Wie können Vermieter auf die aktuellen Herausforderungen im Retail reagieren?

Die gedrückte Stimmung im Einzelhandel schlägt bereits auf den Vermietungsmarkt durch. Eigentümer von Retailflächen haben verschiedene Optionen, damit umzugehen.

17. Januar 2023 | Für Einzelhändler war die Lage schon in den zurückliegenden Corona-Jahren schwierig. Mit Inflation und Rezessionsängsten kommen nun neue Herausforderungen auf die Branche zu. Aufgrund der Teuerungsraten haben die Verbraucher real merklich weniger im Portemonnaie, Sorgen um den Job und die wirtschaftliche Zukunft lassen sie ihr Geld noch stärker beisammenhalten.

Einzelhändler, in Berlin wie in anderen deutschen Städten, spüren die Kaufzurückhaltung bereits deutlich. Diesmal sind fast alle Segmente betroffen. „Auch Anbieter sogenannter essenzieller Güter wie Lebensmitteleinzelhändler, die verhältnismäßig gut durch die Corona-Zeit gekommen waren, verzeichnen nun weitere Umsatzrückgänge, wenn auch weniger starke als andere Bereiche“, berichtet Veronika Tomas-Kelava, Retail-Expertin bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Es gibt nur wenige Segmente wie etwa E-Mobilität, die aufgrund besonderer Entwicklungen derzeit noch wachsen. Im Luxussegment scheint die aktuelle Situation auch wenig Spuren zu hinterlassen.“

Konjunktur und Lieferengpässe drücken Retailumsätze

Neben der Kaufzurückhaltung beeinträchtigen auch Lieferkettenprobleme das Geschäft der Einzelhändler. Viele bestellte Waren kommen nicht in die Regale, was zu zusätzlichen Umsatzverlusten führt. Ein Grund dafür sind die Nachwirkung der strikten COVID-19-Politik in China, die Produktion und Auslieferung vieler Güter nachhaltig beeinträchtigt. Ein anderer ist der Krieg in der Ukraine, die Sanktionen gegen Russland und die damit einhergehende Rohstoffknappheit. Hinzu kommen Uneinigkeiten zwischen Handelsketten und Herstellern über Preise, weswegen bestimmte Produkte ausgelistet wurden.

Nachverhandlungen bei Indexmietverträgen, Interesse an Umsatzmietverträgen

All das schlägt bereits auf die Vermieter von Retailimmobilien durch. Erschwerend dazu kommen die bestehenden Indexmietverträge der Einzelhändler, sodass diese zunehmend versuchen, solche Verträge nachzuverhandeln beziehungsweise auf Anpassung der Indexierung zu dringen. Immer öfter schlagen Mieter Umsatzmietverträge vor, welche die Miethöhe an den Umsatz koppeln. „Solche Verträge sind bislang eher in Einkaufszentren verbreitet; nun sind auch Einzelhändler ‚auf der Straße‘ zunehmend bereit, dafür einen tiefen Einblick in ihre Geschäftszahlen zu geben“, sagt Veronika Tomas-Kelava.

Vermietungsgeschäft im Einzelhandel gebremst

Die wirtschaftliche Lage bremst das Vermietungsgeschäft merklich. Spürbar wenige Einzelhändler planen derzeit Neuanmietungen oder Flächenerweiterungen. Selbst Unternehmen, deren finanzielle Lage gesichert ist, warten häufig ab, wie sich die Situation weiterentwickelt. All das übt zusätzlichen Druck auf den Vermietungsmarkt aus. Insbesondere größere Flächen lassen sich schwerer vermieten.

Von der Marktschwäche sind vor allem innerstädtisch tradierte Einkaufslagen betroffen. In den Kiezen schlagen die ökonomischen Verwerfungen noch nicht auf den Mietmarkt durch. „Dazu trägt einerseits bei, dass das Mietniveau dort deutlich moderater ist“, erklärt Veronika Tomas-Kelava. „Für Stabilität sorgt aber auch, dass viele Verbraucher in den Corona-Jahren ihren Kiez als Einkaufsoption entdeckt und zu schätzen gelernt haben. Das hat zu anhaltenden Veränderungen beim Einkaufsverhalten geführt. Man unterstützt die lokalen Einzelhändler, und wenn doch Vakanzen drohen, ist die Nachfrage nach diesen Mietflächen gegeben. Ein sichtbarer Leerstand ist hier kaum und wenn dann nur relativ kurz vorhanden.“

Retailflächen aufteilen und umnutzen

Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien haben Möglichkeiten, auf die aktuellen Herausforderungen zu reagieren. Eine Option, die häufiger zum Tragen kommt, ist der Umbau der Ladenlokale und die Aufteilung in kleinere Einheiten, die deutlich marktgängiger sind. Mehrere, von der Flächengröße kleinere Mieter erhöhen zwar den Verwaltungsaufwand, senken aber das Ausfallrisiko.

Weitere Möglichkeiten bestehen in einer Umnutzung der Mietflächen. Einzelhandelsflächen konzentrieren sich zunehmend auf das Erdgeschoss und allenfalls das Untergeschoss. In den oberen Etagen bietet sich eine Büronutzung an. Gerade in Berlin ist die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin sehr hoch und von Druck auf die Mietniveaus ist hier kaum etwas zu spüren.

Alternativnutzung durch Sportangebote, Logistik und Gastronomie

Zudem interessieren sich immer häufiger ganz andere Anbieter für bisherige Einzelhandelsflächen in Innenstadtlagen. Dazu zählen Sportstätten, vom Fitnessstudio bis hin zu Spezialangeboten wie Kletterhallen. Auch diverse Eventkonzepte sind aktiv auf der Suche nach innerstädtischen Mietflächen. Nachfrage kommt ebenfalls von Logistikern und Lieferdiensten. Die Gastronomie leidet zwar ebenfalls unter der konjunkturellen Lage, jedoch haben einige erfolgreiche Konzepte die Pandemiezeit gut überstanden und zeigen nun vermehrt Interesse an frei werdenden Flächen in attraktiver Lage. Allerdings wird dieser Aufschwung durch die Inflation und den Arbeitskräftemangel wieder gebremst.

Wie lange die derzeitige Situation anhält, lässt sich kaum seriös abschätzen. Die weitere Entwicklung wird entscheidend davon abhängen, wie lange der Krieg in der Ukraine und seine Auswirkungen noch dauern und wann die bestehenden Lieferkettenprobleme wieder in den Griff zu bekommen sind. Eigentümern von Einzelhandelsflächen rät Veronika Tomas-Kelava, ihre Optionen zu prüfen und zu nutzen: „Die Vermieter sind der Situation nicht hilflos ausgeliefert. Ihnen bieten sich Wege an, den aktuellen Herausforderungen im Einzelhandel zu begegnen.“