Schnelle Adressen: Online-Handel befeuert den Logistikmarkt

Experten von Engel & Völkers konstatieren Mangel an geeigneten Immobilien

Der Onlinehandel in Europa hat sich laut Studien in der Zeit von 2010 bis 2016 nahezu verdoppelt. Dabei sind Großbritannien und Deutschland Spitzenreiter. Der Kauf per Mausklick ist ein Treiber des Handels und damit auch des Immobilienmarktes. Doch um die gegenwärtige Entwicklung verstehen zu können, muss man kurz auf die Anfänge blicken, wie Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsleitung von Engel & Völkers in Hamburg sagt. „In der ersten Hälfte des letzten Jahrzehnts gab es etwa für Amazon mitten auf der grünen Wiese ein Verteilzentrum im Hersfeld mit 100 000 Quadratmeter. Jetzt sind es sieben Zentren allein für Amazon und die sind überall dort, wo die Abnehmer sitzen“. Im Fokus bei dieser Entwicklung: Berlin. Dort entstehen nach Angaben des Fachmanns neue Konzepte und in der Hauptstadt lassen sich gut entsprechende Mitarbeiter akquirieren. Hamburg etwa hinke da deutlich hinterher.“ Es ist die Stimmung in der Hauptstadt und die Quirligkeit, die den Onlinehandel befeuert“, sagt Peuschel.

Ein Trend, den auch Sebastian König, Leiter Industrieflächen Vermietung und Verkauf bei Engel & Völkers Commercial in Berlin, bestätigt. Grundsätzlich, nicht nur in Berlin, gibt es demnach bundesweit einen einheitlichen Trend der steten Steigerung im Onlinehandel, gerade im Non-Food-Bereich. „Es werden in Deutschland Wachstumsraten im Jahr 2015 von rund 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr prognostiziert. Die durchschnittliche Wachstumsrate im grenzübergreifenden Internet-Handel im vergangenen Jahr lag sogar bei etwa 27 Prozent“, sagt König.

Das hat laut König Auswirkungen auf den Flächenverbrauch, gerade im Umland von Ballungsgebieten. „Der anziehende Onlinehandel stellt eine logistische Herausforderung für den Immobilienbereich dar. So werden neben der klassischen Lagerhalle unterschiedliche Logistikimmobilien nachgefragt, die dem Wachstum und dem zunehmenden Paketaufkommen gerecht werden müssen.“Im vergangenen Jahr etwa gab es Ansiedlungen von Amazon und Zalando im Umland der Hauptstadt. Zwar sei Berlin nach den Worten des Fachmanns Peuschel nicht der beste Standort für das Versenden von Paketen, da die Stadt zu östlich gelegen sei. Andere Trends jedoch heben demnach diesen Umstand wieder auf.

Denn sowas wie der letzte Schrei im Onlinehandel sind derzeit Showrooms von Onlineanbietern, wie Jan Kotonski, Leiter von Sales Development Commercial bei Engel & Völkers in Hamburg, weiß. Das Ziel der Anbieter dabei: Das Einkaufserlebnis fördern. „Der Onlinehandel ist ja gar nicht auf den stationären Handel ausgelegt. Aber es geht darum alle Kanäle zu nutzen, auch wenn die stationären Filialen nur eine schwarze Null schreiben müssen und gar nicht auf Gewinnerzielung ausgelegt sind. Da passt Berlin auch prima rein.“ Es ginge um eine Verzahnung der verschiedenen Kanäle. Ein gutes Beispiel dafür ist laut Kotonski der Online-Autoteilehändler Autoteile24, der sich in Berlin eigene Werkstätten leistet. Es gehe dabei um Spezialanbieter. „Das sind klein- und mittelständische Unternehmen, die anders als Amazon, eBay oder Zalando als Nischenanbieter mit speziellen Produkten als Versender zum Zuge kommen.“ In Kürze: Also Hidden-Champions im Onlinehandel.

Diese Spezialisierung ist einer Entwicklung der vergangenen Jahregeschuldet. „Heute kaufen Menschen auch Möbel im Onlinehandel. Die Anfänge beschränkten sich aber nur auf die Schwerpunkte Kleidung und Elektronik“, sagt Kotonski. Nun dringt der Onlinehandel auch in den Bereich Nahrungsmittel vor, die eine Kühlung erfordern, wie Kotonski sagt. Das stelle ganz neue Herausforderungen an die benötigten Immobilien.

Aber die Spezialisierung gehe noch weiter. Im Rhein-Main-Gebiet etwa – eine Boom-Region für den Onlinehandel – habe sich beispielsweise auch ein Anbieter etabliert, der sich auf den chinesischen Markt spezialisiert habe. „Da Amazon nicht nach China verschickt, übersetzt dieser Onlinehändler die Seite von Amazon und übernimmt die Versendung in das Reich der Mitte“, erläutert Kotonski. Auch auf anderen Feldern wird demnach experimentiert. Der Zukunftstrend für den Online-Handel heiße „Crowdsourcing“. Erst wenn eine bestimmte Menge an Bestellungen eingegangen ist, werden die Produkte produziert, wie der Fachmann erklärt.

