Interview: Wohnimmobilien Berlin nach Corona

„Gute Standorte und durchdachte Projekte behaupten sich nachhaltig“

Was bedeutet die Corona-Pandemie für den Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt? Der Markt ist stabil, die Prozesse normalisieren sich – dennoch wissen wir aus zahlreichen Gesprächen mit unseren Kunden, dass neben Zuversicht mitunter noch Verunsicherung besteht. Hendrik Treff, Geschäftsführer von Engel & Völkers Projektvertrieb Berlin, beantwortet die fünf häufigsten Fragen der letzten Wochen.

Mit welcher Preisentwicklung rechnen Sie am Berliner Wohnimmobilienmarkt?

Wir beobachten derzeit stabile Angebotspreise am Berliner Markt. Auch für die kurz- und mittelfristige Zukunft erwarten wir keine Preisschwankungen oder gar Reduktionen. Angebot und Nachfrage, die wichtigsten Parameter der Preisbildung, sind nach unserer Einschätzung nicht volatil. Auf der Nachfrageseite erwarten wir zwar teilweise rückläufige Entwicklungen im Segment der Eigennutzer, sofern diese wirtschaftlich von den Folgen der Corona-Krise betroffen sind. Dafür sehen wir aber eine verstärkte Nachfrage seitens der Anleger, die in eine sichere Assetklasse investieren möchten. Darüber hinaus prognostizieren wir ein sinkendes Angebot in den kommenden Jahren, da sich die Baugenehmigungszahlen weiter rückläufig entwickeln und freie Bestandswohnungen derzeit zügig vom Markt absorbiert werden.

Wie wirkt sich die Zinsentwicklung und eine womöglich steigende Inflation aus?

Die Bauzinsen sind nach einem Allzeittief Anfang März 2020 in den letzten Wochen wieder leicht gestiegen. Derzeit befinden wir uns auf dem Niveau von Anfang Januar – und damit weiterhin in einem historisch niedrigen Zinsumfeld. Die meisten Experten gehen davon aus, dass sich dieses Niveau auch langfristig kaum ändert, da eine Anhebung der Leitzinsen durch die aktuelle Situation in weite Ferne gerückt ist. Bei der Inflation gehen die Prognosen dagegen weit auseinander. Sollte die Inflation tatsächlich deutlich steigen, wäre auch das kein Grund zu übermäßiger Sorge – vielmehr würde sich die Allokation des Vermögens in Immobilien weiter verstärken. Wenn es bei einer niedrigen Inflation wie in den vergangenen Jahren bleibt, wird dieser Effekt ausbleiben; mit einer gegenteiligen Wirkung ist jedoch nicht zu rechnen.

Welche Lagen in Berlin und im Umland profitieren von der aktuellen Entwicklung?

Wir gehen davon aus, dass sich der Trend für den Stadtrand sowohl auf der Berliner als auch auf der Brandenburger Seite weiter fortsetzen wird. Eine eigene Infrastruktur der Standorte sowie eine gute ÖPNV-Anbindung bleiben hierbei die wichtigsten Lagekriterien. Zusätzlich könnten durch flexiblere Arbeitsmodelle, die viele in den letzten Wochen und Monaten vermehrt praktizieren, neue Zielgruppen hinzukommen: Wenn das tägliche Pendeln und die entsprechenden Fahrtzeiten entfallen oder sich deutlich reduzieren, entfällt auch der Hauptgrund für einen Verbleib in der Innenstadt. Aber auch die städtischen Quartiere gewinnen in diesen Tagen weiter an Attraktivität. So wird in verschiedenen Berliner Kiezen der Autoverkehr durch temporäre Spielstraßen an Sonntagen reduziert. Darüber hinaus wird die zunehmende Elektromobilität die Geräuschkulisse in den Städten in den kommenden Jahren spürbar senken. Insofern wird es voraussichtlich keine klaren Gewinner und Verlierer bei den Lagen in den kommenden Jahren geben. Vielmehr werden sich gute Standorte und durchdachte Projekte nachhaltig behaupten.

Haben sich die Risiken beim Kauf einer Neubauwohnung, die noch im Bau ist, durch die Pandemie verändert?

Wir können derzeit keine erhöhten Risiken oder Unwägbarkeiten beim Kauf einer Neubauimmobilie feststellen. Ein Großteil der Baustellen in den von uns betreuten Projekten läuft aktuell planmäßig weiter. Bei den bisher noch eingeschränkten Baustellen werden die Lockerungen, die bereits umgesetzt sind oder noch folgen, die Rückkehr zu einem "Normalbetrieb" weiter fördern. Zudem haben die Entwickler reagiert und bei Bedarf größere Zeitpuffer für die Fertigstellung in die Kaufverträge eingebaut, um eine fristgerechte Übergabe und Planungssicherheit für die Erwerber zu gewährleisten. Auch die wirtschaftliche Betrachtung bietet nach unserer Einschätzung keinen Anlass zur Sorge. Bei Projektentwicklungen liegen in der Regel durchschnittlich vier bis sechs Jahre zwischen Ankauf des Grundstücks und Abverkauf der letzten Wohnung. Insofern sind die Planungen und Finanzierungen (neben der Absicherung durch die MaBV) sehr langfristig ausgerichtet und durch kurz- oder mittelfristige Verzögerungen meist gar nicht oder nur in geringem Maße betroffen.

Was spricht für einen Wohnungskauf in diesen Zeiten?

Wir gehen von einer weiter steigenden Bedeutung von Wohnraum in der persönlichen Lebensplanung unserer Kunden aus. Diesen ohnehin bestehenden Trend der letzten Jahre sehen wir durch die derzeitigen Entwicklungen wie beispielsweise häufigerem Homeoffice weiter verstärkt. Zudem ist das Zinsumfeld, wie bereits erwähnt, weiterhin historisch günstig und bietet dementsprechend attraktive Bedingungen. Insofern sollten Interessenten – nach Überprüfung ihrer persönlichen Situation – sich nicht von der derzeitigen Lage abhalten lassen, weiterhin nach ihrer Traumimmobilie oder dem passenden Investment zu suchen. Zudem ist der Wettbewerb unter den Interessenten derzeit noch etwas geringer. Damit ist gerade jetzt der richtige Zeitpunkt, um in Ruhe eine Entscheidung für eine Investition zu fällen.