Mit ultraniedrigen Hypothekenzinsen ist es auf absehbare Zeit vorbei. Was bedeutet das für Immobilienanlagen, insbesondere in Berlin? Jan Gengel, Direktor Portfoliomanagement, und Magnus Andres, Leiter Immobilien und Finanzierungen bei der Weberbank, geben Antworten.
Herr Gengel, Herr Andres, die Bauzinsen sind in den letzten Monaten stark gestiegen, zwischenzeitlich aber auch mal wieder deutlich gesunken. Woher kommt diese Volatilität?
Gengel: Die Hypothekenzinsen für Baukredite hängen von verschiedenen Faktoren ab, aber der wichtigste ist die Geldpolitik. Die war in den letzten Jahren seit der großen Finanzkrise von 2008 ultralocker, um die Wirtschaft zu stimulieren, und darum waren auch die Bauzinsen lange historisch niedrig. Das ändert sich jetzt, denn die Zentralbanken müssen die Leitzinsen anheben, um die starke Inflation zu bekämpfen. Entsprechend steigen auch die Hypothekenzinsen. Das ist aber keine eins zu eins parallele Entwicklung. Die Hypothekenzinsen richten sich nach dem, was der Markt von der Geldpolitik erwartet, das heißt, bestimmte zukünftige Maßnahmen der Zentralbanken sind bereits eingepreist. Wenn sich zeigt, dass der Markt mehr erwartet hat, als dann eingetreten ist, können die Bauzinsen auch mal wieder sinken.
Und wie geht es mit den Zinsen weiter?
Gengel: Wir gehen zurzeit davon aus, dass die Hypothekenzinsen kurzfristig noch etwas weiter steigen können. Etwa einen halben Prozentpunkt mehr bis Jahresende halten wir für realistisch. Ab Anfang 2023 erwarten wir, dass sich das Zinsniveau stabilisiert oder sogar wieder sinkt. Denn dann dürfte deutlich werden, dass sich eine Rezession in Deutschland und Europa nicht mehr vermeiden lässt, und Zentralbank und Geschäftsbanken könnten die Zinsschraube wieder etwas lockern. Insgesamt aber wird das Zinsniveau auf Dauer deutlich höher bleiben, als es in den vergangenen Jahren war.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Andres: Steigende Zinsen bedeuten, dass Kredite teurer werden. Wer also ein Objekt teilweise mit Fremdkapital finanzieren wollte und mit einem niedrigeren Zins kalkuliert hatte, muss nun entweder mehr Eigenkapital einsetzen, um monatlich die gleiche Rate aufzubringen, oder er muss sich nach einem kleineren Objekt umsehen. Das gilt für Familien, die ein Eigenheim kaufen wollen, genauso wie für Investoren, die ein Gebäude zur Vermietung suchen.
Ist es eine realistische Option, zu versuchen, einen niedrigeren Preis auszuhandeln?
Andres: Tatsächlich sehen wir in bestimmten Marktsegmenten eine abnehmende Tendenz der Käufer, die bisher üblichen Preise noch zu zahlen. Dazu tragen die gestiegenen Zinsen bei, aber auch die höheren Energiekosten. Andererseits muss auch der Verkäufer auf seine Kosten kommen. Neubauprojekte werden immer teurer, weniger wegen der Zinsen als wegen der Baukosten, die zuletzt förmlich explodiert sind. Wenn die Verkaufspreise aber nicht mehr die Gestehungskosten decken, werden Projekte auf Eis gelegt oder storniert. Das passiert bereits. Dann aber verringert sich das Angebot, was die Preise wieder stützt.
Druck auf die Preise sehen wir zurzeit vor allem bei weniger hochwertigen Objekten in Nebenlagen. Für gute Objekte in guten Lagen gilt das aber nicht. Denn grundsätzlich gibt es nach wie vor viel Kapital mit einem gewissen Anlagedruck und ein großes Interesse an Immobilienanlagen. Wenn Käufer mit wenig Eigenkapital wegen der höheren Zinsen jetzt abwinken, schlägt die Stunde der eigenkapitalstarken Investoren. Wer nicht auf einen Kredit angewiesen ist, weil er das Geld hat, hat auch keine höheren Finanzierungskosten. Diese Klientel kommt jetzt bei attraktiven Objekten eher zum Zuge. Die Preise sinken deshalb nicht unbedingt. Bei den Preisen für Top-Objekte sehen wir zurzeit eher eine Seitwärtsbewegung.
Wie sind in der aktuellen Lage die Aussichten für den Berliner Markt und hier speziell für Wohn- und Geschäftshäuser?
Andres: Berlin ist der größte Markt für klassische Zinshäuser in Deutschland und einer der wichtigsten in Europa. Immobilien gehören weiterhin in ein zukunftsfestes Portfolio, und solange in die Anlageklasse Immobilien angelegt wird, wird auch in Berlin angelegt. Je besser die Lage und das Objekt, umso stabiler die Preise. Je weniger attraktiv die Lage und je niedriger etwa der energetische Standard, umso eher können die Preise unter Druck kommen. Dramatische Einbrüche erwarten wir aber auch in Berliner Nebenlagen nicht, dafür ist der Markt zu liquide. In anderen Städten und Regionen Deutschlands kann es anders aussehen.
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