Der Onlinehandel zeichnet sich aber noch durch einen wichtigen weiteren Aspekt aus: Die Retouren. „Die belaufen sich auf 35 bis 40 Prozent der bestellten Waren. Da wird etwa Bekleidung in verschiedenen Größen bestellt und nur die passende behalten“, sagt Kotonski. Doch das stellt die Versender vor neue Herausforderungen. Der Grund: Die rückläufigen Waren können nicht von Computern ausgepackt werden. „Das ist arbeitskräfteintensiv“, sagt der Experte. Ein Umstand, den es im klassischen stationären Handel so nicht gebe. Das wiederum habe zur Folge, dass bei den benötigten Verteil-Centern ein angepasster Flächenverbrauch von Nöten sei. Denn mittlerweile gebe es die Tendenz, dass die Retouren von anderen Anbietern bearbeitet werden und nicht mehr von den eigentlichen Onlinehändler. „Man muss unterscheiden was raus geht und was wieder zurückkommt“, sagt Kotonski.

Diese Entwicklung wird von einem weiteren Faktor angetrieben:Schnelligkeit. So garantiert Amazon Prime etwa die Lieferung der Ware innerhalb eines Tages. Das erfordere bei der Logistik verstärkt eine Nähe zu Ballungszentren. Und dieser Trend wird nach einhelliger Expertenmeinung weiter anhalten. „Im Berliner Bereich und auch in der Nähe von anderen Ballungszentren ist die dafür benötigte Logistik noch ausbaufähig“, sagt Sebastian König. Auch werden für solche Immobilien die Erreichbarkeit für Mitarbeiter, 24/7-Betriebsgenehmigungen und die Energieeffizienz mehr und mehr ein Thema werden. „Die Energieeffizienz wird bei einer Nutzung für 24 Stunden an sieben Tagen in der Woche ein entscheidender Kostenfaktor für die Unternehmen sein“, sagt König. Hinsichtlich der Infrastruktur hinke Berlin aber teilweise noch hinterher.

Auch in der direkten Innenstadt wird sich nach den Worten Kotonskis noch einiges tun. „Es wird künftig verschiedene Verteilstationen in einer Stadt geben. Deshalb ist etwa das in die Schlagzeilen gekommene Unternehmen Uber so viel wert“, prognostiziert der Fachmann. Dabei gehe es bei dem Unternehmen nicht um Taxidienste im Personentransport, sondern um die Rolle als Logistikdienst. „Uber könnte zu den bereits bestehenden kleinen Verteil-Einheiten wie Kioske und Packstationen eine Lücke im künftigen Onlinehandel schließen.“ Denn derjenige, der am besten vernetzt sei, werde künftig auch meisten verdienen. Diese Kanäle müsse ein Onlinehändler aber nicht unbedingt selber betreiben.

Für die Zukunftsperspektive der Logistik- und Industrieimmobilie heißt das nach Meinung von Erik Peuschel: „Ich brauche Verteilzentren, die unbedingt dicht am Ballungsgebiet angesiedelt sind. Nur so können Onlinehändler im Wettbewerb auch auf der so wichtigen ‚letzten Meile‘ zum Kunden punkten.“ Das wiederum habe Auswirkungen auf den Zuzug von Menschen in diese Ballungsräume. Denn die neuen Arbeitskräfte für diese Verteilzentren brauchten auch wieder Wohnungen. „Dann entsteht ein Wettbewerb zwischen dem Flächenbedarf von Logistikzentren und dem Wohnungsbau – quasi eine Flächenverdrängung“, sagt Peuschel. Dieser Trend werde weltweit ansteigen. In Paris und London etwa seien schon jetzt Einzelhändler gezwungen, eigentlich zu kleine Zentren zu betreiben, da die Flächenverdichtung in Städten endlich sei. Diese Verdichtung beobachten die Experten von Engel&Völkers in Deutschland jetzt schon in München und Hamburg.

Der Mangel an geeigneter Fläche war 2014 auch in Berlin zu spüren. Im vergangenen Jahr schrumpfte der Markt für Logistik- und Industrieflächen in Berlin und im Umland um rund acht Prozent, wie eine Analyse von Engel&Völkers Commercial zeigt. Demnach hätte bei einem entsprechenden Angebot rund 15 Prozent mehr Fläche umgesetzt werden können. Die Experten prognostizieren für die Hauptstadt im laufenden Jahr eine positive Entwicklung. Der Grund: Natürlich die anhaltende Flächennachfrage.