Mietendeckel Berlin: Das ändert sich für Vermieter und Eigentümer

Gesetz zum Mietendeckel in Berlin in Kraft

Stand 05.03.2020 | Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sog. Mietendeckel, wurde am 30.01.2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und ist am 23.02.2020 in Kraft getreten.

Bis zu seinem Inkrafttreten gab es eine entscheidende Veränderung: Der Mietendeckel wird als Verbotsgesetz ausgestaltet und hat somit direkte Konsequenzen für Vermieter.

Damit ist es nun Aufgabe der Mieter, die Einhaltung des Mietendeckels gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Die Bezirksämter dürfen dies nicht. Vielmehr sollen sie Mietern über die gesetzlich zulässige Miethöhe Auskunft geben.

Der Mietendeckel im Überblick:

  • Die Regelungen des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen des preisfreien Wohnraums. Von der Regel ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbarem und unbewohntem Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.


  • Der Mietendeckel ist eine allgemeine Mietpreisbegrenzung für fünf Jahre und friert die Mieten auf den Stand vom 18.6.2019 ein. Für nach dem Stichtag geschlossene Mietverträge darf höchstens die Vormiete derselben Wohnung bzw. die niedrigere Mietobergrenze verlangt werden. Ab 2022 erlaubt das Gesetz Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich.


  • Bei Neuvermietung im Bestand dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. War die vorherige Miete höher als die Mietobergrenze, darf maximal zur Mietobergrenze vermietet werden.


  • Mieter müssen nicht aktiv werden, damit ihre Rechte wirksam werden.


  • Vermieter sind verpflichtet, den Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen.


  • Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu fordern. Verstöße durch die Vermieter gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können Mieter beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen oder sich an eine bezirkliche Mieterberatung wenden, um das weitere Vorgehen abzuklären.


  • Das Gesetz legt ein Verbot für überhöhte Mieten fest. Dieses gilt allerdings erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes ab 23.11.2020. Als überhöht gelten dann Mieten, die um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegen, unter Berücksichtigung der Wohnlage und wohnwerterhöhenden Merkmalen . 


  • Modernisierungskosten können nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen zu max. 1€/m² auf die Miete umgelegt werden. Die Grenze gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Voraussetzung ist, dass Vermieter die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigen.


  • Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind jene, zu der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind: Zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung, zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau. 


  • Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten können Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist dann jedoch nicht zulässig.


  • Eine Härtefallregelung schützt Vermieter vor dauerhaften Verlusten. Das heißt, es können bei wirtschaftlichen Härtefällen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist.


  • Verstöße gegen das Mietengesetz können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Wie berechnen sich Mietobergrenzen und zulässige Zuschläge?

Für modern ausgestattete Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro.​ Eine moderne Ausstattung liegt laut Mietentabelle des Gesetzes vor, wenn der Wohnraum mindestens 3 von 5 Merkmalen aufweist:

  • Einbauküche​
  • Hochwertige Sanitärausstattung
  • Hochwertiger Bodenbelag
  • Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)


Die Mietobergrenzen erhöhen sich ebenfalls um einen Zuschlag von 10 Prozent, wenn der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen liegt.
Damit gilt für die Berechnung der zulässigen Miete: Obergrenze laut Mietentabelle + oben aufgeführte Zuschläge.
Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes müssen Vermieter ihre Miete senken, wenn diese um mehr als 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 Cent/Quadratmeter), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt.

Ob der Mietendeckel verfassungskonform ist, ist umstritten – die abschließende Prüfung wird beim Bundesverfassungsgericht liegen.

Es gibt mehrere Gutachten, die den Mietendeckel als zulässig beurteilen. Die rot-rot-grüne Berliner Regierung argumentiert, dass der Mietendeckel eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts sei, welches Ländersache ist. Eine abschließende Klärung durch das Bundesverfassungsgericht wird in den kommenden Monaten erwartet.

Mietendeckel in Berlin – was tun als Eigentümer?

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Ulrich Blaeser

Ulrich Blaeser

Leitung Produktmanagement

Weitere Informationen zum Mietendeckel:

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