Der Mietendeckel wurde erst kürzlich vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gekippt. Somit gilt in der Hauptstadt bei Neuvermietungen wieder die sogenannte Mietpreisbremse. Diese regelt die maximal zulässige Miete, die zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich dabei aus dem Berliner Mietspiegel. Der letzte Mietspiegel galt jedoch nur bis Ende April 2021. Nun hat der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht – der jedoch hat es in sich.
Dem neuen Mietspiegel zufolge ist die Miete in den vergangenen zwei Jahren nur marginal um ca. 1,1 Prozent gestiegen. Damit liegt der neue Mittelwert bei 6,79 Euro je Quadratmeter (2019: 6,72 Euro). Keine ortsübliche Vergleichsmiete wird es für Neubauten der Jahre 2018 und 2019 geben, denn diese waren noch nicht vermietet, als die Basisdaten für den neuen Mietspiegel 2021 erhoben wurden.
Voraussetzung für die gerichtsfeste Berechnung von Mieten und Mieterhöhungen ist ein qualifizierter Mietspiegel. Da es sich beim zuletzt gültigen Mietspiegel 2019 nicht um einen neu erstellten Mietspiegel, sondern um eine Fortschreibung des 2017er-Mietspiegels handelt, kann dieser nicht abermals fortgeschrieben werden und dennoch qualifiziert sein. Unglücklicherweise hat der Berliner Senat während der Dauer des nun gekippten Mietendeckels keinen neuen Mietspiegel in Auftrag gegeben. Am 6. Mai 2021 wurde nun dennoch ein Mietspiegel 2021 festgelegt. Dieser basiert auf dem Mietspiegel 2019, der mit dem Verbraucherindex fortgeschrieben wurde.
Damit gilt der Mietspiegel 2021 in Expertenkreisen als nicht qualifiziert und könnte demnach keine verlässliche Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilt diese Ansicht nicht und hält daran fest, dass der Mietspiegel trotz erweiterter Fortschreibung als qualifiziert gilt.
Doch auch der vom Bundestag zum Sachverständigen für die Mietspiegelreform benannte Steffen Sebastian sieht in dem neuen Berliner Mietspiegel lediglich einen einfachen und keinen qualifizierten Mietspiegel. Neben den genannten Argumenten weist er zusätzlich darauf hin, dass bereits der 2019 fortgeschriebene Mietspiegel nicht den eigentlich geforderten wissenschaftlichen Ansprüchen genüge. Ein weiteres Problem ist, dass der neue Mietspiegel von den Vermieterverbänden nicht mitgetragen wird, d. h. es ist ein reines Produkt von Senat- und Mieterseite.
Diese Unklarheit lässt Vermieter – nach dem eben erst gekippten Mietendeckel – abermals mit einer unsicheren Rechtslage allein. Rechtsexperten empfehlen Alternativen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten, wie beispielsweise ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder das Festlegen entsprechender Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Sollte es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, muss notwendigerweise das gerichtliche Sachverständigengutachten eingeholt werden. Das ist leider immer mit Kosten verbunden – für den Vermieter. Eine weitere Alternative, um dem Thema ganz auszuweichen, könnten auch Staffelmietverträge sein.
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