Am 01.12.2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft, nachdem das Reformgesetz am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Die neuen Vorschriften bringen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich.
Das Gesetz zur WEG-Reform, welches vollständig „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ heißt, führt im Wesentlichen zu folgenden Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz:
Anspruch auf zertifizierten Verwalter
Die Neuregelung des Gesetzes gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit verbunden einen Sachkundenachweis – zu verlangen.
Damit ausreichend Zeit bleibt, um ein entsprechendes Zertifizierungsverfahren zu entwickeln und einzuführen, besteht der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform.
Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre, also bis zum 1.6.2024, als zertifizierter Verwalter. Damit wird Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, etwas Zeit eingeräumt, um die nötige Prüfung abzulegen.
Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten sind vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters ausgenommen, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Hier muss lediglich dann ein zertifizierter Verwalter eingesetzt werden, wenn ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines solchen verlangen.
Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt. Danach müssen Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen.
Erweiterte Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse für Verwalter
Auch ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter künftig berechtigt, über Maßnahmen zu entscheiden, die im Verhältnis zur Größe der Anlage von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Je nach Einzelfall kann der Verwalter kleinere Reparaturen beauftragen, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge abschließen und Hausgeldforderungen gerichtlich durchsetzen.
Die Eigentümer können selber definieren, zu welchen solcher Maßnahmen im Rahmen welcher Grenzen der Verwalter berechtigt sein soll. Zur Kontrolle können sie auch bestimmen, dass einzelne Maßnahmen der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder des Verwaltungsbeirates bedürfen.
Außenvollmacht für Verwalter
Künftig hat der Verwalter im Außenverhältnis per Gesetz Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Er kann also die Gemeinschaft nach außen wirksam per se vertreten. Eine Ausnahme gilt lediglich für den Abschluss von Darlehensverträgen oder Grundstückskaufverträgen. Diese setzen einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.
Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Künftig ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vollumfänglich rechtsfähig. Bislang war sie im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums lediglich teilrechtsfähig. Also ist die Gemeinschaft Trägerin der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt, dabei ist die Eigentümerversammlung Willensbildungsorgan und der Verwalter Vertretungsorgan.
Die Wohnungseigentümerversammlung wird vereinfacht
Nach der WEG-Novelle können Eigentümer künftig online an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Weiterhin ist Beschlussfähigkeit gegeben, unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise der auf sie entfallenden Miteigentumsanteile. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Ein Einberufungsverlangen kann mit Inkrafttreten der Novelle künftig einfacher auch in Textform, z. B. per E-Mail, erfolgen. Eine Schriftform ist nun nicht mehr nötig.
Auch Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform. Zudem kann künftig auch in Textform darüber beschlossen werden, dass bezüglich konkreter Beschlussinhalte auch im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.
Beschlusssammlung wird doch nicht abgeschafft
Die Pflicht, eine Beschlusssammlung zu führen, bleibt bestehen.
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jeder Wohnungseigentümer erhält gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Entscheidung über Kostentragung wird flexibler
Mit der Novelle können die Eigentümer umfassender über die mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen.
Verwaltungsbeirat wird flexibler ausgestaltet
Die Zahl der Beiratsmitglieder kann nunmehr flexibel durch Beschluss festgelegt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Neu ist außerdem, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter zu überwachen hat.
Verwalter kann einfacher abberufen werden
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen. Dabei endet dann spätestens sechs Monate nach Abberufung der Verwaltervertrag.
Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
Anfechtungsklagen sind künftig nicht mehr gegen die übrigen Miteigentümer, sondern – aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit – gegen die Gemeinschaft zu richten.
Verwalter haftet nicht mehr für Rechtsstreit bei grobem Verschulden
Die Regelung, dass der Verwalter bei grobem Verschulden die Kosten eines Rechtsstreits zu tragen hat, wird gestrichen.
Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Bislang war es nicht möglich, Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel, die auch Erwerber binden, in das Grundbuch einzutragen. Zu deren Schutz müssen solche Beschlüsse nunmehr in das Grundbuch eingetragen werden, um auch Erwerber zu binden.
Bauliche Maßnahmen werden erleichtert
Beschlüsse über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können künftig mit einfacher Mehrheit gefasst werden, ohne dass alle von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer zustimmen müssen.
Auch die Kostenverteilung für solche Maßnahmen wird neu geregelt: Die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, müssen diese bezahlen.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Dann haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer die Kosten nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Sollte sich die Maßnahme innerhalb angemessener Zeit amortisieren, werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer verteilt. Das Gesetz lässt undefiniert, was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist.
Weiterhin wird die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen vereinfacht: Zukünftig erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Bislang musste der Zeitpunkt, zu dem die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist, anhand der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung und des Datums der Übergabe berechnet werden. Diese Unsicherheit wird nun beseitigt, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.
Zudem können Ersterwerber von Wohnungseigentum künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden.
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Mit der WEG-Reform wird die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert. Damit können an solchen Flächen weiterhin nicht nur Sondernutzungsrechte begründet, sondern diese auch zu Sondereigentum erklärt werden.
Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Nach der Neufassung des Gesetzes muss im Hinblick auf die Jahresabrechnung nicht mehr über die Abrechnungsspitze und das zugrunde liegende Rechenwerk beschlossen werden, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze.
Neu kommt hinzu, dass der Verwalter künftig nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufstellen muss.
Neben einer Instandhaltungsrücklage, die künftig Erhaltungsrücklage heißt, hat der Verwalter das wesentliche Gesellschaftsvermögen anzugeben.
Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums
Mit der WEG-Reform werden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums so angepasst, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen – wie etwa die Verletzung der Pflicht, Kosten zu tragen –, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann.
Synchronisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mieter von Wohnungseigentum sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Das Problem des „Durchreichens“ von Hausgeldabrechnungen auf den Mieter entfällt künftig.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung.
Öffnungszeiten:
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