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Mietendeckel Berlin: Das ändert sich für Vermieter und Eigentümer

Referentenentwurf zum Mietendeckel: Einigung im Senat 

Am Abend des 29. August 2019 einigte sich die rot-rot-grüne Koalition in Berlin auf einen Kompromiss zum Mietendeckelentwurf. Nach mehreren Wochen kontroverser öffentlicher Diskussionen ist damit der radikale interne Entwurf von Senatorin Katrin Lompscher (Linke) vom Tisch, der mit Mietobergrenzen zwischen 3,42 Euro und 7,97 Euro pro Quadratmeter für Aufruhr sorgte.

Unabhängig von der Lage sollten sich die Kaltmieten ausschließlich nach dem Alter des Objekts und der Ausstattung richten. Lediglich Neubauten ab 2014 sollten vom Mietendeckel ausgenommen sein.

Obergrenze bei rund 8 Euro/qm vom Tisch – „atmender Mietendeckel“ geplant

Die vorgeschlagenen Mietobergrenzen wurden mit Hinweis auf zweifelhafte Verhältnis- und damit Verfassungsmäßigkeit abgelehnt. Bei dem bereits im Juni verkündeten fünfjährigen Einfrieren der Mieten ab 2020 soll es dagegen bleiben. Als Mietobergrenze sind bis zu 30 Prozent des Haushaltseinkommens vorgesehen. Darüber hinaus soll auf Antrag die Miete gesenkt werden können. Es ist jedoch nur der Teil der Miete zu berücksichtigen, der auf eine angemessene Wohnfläche entfällt. 

Die Miethöchstwerte sollen auf Mietpreisen aus dem Jahr 2013 basieren und die positive Einkommensentwicklung in Berlin bzw. die Inflation berücksichtigen. Für Vermieter sollen jährliche Mieterhöhungen bis zu diesen Höchstwerten möglich sein.

Koalitionsbeschluss zum Mietendeckelgesetz am 22. Oktober 2019 

Vor dem geplanten Beschluss am 22. Oktober 2019 sind weitere Beratungen im Koalitionsausschuss am 17. Oktober geplant. 

Bei der Senatssitzung am 15. Oktober gelang es den Koalitionspartnern nicht, weitere Einigungen zu erzielen.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Neues Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit: Mietenstopp ja, Absenkung nein

Im jüngsten Gutachten vom 15. Oktober 2019, beauftragt von der Berliner Senatskanzlei, kommt Verfassungsrechtsexperte Ulrich Battis zu einer differenzierten Einschätzung des Gesetzesvorhabens. Ein Mietenmoratorium sei zulässig, das Absenken von Mieten und Festsetzen von Obergrenzen dagegen nicht. Eine rechtssichere Lösung vor Ende 2020 sei unrealistisch. 

Die Zusammenfassung des aktuellen Gutachtens lesen Sie unten in unserer Übersicht unter: 5) Ist der Mietendeckel verfassungskonform?

Berlin - Mietendeckel Berlin: Das ändert sich für Vermieter und Eigentümer

1) Welche Maßnahmen wurden mit dem Mietendeckel beschlossen?

Fünf Jahre Mietenstopp: Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren.

Mietobergrenze soll folgen: Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Die Mietobergrenzen ergeben sich aus der Tabelle des Gesetzes und sollen, entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden:

Berlin - Mietendeckel Mietobergrenzen Berlin

Wiedervermietung: Bei Neuvermietung im Bestand dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. War die vorherige Miete höher als die noch festzulegende Mietobergrenze, darf maximal zur Mietobergrenze vermietet werden. 

Bestandsmieten: Es darf nur eine Miete gefordert werden, die bis zum 18. Juni 2019 wirksam vereinbart wurde. Nachträgliche Staffeln Indexerhöhungen sind unwirksam. War die Wohnung zum Stichtag nicht vermietet, darf nur die zuletzt geschuldete Miete, also die Vormiete, verlangt werden.

