Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern vernachlässigen oftmals das Thema Nachhaltigkeit. Das kann sich rächen, denn die ökologischen Eigenschaften eines Gebäudes bestimmen in immer höherem Maße seine Werthaltigkeit.
Wer ein Wohn- und Geschäftshaus als Kapitalanlage erwerben will, achtet auf viele Dinge: baulicher Zustand, Betriebskosten, Mieteinnahmen, Mieterstruktur und vieles mehr. Die Nachhaltigkeit des Gebäudes ist ein relativ neues und schwer zu greifendes Kriterium, und viele Investoren sind unsicher, wie sie sie in der Kaufentscheidung berücksichtigen sollen. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Themen.
Bereits seit 2014 haben Eigentümer Miet- oder Kaufinteressenten schon beim Besichtigungstermin unaufgefordert einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Aktuell bedeutet, dass der Ausweis höchsten zehn Jahre alt sein darf. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass Eigentümer nur einen veralteten oder gar keinen Energieausweis vorlegen können, und nicht selten versäumt es der Kaufinteressent, danach zu fragen. Ohne einen aktuellen Energieausweis sollten Sie allerdings auf keinen Fall eine Kaufentscheidung fällen. Denn er enthält Informationen, die zur Bewertung des Gebäudes unverzichtbar sind.
So gibt der Energieausweis unter anderem Aufschluss über den zu erwartenden Energieverbrauch je Quadratmeter Wohnfläche. Ein unsanierter Altbau der schlechtesten Effizienzklasse H lässt sehr hohe Heizkosten erwarten. Aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise achten Mieter zunehmend auf die Energieeffizienz, und ein schlechter Wert könnte eine Vermietung erschweren.
Der Energieausweis gibt außerdem die Treibhausgasemissionen an, die der Betrieb des Gebäudes verursacht. Für diese muss der Eigentümer eine CO2-Abgabe zahlen. Bis vergangenes Jahr konnte er diese vollständig an seine Mieter weitergeben. Seit diesem Jahr muss er einen Anteil davon selbst tragen. Dieser Anteil ist umso höher, je geringer die Energieeffizienz des Gebäudes ist und beläuft sich auf bis zu 95 Prozent für die niedrigste Klasse H. Das schlägt zu Buche, zumal der CO2-Preis regelmäßig angehoben wird, um Eigentümer zum energetischen Sanieren zu motivieren.
Die Prüfung der Bausubstanz sollte auch die Dämmung des Gebäudes umfassen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt die Dämmung der obersten Geschossdecke vor. Existiert dieser „Mindestwärmeschutz“ nicht, können erhebliche Geldbußen fällig werden. Zudem werden weitere nachträgliche Dämmmaßnahmen verpflichtend, wenn bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Fehlt eine ausreichende Dämmung, müssen Sie die Mehrkosten dafür einkalkulieren, wenn Sie Fassade oder Dach renovieren wollen.
Entsprechend ratsam ist es, sich über Art und Alter der Heizanlage zu informieren. Zwar ist die Ausgestaltung des neuen Heizungsgesetzes noch offen, aber es ist eine Austauschpflicht für bestimmte Heizungsarten vorgesehen, wenn sie ein bestimmtes Alter erreicht haben. Auch diese Kosten sollten Sie in Ihrer Bewertung und Kaufentscheidung berücksichtigen.
Der Nachhaltigkeitsstandard des Gebäudes beeinflusst nicht nur die Höhe zukünftiger Sanierungskosten. Es wird zunehmend schwerer, Wohnungen mit hohen Heizkosten zu attraktiven Konditionen zu vermieten. Die Aussicht auf geringere Mieteinnahmen oder hohen Sanierungsaufwand drückt zudem den Wiederverkaufswert. Im Extremfall kann es passieren, dass ein Gebäude kaum noch zu vernünftigen Konditionen vermietet oder verkauft werden kann. Man spricht dann von einem „stranded Asset“.
Die finanziellen Folgen eines schlechten energetischen Standards spüren Sie als Eigentümer nicht erst im Verkaufsprozess. Wenn Sie das Haus beleihen, bemisst die Bank die Kreditkonditionen am Verkehrswert. Auf diesen hat die Energieeffizienz zunehmenden Einfluss.
Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema ESG und Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft sowie ihren Einfluss auf Immobilieneigentümer und -Investoren.
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