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Milieuschutz in Berlin: Vorkaufsrecht des Senats setzt Käufer unter Druck

Um günstigen Wohnraum in Berlin zu sichern, sollen die Bezirke nach dem Willen des Senats verstärkt von ihrem Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten Gebrauch machen.

Berlin - Milieuschutz in Berlin: Vorkaufsrecht des Senats setzt Käufer unter Druck

Wohnungen sind ein knappes Gut in der Hauptstadt. Vor dem Hintergrund steigender Mieten soll der Milieuschutz als sozialverträgliches Stadtentwicklungsinstrument dienen. Die Bezirke setzen Milieuschutzgebiete fest, indem sie eine soziale Erhaltungssatzung für bestimmte Flächen erlassen. Ziel ist es, preiswerte Wohnungen für wirtschaftlich schwächer gestellte Haushalte zu sichern und so die soziale Durchmischung von Wohnquartieren zu erhalten. Die rechtliche Basis bildet der Paragraf 172 des Baugesetzbuchs (BauGB).

Für die Milieuschutzflächen steht den Bezirken ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB zu. Es ermöglicht Ankäufe insbesondere, wenn Objekte überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht in Wohneigentum aufgeteilt sind. Weitere Voraussetzungen sind, dass Größe und Ausstattung der Wohnungen dem Durchschnitt im Erhaltungsgebiet entsprechen und die Nettokaltmiete um maximal 10 Prozent über der durchschnittlichen Gebietsmiete liegt.

Strenge Vorgaben für Käufer

Die Bezirke haben zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten auszuüben. Vorzugsweise kommen die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder gemeinnützige Stiftungen beim Ankauf zum Zug.

Käufer, die Objekte in einem Milieuschutzgebiet erwerben möchten, ohne dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht nutzt, müssen sich in einer sogenannten Abwendungserklärung dazu verpflichten, die Erhaltungsvorgaben einzuhalten. Willigt der Käufer ein, muss er auf hochwertige Modernisierungen, Zusammenlegungen von Wohnungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verzichten.

Senat treibt Einsatz des Vorkaufsrechts voran

39 Milieuschutzgebiete gibt es in Berlin bisher, insbesondere in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Prenzlauer Berg und Schöneberg. „Es werden weitere soziale Erhaltungsgebiete entstehen und das Vorkaufsrecht kann in allen Milieuschutzgebieten ein Instrument sein, die Bewohnerinnen und Bewohner besser vor Verdrängung zu schützen“, so Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher. Mitte August 2017 präsentierte sie mit Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz-Ahnen ein Umsetzungskonzept zum Vorkaufsrecht. Das Konzept soll die Verfahren in den Bezirken systematisieren und beschleunigen.

Hohe Kosten für die öffentliche Hand

Nach Angaben von Finanzsenator Kollatz-Ahnen steuert das Land Berlin rund 100.000 Euro zu jedem Objekt bei, das unter dem Vorkaufsrecht erworben wird. Ein hoher öffentlicher Mitteleinsatz zugunsten einer sehr begrenzten Zahl von Einwohnern. Von seinem Recht macht der Senat zunehmend Gebrauch. Seit Frühjahr 2017 laufen laut Senatorin Lompscher acht Verfahren.

Verunsicherung für Käufer

„Die verstärkte Anwendung des Vorkaufsrechts ist nachteilig für diejenigen Bürger, die das historische Zinstief nutzen möchten, um in Wohneigentum zu investieren – ob zur Eigennutzung für junge Familien oder als sichere Anlage für die Altersvorsorge“, sagt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. Das zur Wahrung des Allgemeinwohls vorgesehene Regulierungsinstrument setzt Käufer, Verkäufer und Sanierer gleichermaßen unter Druck und sorgt für Verunsicherung. Marktübliche Kaufabwicklungen werden verzögert oder gar blockiert. Zudem sinkt der Anreiz für Eigentümer und Investoren, in Sanierungen und Modernisierungen zu investieren, da das Vorkaufsrecht sich negativ auf den Kaufpreis von Objekten auswirkt: Der Bezirk setzt den Preis regelmäßig auf den Verkehrswert herab. „Wir plädieren für Verhältnismäßigkeit, die für beide Seiten gilt – sowohl für Käufer und Investoren, als auch für die Marktregulierung seitens des Senats“, so Rackham F. Schröder.

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