145).
Mit insgesamt 60 Transaktionen bildet Neukölln den Spitzenreiter bei den gehandelten Wohn- und Geschäftshäusern. Dahinter folgen Steglitz mit 50, Charlottenburg mit 44 und Reinickendorf mit 43.
Das höchste Umsatzvolumen wurde 2023 mit rund 337 Millionen Euro in Spandau registriert, wovon jedoch der Großteil aus einer einzigen Transaktion resultiert. Dahinter folgen Charlottenburg (rund 295 Millionen Euro), Schöneberg (rund 261 Millionen Euro) und Neukölln (251 Millionen Euro). Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus lag gem. GAA im Jahr 2023 bei 4,9 Millionen Euro.
Die hauptsächliche Motivation der Käufer eines Berliner Wohn- und Geschäftshauses bei Engel & Völkers Commercial war die mittel- und langfristige Bestandshaltung. Nur wenige Investoren (16 %) erwarben die Objekte mit dem vorrangigen Ziel, sie weiterzuentwickeln oder aufzuteilen.
Die meisten Käufer waren Privatpersonen, gefolgt von Fonds. Auffällig ist hierbei, dass vermehrt Family-Offices auf den Markt drängen, die sich ein Stück Berlin für durchschnittlich 2.500 €/m² sichern möchten. Deren Umsatzanteil hat sich von 6 % im 10-Jahres-Durchschnitt auf erstaunliche 17 % erhöht. Insgesamt kamen die meisten Investoren aus Deutschland (67%), nicht zuletzt sogar aus Berlin selbst. Aber auch internationale Investoren waren 2023 am Berliner WGH-Markt aktiv, der Großteil davon aus der DACH-Region und Israel.
Bei den Verkäufern von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin spielten zunehmend ESG-Themen eine Rolle. Die hohen gesetzlichen Ansprüche stellen viele Eigentümer vor eine große Herausforderung, weshalb sich einige für den Verkauf ihrer Immobilie entschieden haben.
Die meisten Verkäufer waren private Eigentümer (77,3 %). Über 90 % der Verkäufer kamen aus Deutschland, der Großteil davon (55 %) aus Berlin. 80,3 % der Eigentümer hielten ihre Immobilien über 10 Jahre, bevor sie diese wieder verkauften – 23,5 % sogar mehr als 20 Jahre. Trotz der in den vergangenen 18 Monaten gesunkenen Preise konnten sie somit in aller Regel enorme Wertzuwächse realisieren.
Für das aktuelle Jahr sieht das Maklerhaus sehr vielversprechende Aussichten für einen deutlich belebten Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. „Eigentümer zeigen weiterhin ein Interesse am Verkauf. Unter anderem durch steigende ESG-Anforderungen, gute Renditechancen bei alternativen Investments und steuerliche Vorteile, gibt es für private Eigentümer auch 2024 ausreichend Anreize für den Verkauf der eigenen Immobilie. Zu erwarten ist daneben, dass auch Fonds im vor uns liegenden Jahr wieder einen größer werdenden Anteil der Verkäufer ausmachen werden.
Investoren hingegen profitieren von günstigen Einstiegspreisen und Kapitalwerten sowie einem sich stabilisierenden Kapitalmarkt“, schätzt Rogmans das weitere Transaktionsjahr 2024 ein. Darüber hinaus führen seiner Meinung nach der stagnierende Neubau und die steigende Nachfrage nach Wohnraum dazu, dass der Bestand in der Hauptstadt auf lange Sicht immer wertvoller wird. In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Berlin einen beeindruckenden Bevölkerungszuwachs von 9,45 Prozent und steht nun an der Schwelle zu 3,9 Mio. Einwohnern. Berlin ist und bleibt ein Hotspot für Immobilieninvestitionen, geprägt von langfristigem Vertrauen, Diversität und einer starken lokalen sowie internationalen Anziehungskraft. Ganz aktuell bieten sich bei entsprechender Bonität und ausreichendem Eigenkapital-Einsatz auch bereits nicht unerheblich verbesserte Zinskonditionen.
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