Mietendeckel Berlin: Überblick zum Gesetz zur Mietenbegrenzung

UPDATE: Der Berliner Mietendeckel wurde mit Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in Karlsruhe vom 15. April 2021 für ungültig erklärt.

Alles zur aktuellen Entwicklung finden Sie hier.



Ausführungsvorschriften regeln Unklarheiten zum Mietendeckel

Stand 30.04.2020 | Seit dem 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte Mietendeckel, in Kraft.

Am 17.04.2020 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Ausführungsvorschriften veröffentlicht, die Interpretationsfragen zum Mietendeckel-Gesetz genauer erläutern. Die Ausführungsvorschriften legen den Rahmen fest, in dem sich die Verwaltung bewegen soll, und konkretisieren die Höhe der Bußgelder. Für Gerichte sind sie nicht bindend.



Die wesentlichen Inhalte lesen Sie in unserer Zusammenfassung der Ausführungsvorschriften.

Der Mietendeckel in Berlin im Überblick

Der Mietendeckel ist eine allgemeine Mietpreisbegrenzung für fünf Jahre und friert die Mieten auf den Stand vom 18.06.2019 ein. Für nach dem Stichtag geschlossene Mietverträge darf höchstens die Vormiete derselben Wohnung bzw. die niedrigere Mietobergrenze verlangt werden. Ab 2022 erlaubt das Gesetz Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich. Die Regelungen des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen des preisfreien Wohnraums.

Vom Mietendeckel ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden. Ausgenommen ist auch ehemals dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter Wohnraum, der nach dem 01.01.2014 mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand für Wohnzwecke wiederhergestellt wurde. In diesem Fall muss vor den baulichen Maßnahmen eine Unbewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegen haben.

Ebenfalls vom Mietendeckel ausgenommen ist Gewerberaum, der mit erheblichem Aufwand in Wohnraum umgebaut und umgewidmet wird.

Für Sozialwohnungen, die aus der Bindung fallen, gilt der Mietendeckel – in diesem Fall nicht die Stichtagsmiete, sondern die im Bindungszeitraum zuletzt vereinbarte Miete.​

Bei Neuvermietung im Bestand dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. War die vorherige Miete höher als die Mietobergrenze, darf maximal zur Mietobergrenze vermietet werden.

Mieter müssen nicht aktiv werden, damit ihre Rechte wirksam werden. Der Mietendeckel wurde als Verbotsgesetz ausgestaltet und hat somit direkte Konsequenzen für Vermieter.

Vermieter sind verpflichtet, den Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen.

Bei Mietverträgen, in denen keine Nettokaltmiete vereinbart ist, muss der Vermieter bei Bedarf und auf Verlangen der zuständigen Stellen den Mietern den Nettomietbetrag nennen sowie die Daten der Berechnungsgrundlage zur Verfügung stellen.

Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu fordern. Verstöße durch die Vermieter gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können Mieter beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen oder sich an eine bezirkliche Mieterberatung wenden, um das weitere Vorgehen abzuklären.

Das Gesetz legt ein Verbot für überhöhte Mieten fest. Dieses gilt allerdings erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes ab 23.11.2020. Als überhöht gelten dann Mieten, die um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegen, unter Berücksichtigung der Wohnlage und wohnwerterhöhenden Merkmalen.

Details zu Wohnlagen und Wohnwertmerkmalen finden Sie am Ende dieses Beitrags unter „Wie berechnen sich Mietobergrenzen und zulässige Zuschläge?“, sowie in unserer Checkliste zu den Pflichten für Eigentümer und Vermieter.

Modernisierungskosten können nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen zu max. 1 Euro/m² auf die Miete umgelegt werden. Die Grenze gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Voraussetzung ist, dass Vermieter die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigen. Eine Modernisierungsanzeige können Sie hier stellen.

Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind jene, zu der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind: Zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung, zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau. 

Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten können Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist dann jedoch nicht zulässig.

Eine Härtefallregelung schützt Vermieter vor dauerhaften Verlusten. Das heißt, es können bei wirtschaftlichen Härtefällen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist. Einen Härtefallantrag an die IBB können Sie hier stellen.

Verstöße gegen das Mietengesetz können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Wie berechnen sich Mietobergrenzen und zulässige Zuschläge?

Für modern ausgestattete Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Dabei ist nur die Ausstattung maßgeblich, die vom Vermieter gestellt wird. Eine moderne Ausstattung liegt laut Mietentabelle des Gesetzes vor, wenn der Wohnraum mindestens 3 von 5 Merkmalen aufweist:

• Einbauküche​
• Hochwertige Sanitärausstattung
• Hochwertiger Bodenbelag
• Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)



Erfolgt die Wiedervermietung von Wohnraum nach einer umlagefähigen Modernisierung, dürfen die oben genannten 5 modernen Ausstattungsmerkmale nicht zusätzlich umgelegt werden, um eine Erhöhung der Mietobergrenze bei Wiedervermietung nach Modernisierung um bis zu 2 Euro/qm zu vermeiden. 



Die Mietobergrenzen erhöhen sich ebenfalls um einen Zuschlag von 10 %, wenn der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen liegt.
Damit gilt für die Berechnung der zulässigen Miete: Obergrenze laut Mietentabelle + oben aufgeführte Zuschläge.
Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes müssen Vermieter ihre Miete senken, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 Cent/Quadratmeter monatlich), mittlere Lage (-9 ct/qm monatl.) und gute Lage (+74 ct/qm monatl.) berücksichtigt.

Bis die laut Gesetz zu erlassende Wohnlagenkarte vorliegt, kann die Wohnlage anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden.

Ist der Mietendeckel in Berlin verfassungskonform?

Dies ist umstritten – die abschließende Prüfung wird beim Bundesverfassungsgericht liegen.

Es gibt mehrere Gutachten, die den Mietendeckel als zulässig beurteilen. Die rot-rot-grüne Berliner Regierung argumentiert, dass der Mietendeckel eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts sei, welches Ländersache ist. Eine abschließende Klärung durch das Bundesverfassungsgericht wird in den kommenden Monaten erwartet.

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