Auskunftspflicht für Vermieter, vereinfachte Rüge für Mieter, Senkung der Modernisierungsumlage und „verdrängende Modernisierung“ – die Verschärfung der Mietpreisbremse in 2019 wirft viele Fragen auf. Am 12. Februar luden Engel & Völkers Berlin Commercial und Residential gemeinsam rund 150 Gäste ins Market Center am Hohenzollerndamm in Berlin-Charlottenburg ein. Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, referierte die aktuelle Gesetzeslage zur Mietpreisbremse und diskutierte die Fragen der Gäste.
Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin, begrüßte die Gäste und eröffnete den Vortrag. Mit Blick auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt und das Ringen um Lösungen plädierte er für einen konstruktiven Austausch. „Es sollte in Berlin nicht um Vermieter gegen Mieter gehen, sondern um ein Miteinander. Das gemeinsame Ziel ist eine zukunftsorientierte Entwicklung unserer Stadt“, so Schröder.
In seinem Vortrag zur Verschärfung der Mietpreisbremse fasste Mietrechtsexperte Tobias Scheidacker die neuen gesetzlichen Regelungen zusammen, die zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten sind und für Vermieter und Eigentümer von großer Relevanz sind.
In Berlin und weiteren Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Wenn bei Neuvermietung einer Wohnung die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter dies bei Vertragsabschluss begründen und von sich aus Auskunft geben, auf welchen Ausnahmetatbestand er sich beruft. Er muss mitteilen, ob Bestandsschutz für eine höhere Vormiete besteht und ggf. den vorherigen Mietvertrag offenlegen.
Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Die bisherige „qualifizierte Rüge“ musste Tatsachen beinhalten, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Künftig reicht mieterseitig eine „einfache Rüge“ ohne Begründung aus.
Die Modernisierungsumlage wurde zum 1. Januar 2019 unbefristet reduziert: Statt bisher 11 % sind künftig nur noch 8 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung umlagefähig. Für Wohnungen mit Nettokaltmieten unter 7 Euro/qm darf die Miete nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 Euro/qm erhöht werden.
Laut der verschärften Mietpreisbremse soll eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn nach einer angekündigten Modernisierung nicht innerhalb von 12 Monaten begonnen wurde oder die Arbeiten nach Beginn mehr als ein Jahr ruhen.
Das gleiche gilt, wenn eine Mieterhöhung von über 100 % angekündigt wird oder die Modernisierungsmaßnahmen so durchgeführt werden, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung einer Pflichtverletzung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren Grund vorbringt.
Ein „gezieltes Herausmodernisieren“ von Mietern wird nach der aktuellen Mietpreisbremse als Ordnungswidrigkeit eingestuft, mit möglichen Geldbußen bis zu 100.000 Euro.
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