Wie entwickeln sich die Anlagemärkte in der Hauptstadt? Ali M. Asefoglu, Executive Director - Head of Investments bei Engel & Völkers Commercial Berlin, wirft einen Blick voraus.
Laut verschiedener Studien bleibt Berlin auch 2018 unter den beliebtesten Standorten für Investoren und Mieter – trotz möglicher Zinswende und Mangel an Objekten: Was spricht für Berlin?
Institutionelle Investoren überzeugen die positiven Fundamentaldaten der Hauptstadt: Eine immer stabilere Wirtschaft mit guten Konjunkturaussichten und einem deutlich stärkeren BIP-Wachstum im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.
Diese Entwicklung wirkt sich besonders positiv auf die Arbeitslosenquote aus, die auf einem historisch niedrigen Stand ist. Rekordverdächtig ist auch der Flächenumsatz auf dem Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt, und das bereits im dritten Jahr in Folge. Mit einer Leerstandsquote deutlich unter 3% und einer anhaltend starken Nachfrage werden die Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter anziehen. Entsprechend rechnen Investoren mit kontinuierlichen Mieteinnahmen und Mietsteigerungspotenzialen.
Berlin liegt beim prognostizierten Immobilienpreisanstieg an der Spitze – im aktuellen RICS-Monitoring gehen jedoch zwei Drittel davon aus, dass sich der Markt seinem Höhepunkt nähert. Wie schätzen Sie diese Prognose ein?
Wir haben bereits vereinzelte Spitzen-Nettoanfangsrenditen von unter 3% gesehen – diese Marke werden wir mittelfristig durchbrechen. Für Berlin gehen wir daher von einem weiteren Preisanstieg aus. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Markt tatsächlich seinem Höhepunkt nähern – durch Berlins hohes Mietsteigerungspotenzial sehen wir jedoch noch Luft nach oben. Denn ein nachhaltiges Mietwachstum spielt für die Preisermittlung einer Immobilieninvestition eine Hauptrolle.
Wie bewerten Sie die Entwicklung des Berliner Wohnimmobilienmarkts?
Die Hauptstadt braucht dringend mehr Wohnungen, um der Nachfrage von Mietern und Investoren gleichermaßen Rechnung zu tragen. Einem Einwohnerzuwachs von knapp 50.000 Personen in 2017 stehen nach unseren Berechnungen rund 16.600 fertiggestellte Wohnungen gegenüber. Bei durchschnittlich 1,8 Personen pro Haushalt hätten dem Berliner Immobilienmarkt im vergangenen Jahr jedoch rund 27.650 neue Wohnungen zugeführt werden müssen.
Wie sieht es auf den anderen Anlagemärkten aus – Retail, Büro und Industrie?
Für den Büroimmobilienmarkt sehen wir weiterhin eine starke Nachfrage, sowohl auf der Nutzerseite als auch von Investoren. Die Herausforderung liegt in der Angebotsknappheit und darin, dem Markt ausreichende Flächen zuzuführen.
Eine spannende Entwicklung sind die in Deutschland relativ neuen Coworking-Konzepte, die sich bereits mehrere große Flächen gesichert haben und mittlerweile eine der größten Nutzergruppen bilden. Berlin profitiert hier besonders vom hohen Bedarf in den Bereichen Telekommunikation, Medien und Technologie (TMT).
Im Retail-Sektor sehen wir eine Konzentration auf die High-Street-Lagen mit Flagship- und Concept-Stores. Auch werden immer mehr Verkaufsflächen zu reinen Ausstellungsräumen umgewandelt. Für eine zusätzliche Konsolidierung der Einzelhandelsläden sorgt der Fortschritt des E-Commerce. Seitens der Einzelhändler steigen die Anfragen nach kurzen Mietvertragslaufzeiten.
Für den deutschen Logistik- und Industrie-Investmentmarkt war 2017 ein Boom-Jahr mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 8 Mrd. Euro. Auch in Berlin wuchs diese Asset-Klasse im letzten Jahr beachtlich und erzielte einen Flächenumsatz von über 400.000 m². Die starke Nachfrage liegt insbesondere am stetig steigenden Anteil des E-Commerce und Trends wie taggleicher Warenlieferung. Angebote wie Amazon Fresh oder Kochboxen erfordern einen erhöhten Bedarf an modernen Logistikflächen, auch im innerstädtischen Bereich.
Entsprechend ist Berlin einer der am meisten nachgefragten Märkte für Immobilien dieser Asset-Klasse. Bei einem gleichzeitig relativ geringen Angebot an Investitionsmöglichkeiten gab es in den vergangenen Jahren eine starke Kompression der Spitzenrendite, die seit 2015 von 6% auf ca. 4,5% gesunken ist. Bedingt durch die rasante technologische Entwicklung, gehen wir von einer sehr positiven Entwicklung für diese Asset-Klasse aus.
Halten, erhöhen oder verkaufen – wozu tendieren Anleger derzeit und welche Risiken sehen sie?
Im aktuellen Marktumfeld kann sich ein Verkauf positiv auf das Immobilienergebnis des jeweiligen Investors auswirken. Diese Situation sollte jedoch im Einzelfall geprüft werden.
Viele Investoren haben jedoch nach wie vor Anlagedruck und Schwierigkeiten, entsprechende Immobilien für ihre jeweiligen Portfolien zu finden.
Zur Person
Ali M. Asefoglu ist seit Mitte Januar Bereichsleiter Investment bei Engel & Völkers Commercial Berlin. Er verantwortet die Investment-Beratung in den Assetklassen Büro, Retail, Industrie und Residential.
Das Investment Team verstärkt sich in 2018 – erfahren Sie mehr in der Bildergalerie.
Über RICS
Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ist der weltweit führende Berufsverband für Immobilienfachleute. Zu den Aufgaben der RICS gehören die Aus- und Fortbildung, die Förderung des Berufsstandes und die Wahrung von fachlichen und ethischen Standards.
Öffnungszeiten:
Mo - Fr von 9 bis 18 Uhr