Erstmalige Vermietung: Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmals vermietet oder nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet, darf höchstens eine Miete in Höhe der sich ergebenden Mietobergrenze gefordert werden. Eine erstmalige Vermietung liegt vor, wenn Räume bislang als Gewerberäume vermietet wurden, oder wenn nicht mehr dieselbe Mietsache vermietet wird, etwa, weil die Wohnungsgröße erheblich geändert worden ist.

Erstvermietung im Neubau nicht betroffen: Erstvermietungen in Neubauwohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig waren, werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.

Mitteilungspflicht: Vor Abschluss des Mietvertrages sind den Mietern unaufgefordert die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich mitzuteilen. Dieselbe Mitteilungspflicht besteht auch im laufenden Mietverhältnis, sofern Mieter oder das Bezirksamt den Vermieter zur Auskunft auffordern. War die Wohnung zum Stichtag nicht vermietet, so ist Auskunft über die zum Ende der letzten Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich zu erteilen.

Mieterhöhungen nach Modernisierung: Mieterhöhungen sind dann nicht genehmigungspflichtig, wenn die Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungsumlage nicht die festgelegte Mietobergrenze überschreitet. Allerdings muss die beabsichtigte Mieterhöhung dem Bezirksamt angezeigt werden.

Eine Pflicht zur Genehmigung besteht hingegen, wenn die nach Modernisierung erhöhte Miete die Mietobergrenze nach überschreiten soll. Hier sollen Genehmigungen nur dann erteilt werden, wenn die Kosten angemessen und unabweisbar sind und der Vermieter:

  • aufgrund eines Gesetzes zur Modernisierung verpflichtet ist,
  • die Modernisierung zur Erreichung der Klimaschutzziele des Landes Berlin erforderlich ist (klimaneutrale Stadt bis 2025),
  • die Modernisierung Barrieren an der Mietsache beseitigt oder erheblich vermindert
  • oder die Modernisierung zur Behebung erheblicher Ausstattungsdefizite zwingend notwendig ist (kein Bad, oder kein WC, oder keine Heizung).

Bußgeld bis 500.000 Euro: Vermieter, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Rückwirkende Geltung: Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten, also zum 18. Juni 2019.


Ausnahmen – Härtefall für Vermieter und energetische Modernisierung: Bringt der Mietendeckel die Finanzierung der Immobilie in Gefahr und lässt den Vermieter in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, so kann nach Antragstellung bei der IBB und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden.

Zudem sollen Vermieter auch künftig die Miete erhöhen können, wenn durch Modernisierungsmaßnahmen die Betriebs- bzw. Energiekosten gesenkt werden können. Hierfür ist ein Sachverständigengutachten nötig.

Herabsetzungsverlangen: Unter bestimmten Voraussetzungen kann vom Mieter die Herabsetzung der Miete verlangt werden. Hierzu muss der Mieter einen Antrag beim zuständigen Bezirksamt stellen, sofern eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes vorliegt. Die Miete ist überhöht, wenn die Miete mehr als 30 % des Gesamteinkommens des Haushalts beträgt. Es ist jedoch nur der Teil der Miete zu berücksichtigen, der auf eine angemessene Wohnfläche entfällt.

Die angemessene Wohnfläche in Abhängigkeit der Belegung sieht vor:

  • 50 Quadratmeter bei Ein-Personenhaushalten​65 Quadratmeter bei Zwei-Personenhaushalten
  • 80 Quadratmeter bei Drei-Personenhaushalten
  • 90 Quadratmeter bei Vier-Personenhaushalten sowie
  • 12 Quadratmeter für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

2) Zeitplan: Wann soll das Landesgesetz zum Mietendeckel in Kraft treten?

Berlin - Zeitplan Mietendeckel Berlin: Wann das Landesgesetz zum Mietendeckel in Kraft treten soll

3) Welche Mietentwicklung ist noch zulässig – im Bestand und bei Neuvermietung?

