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Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin nähern sich einem Plateau und steigen auch 2019 nur noch moderat

  • Umsatzvolumen summiert sich in der Hauptstadt auf rund 5,5 Mrd. Euro in 2018 (rund 15 Prozent mehr gegenüber 2017)
  • Innenstadtgebiet bleibt mit Friedrichshain, Charlottenburg, Neukölln und Wedding führend bei größten Umsatzvolumina​​
  • Durchschnittlicher Kaufpreis pro Objekt steigt um knapp 22 Prozent auf circa 5,36 Mio. Euro 
  • Ergebnisse basieren auf vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin

Stand 02.04.2019 – Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt ist 2018 um 14,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 5,5 Milliarden Euro gestiegen (2017: 4,79 Milliarden Euro). Dabei zeigte sich die Anzahl der Transaktionen leicht rückläufig und ging um rund 9,4 Prozent im Vergleich zu 2017 zurück. Insgesamt wurden in Berlin im vergangenen Jahr 1.026 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt (2017: 1.133 Verkäufe).
Der durchschnittliche Kaufpreis eines Wohn- und Geschäftshauses stieg im Vorjahresvergleich um rund 22 Prozent auf 5,36 Millionen Euro (2017: 4,22 Mio. Euro). Die Analyse der Marktentwicklung von Engel & Völkers Commercial Berlin basiert auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin.
„Das Transaktionsgeschehen auf dem Berliner Zinshausmarkt ist stark vom knappen Angebot getrieben“, sagt Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Kaufinteressenten müssen bei der Objektauswahl immer wieder Kompromisse eingehen, sowohl bei Renditeerwartungen als auch bei präferierten Lagen. Hinzu kommen von der Politik induzierte Maßnahmen, wie Milieuschutz oder Mietpreisbremse, welche die Entwicklungsmöglichkeiten der Objekte maßgeblich beeinflussen. Dies spiegelt sich in verlängerten Vermarktungszeiten wider.“

Berlin - Transaktionsvolumen und durchschnittlicher Verkaufspreis in Mio. Euro Berlin: Top 10 - Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Berlin

Innenstadtbezirke mit höchster Transaktionsanzahl und Umsatzvolumen 

Die Innenstadtbezirke Neukölln (97 Transaktionen) und Steglitz (82) sind auch 2018 unter den populärsten. Auf dem zweiten Platz rangiert Reinickendorf (95). Die wenigsten Transaktionen wurden in Marzahn (6 Transaktionen), Hohenschönhausen (11) und Hellersdorf (14) verzeichnet. Dies erklärt sich einerseits durch die Nachfrage- und Preisentwicklung in den einzelnen Lagen sowie durch das knapper werdende Angebot, steht aber auch im Zusammenhang mit dem Objektbestand: So finden sich in den östlichen Randbezirken vornehmlich Objekte in Plattenbauweise, die aufgrund ihres großen Volumens seltener gehandelt werden.

Berlin - Anzahl gehandelter Wohn- und Geschäftshäuser Berlin: Top 10 - Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Berlin

Beim Blick auf die Umsatzvolumina liegen ebenfalls die Berliner Bezirke innerhalb des S-Bahn-Rings vorn. In den Top 10 ist Friedrichshain neuer Spitzenreiter mit rund 477,4 Mio. Euro (+287 Prozent). Den zweiten Rang belegt Charlottenburg, der Spitzenreiter der beiden Vorjahre, mit 397 Mio. Euro und einem gestiegenen Transaktionsvolumen von 22,7 Prozent. Neukölln folgt auf dem dritten Platz mit 391,1 Mio. Euro.

Berlin - Transaktionsvolumen und Transaktionsanzahl in 2018, im Vergleich zum Vorjahr - Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Berlin

Durchschnittlicher Kaufpreis pro Objekt steigt besonders in nachgefragten Lagen

Insgesamt verzeichnete der Berliner Markt einen moderaten Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise pro Objekt. Den höchsten durchschnittlichen Kaufpreis in innerstädtischen Lagen erzielten nach den Daten des Gutachterausschusses Objekte im Altbezirk Friedrichshain mit 14,47 Mio. Euro (+ 216,6 Prozent) und Tiergarten mit 8 Mio. Euro (+ 56,69 Prozent). Außerhalb der Innenstadt liegt auf Rang zwei Lichtenberg mit 10,17 Mio. Euro (+ 79,1 Prozent).
Kaufpreisrückgänge wurden in den Altbezirken Treptow (-42,4 Prozent), Köpenick (-40,29 Prozent) und Mitte (-32,5 Prozent) verzeichnet.
„Gesamtstatistisch sind diese Zahlen sicherlich korrekt, ein Rückschluss auf tatsächliche Kaufpreisentwicklungen bezogen auf den Kaufpreis/qm sollte hieraus jedoch nicht gezogen werden“, ergänzt Philip Hetzer.

Berlin - Transaktionsvolumen Wohn- und Geschäftshäuser Berlin in Mio. Euro von 2012 bis 2019 - Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Berlin

Engel & Völkers prognostiziert für 2019 leicht sinkende Nachfrage

„Wir rechnen weiterhin mit einem knappen Angebot und einer leicht sinkenden Nachfrage, die der restriktiven Mietpreispolitik geschuldet ist“, so Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. „Auch das Ausrufen immer neuer Milieuschutzgebiete durch den Berliner Senat wirkt auf den Immobilienmarkt ein.“ Dies führt nach Einschätzung des Marktexperten immer wieder zu Verunsicherungen bei Eigentümern und Investoren. Eine Analyse der Verkaufszahlen und der Kaufpreise ergab bereits erste Auswirkungen auf das Transaktionsgeschehen. „Die Instrumente der Politik zeigen Wirkung: So sind Käufer vorsichtiger und prüfen noch genauer, bevor sie ein Angebot abgeben. Der Beratungsbedarf insbesondere zu Objekten in Milieuschutzgebieten ist deutlich gestiegen“, so Schröder.


Informationen zur Datengrundlage:
Die Zahlen basieren auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin vom 12. Februar 2019. Die Zahlen der Vorjahresdaten haben als Stichtag den 15. März 2018. Die Altbezirke basieren auf den Grenzen vor der Bezirksreform am 1. Januar 2001.



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