Anders als an anderen Standorten Deutschlands ist am Berliner Häusermarkt kein Stimmungsumschwung zu spüren.
Die Nachfrage nach Berliner Anlageimmobilien ist weiterhin hoch, die erzielbaren Preise sind ungebrochen auf einem sehr guten Niveau und Transaktionen werden zügig abgeschlossen. Doch wird dies auch so bleiben? Steigende Zinsen haben in der Vergangenheit immer – wenn auch mit Verzögerung – Druck auf die Immobilienpreise ausgeübt.
Wir haben mit unseren Experten über die Nachfragesituation, die Preisentwicklung und den Marktausblick gesprochen.
Welchen Einfluss hat die erfolgte Zinswende auf die Nachfrage am Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt?
Rogmans: Die Zinsentwicklung ist aktuell das dominierende Thema auf den Immobilienmärkten und beeinflusst maßgeblich Kaufentscheidungen sowie die Nachfragesituation insgesamt. Grundsätzlich sind wir mit Blick auf den Berliner Wohn- und Geschäftshaus-Markt jedoch weiterhin unbesorgt, um nicht zu sagen sehr optimistisch. Immobilien sind und bleiben ein wichtiger Stabilitätsanker, und trotz der Inflation ist auch angesichts der Wohnkrise ein Ende der starken Nachfrage nicht in Sicht.
Ist in Berlin ein Stimmungsumschwung festzustellen, wie er an anderen Standorten in Deutschland bereits zu spüren ist?
Rogmans: Wir können weder bei den Kaufpreisen, noch bei den Vermarktungs- oder Transaktionsdauern in Berlin bisher relevante Veränderungen feststellen. Käuferseitig ist jede Menge Eigenkapital vorhanden, historisch gesehen sind die Zinsen weiterhin moderat, und die Popularität der Immobilie als Anlageobjekt ist ungebrochen. Für viele Investoren sind Immobilien immer noch alternativlos, da weiterhin Strafzinsen auf ruhendes Kapital gezahlt werden müssen und alternative kurzläufige Renditeprodukte nicht vorhanden sind. Auch die Abschreibung ist und bleibt ein nachhaltiges Kaufargument. Besonders am Standort Berlin glauben viele Investoren insgesamt an eine weiterhin positive Entwicklung in den kommenden Jahren, so auch wir.
Es ist schon länger die Rede von einer vermeintlichen Preisblase an verschiedenen Immobilienmärkten. Könnten die aktuellen Zinsen dazu beitragen, dass die Preise in Berlin perspektivisch wieder fallen?
Rogmans: Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser kannten die letzten zwölf Jahre nur eine Richtung und stehen heute zweifelsfrei auf einem historischen Höchstwert. Die Bauzinsen sind im gleichen Zeitraum mehr oder weniger spiegelbildlich gefallen, von ca. 4,0 Prozent in 2010 auf zuletzt unter 1,0 Prozent.
Von solchen Werten müssen Käufer sich nun zunächst verabschieden. Im Monat Mai haben die Zinsen bereits die 3,0 Prozentmarke geknackt. Das entspricht einer über 300%igen Steigerung des Nominalzinses in nur einem Halbjahr. Bei gleichbleibender Bonität hat ein und derselbe Kunde somit heute ein um ein Drittel geringeres potenzielles Kreditvolumen als noch vor sechs Monaten.
Historisch betrachtet haben steigende Zinsen stets Druck auf die Immobilienpreise ausgeübt. Auch wenn wir Stand heute noch keine Auswirkungen auf die Abschlusspreise feststellen können: Bekanntlich reagieren die Immobilienmärkte in der Regel mit nicht unwesentlichen Zeitverzögerungen, so dass sich eine temporäre rückläufige Preisentwicklung auch nicht ganz ausschließen lässt.
Wie schätzen Sie diesbezüglich die Entwicklung in den nächsten Monaten ein?
Rogmans: Ein weiterer Meilenstein wird sicher der avisierte Zinsschritt der EZB sein. Wenn mehr Klarheit über die geldpolitischen Maßnahmen herrscht, werden die Banken vermutlich noch einmal nachziehen. Aktuell wird ein halber Prozentpunkt im Juli als erste Anhebung diskutiert. Bauzinsen von 4 Prozent und mehr für zehnjährige Finanzierungen sind somit bis Jahresende nicht unrealistisch.
Was würden Sie Immobilieneigentümern derzeit raten?
Rogmans: Immobilieneigentümer, die in den letzten Jahren immer mal wieder über einen eventuellen Verkauf nachgedacht haben, sollten jetzt ihre Möglichkeiten evaluieren.
Bevor der offizielle Zinsschritt der EZB kommt. Bevor die Finanzierungskosten möglicherweise auf die Faktoren und damit die erzielbaren Preise durchschlagen. Und auch bevor auf politischer Ebene gegebenenfalls das Thema Spekulationsfrist aufgegriffen wird.
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