Berlin - Mietendeckel Berlin: Welche Mietentwicklung ist noch zulässig – im Bestand und bei Neuvermietung
Berlin - Mietendeckel Berlin bei Neuvermietung: Welche Mietentwicklung ist noch zulässig?

4) Sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und im Rahmen der Indexmiete weiter zulässig?

Entsprechend der Einschätzung verschiedener Juristen sind Indexmieterhöhungen sowie Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bis zum geplanten Inkrafttreten des Gesetzes im Januar 2020 weiterhin möglich. Jedoch ist seitens des Mieters ein Anspruch auf Absenkung der Miete vorgesehen, wenn diese die noch festzusetzende Mietobergrenze überschreitet. Zudem könnten Rückzahlungsansprüche auf die dann zu viel gezahlte Miete geltend gemacht werden.

5) Ob der Mietendeckel verfassungskonform ist, ist umstritten. Wie ist die aktuelle rechtliche Lage, auch im Verhältnis zur bestehenden Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse als BGB-Norm wäre von einem Mietendeckel als Landesgesetz nicht berührt. Grundsätzlich gilt das Mietrecht als Angelegenheit, die auf Bundesebene zu klären ist. Es gibt dennoch mehrere Gutachten, die den Mietendeckel als zulässig beurteilen, darunter das für die SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus erstellte Gutachten von Prof. Dr. Franz C. Mayer, LL.M. (Yale) und Prof. Dr. Markus Artz (Universität Bielefeld). Aber auch viele, die ein solches Gesetz als verfassungswidrig einstufen; u.a. von Prof. Dr. Thomas Dünchheim (Hogan Lovells International LLP) im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA).

Die rot-rot-grüne Berliner Regierung argumentiert, dass der Mietendeckel eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts sei, welches Ländersache ist.

Gutachten im Auftrag der Senatskanzlei hält geplante Mietsenkungen und Obergrenzen für verfassungswidrig

Am 15. Oktober legte Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis (GSK Stockmann) Medienberichten zufolge ein weiteres Gutachten vor, beauftragt von der Berliner Senatskanzlei. Der mit dem Mietendeckel geplante Mietenstopp sei "als Teil eines wohnungspolitischen Konzepts zur Wiederherstellung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes" als Landesgesetz zulässig und verfassungskonform, wie der Berliner Tagesspiegel das Gutachten zitierte.

Nicht im Einklang mit dem Grundgesetz seien dagegen die geplante Mietabsenkung und das Festsetzen von Mietobergrenzen. Der Gesetzentwurf müsse entsprechend angepasst werden, um rechtssicher zu sein. Dies halte der Experte bis zum vorgesehenen Inkrafttreten im Januar 2020 für nicht haltbar und gehe dagegen von Ende des Jahres 2020 aus. Darüber hinaus mahne das Gutachten unter anderem Nachbesserungen in der Verwaltung und Flächenaktivierung an.

Gutachten des Wissenschaftlichen Diensts des Bundestages geht überwiegend von Verfassungswidrigkeit aus

Bereits am 18. Juni zum Beschluss des Mietendeckels erschienen, wurde ein vom Wissenschaftlichen Dienst des Bundestages erstelltes Gutachten Ende Juni bekannt. Darin wird bekräftigt, dass das Mietrecht abschließend im BGB geregelt sei und das Bundesrecht somit eine Sperrwirkung entfalte. Zudem dürfe das Eigentumsrecht zwar eingeschränkt, jedoch in seiner Substanz nicht verletzt werden. Mieterhöhungen müssten möglich bleiben.
Jedoch legt sich auch der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages nicht gänzlich darauf fest, dass ein Mietendeckel verfassungswidrig sei. Nach übereinstimmenden Medienberichten wird das Gutachten wie folgt zitiert: „Eine Zuständigkeit der Länder für ein Verbot von Mieterhöhungen könnte sich aus der Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen ergeben. Diese frühere konkurrierende Kompetenz steht seit der Föderalismusreform von 2006 allein den Ländern zu.“

Mietendeckel in Berlin – strategische Beratung

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