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Engel & Völkers plant Info-Expertenrunde
Eine gute Nachricht vorweg: Auch wenn der derzeitige gesetzliche Rahmen zur Mietpreisbremse viele Fragen offen lässt: Die Nachfrage nach klassischen Mehrfamilienhäusern auf dem Immobilienmarkt in der Hauptstadt wird nach Meinung von Florian Schwarz langfristig dennoch nicht unter der seit Anfang Juni gültigen Regelung leiden. Das Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin und Bereichsleiter Wohn-und Geschäftshäuser ist sich sicher: „Die Attraktivität Berlins überstrahlt das Thema Mietpreisbremse bei Anlegern in der Hauptstadt, in der Bundesrepublik, aber auch für internationale Investoren.“ Der Drang, in Berlin zu investieren, sei wesentlich größer, als das Thema der jüngsten gesetzlichen Vorlage. „Wir für uns können feststellen, dass die Nachfrage der Anleger nach Zinshäusern ungebrochen ist.“ Für den großen Teil seiner Kunden sei klar, definitiv in den Berliner Wohnraum investieren zu wollen.
Neben der in Berliner gültigen Vorgaben zum Anstieg der Mieten sorge eine weitere Entscheidung für Turbulenzen. So kippte das Amtsgericht Charlottenburg in einem Entscheid den so genannten Mietspiegel, der auch als Grundlage für die Mietpreisbremse dient. „Das wird weitere Klagen und langfristige gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen“, ist sich Schwarz sicher. Eine dringend notwendige Rechtssicherheit sieht der Fachmann in weite Ferne gerückt. Auch grundsätzlich stellt er die Sinnhaftigkeit von Mietbremse wie auch die Erstellungsart des Mietspiegels, der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt, in Frage gestellt. Letzeres etwa bilde nicht im Mindesten die wirkliche Marktsituation ab.
„Gebiete, die vor fünf oder sechs Jahren in Sachen Wohnungsausstattungen sehr einfach ausgestattet und nur mäßig nachgefragt waren, sind nun nach Sanierungen aufgewertet und extrem begehrt, etwa der Bezirk Neukölln oder auch die Lagen rund um den Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg.“ Aber auch die Mietpreisbremse halte nach Meinung von Schwarz letztlich für die wohnungssuchenden Menschen in Berlin echte Tücken bereit. Der Grund: Jeder Vermieter suche sich den solventesten Mieter aus, damit die monatlichen Zahlungen gesichert seien. Schwächer gestellte kämen so auch mit einer Mietpreisbremse in Sachen Wohnraum schwerlich zum Zuge und sitzen nicht schneller in einer neuen Wohnung. Eine Situation, die nicht im Sinne des Erfinders sei. „Die Mietpreisbremse ist für die sozial besser gestellten Wohnungssucher ein Traum.
“Grundsätzlich prognostiziert Schwarz eine wahrscheinlich lang andauernde Rechtsunsicherheit, die als Folge auch notwendige Investitionen der Besitzer in die Sanierung der Häuser verzögern werde. Es sei völlig unklar, welche und wie umfassende Sanierungen zu einer anschließenden möglichen Befreiung aus der Mietpreisbremse führten. Der Besitzer stellt sich nach Aussagen von Schwarz folgende Frage: „Selbst wenn ich umfassend investiere, reicht das, um die Miete am Markt zu erreichen?“
Eine weitere Schwierigkeit, so Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial, für junge Familien, die sich in Berlin ein eigenes Zuhause zulegen möchten. Denn ein klassisches Mehrfamilienhaus in den sogenannten Erhaltungsgebieten darf nicht mehr von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Das Resultat: Diese Wohnungssuchenden haben durch die Neuregelung einen weit schwierigeren Stand, als noch zuvor. Wobei die Fachleute bei einem weiteren Thema wären. Denn wie sehen die Anleger aus, die Zinshäuser in Berlin erwerben wollen? „Die ganz überwiegende Mehrheit unserer Kunden sind private Käufer aus Berlin, Erbengemeinschaften etwa, die ihr Kapital in der Heimatstadt anlegen wollen“, sagt Schwarz. Die viel beschworenen „Miethaie“, die spekulativ Wohnraum erwerben, um den nach einer Wertsteigerung durch den anziehenden Markt wieder abzustoßen, gehörten nicht zu seiner täglichen Praxis. Zudem sieht Schwarz die Politik und deren Nachlässigkeit der Vergangenheit im Fokus. Durch die jüngst umgesetzte Mietpreisbremse solle nun künstlich auf Kosten der Eigentümer „glattgezogen“ werden, was in den vergangenen Jahrzehnten versäumt worden sei: Genügend Wohnungen zu bauen.
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