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Milieuschutzgebiete in Berlin – Aktuelle Informationen zu den sozialen Erhaltungsgebieten

In Berlin gibt es – Stand November 2019 – insgesamt 58 soziale Erhaltungsgebiete. In den Medien zumeist als Milieuschutzgebiete bezeichnet, handelt es sich juristisch korrekt um Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Nach welchem Prozedere Milieuschutzgebiete festgesetzt werden und welche Einschränkungen sich daraus für Eigentümer und Vermieter ergeben, haben wir für Sie zusammengefasst.

 Berlin
- Karte der Milieuschutzgebiete in Berlin, Stand November 2019

Rechtsgrundlage 

Rechtsgrundlage ist § 172 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es auszugsweise: 

  • Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. 
  • Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. 

Rechtliche und politische Entwicklung 

Die gesetzlichen Vorschriften für Erhaltungssatzungen gibt es auf Bundesebene bereits seit 1976. Von der insoweit den Ländern eingeräumten Ermächtigung zum Erlass von Erhaltungssatzungen wurde im Land Berlin erstmals Anfang der 90er-Jahre für den Bezirk Moabit Gebrauch gemacht. 

Seit 2001 ermöglicht eine Reform der bezirklichen Selbstverwaltung den Berliner Bezirken, Erhaltungssatzungen eigenständig festzusetzen.

Aktuelle Dimension in Berlin

Bis November 2019 ist in den 58 ausgewiesenen Erhaltungsgebieten in 64 Fällen das kommunale Vorkaufsrecht (s. u.) ausgeübt worden und in 132 Vorkaufsfällen eine sogenannte Abwendungsvereinbarung geschlossen worden. 

Die Objekte liegen in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Pankow, Treptow- Köpenick und Lichtenberg. Weitere Abwendungsvereinbarungen gab es zudem in Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf. 

Allein im Jahr 2018 sind 14 Milieuschutzgebiete neu festgelegt worden. Derzeit sind zahlreiche weitere Gebiete in Prüfung. Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins lagen bis zum ersten Quartal 2019 rund 450.000 Wohnungen in Milieuschutzgebieten. Dies entspricht rund 30 % der Berliner Mietwohnungen.

Erlass von Gebieten und Aufstellungsbeschlüssen​

Milieuschutzgebiete werden durch Rechtsverordnung der Bezirke festgesetzt, wenn durch eine gutachterliche Sozialstudie nachgewiesen wurde, dass u.a. eine Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung zu befürchten ist. 

Noch während der Voruntersuchung kann der Bezirk einen Aufstellungsbeschluss fassen, der Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sowie Baugesuche im betroffenen Gebiet für 12 Monate zurückstellt (§ 172 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 15 Abs. 1 BauGB). Veröffentlicht werden die Aufstellungsbeschlüsse im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin.

Aktuell bestehen (Stand August 2019) sieben Aufstellungsbeschlüsse: für den Klausenerplatz/Sophie- Charlotte-Platz in Charlottenburg-Wilmersdorf, für die Ritterstraße in Friedrichshain-Kreuzberg, für die Germaniapromenade, Britz-Nord und Britz-Süd in Neukölln und für die Altstadt/Neustadt sowie Wilhelmstadt in Spandau.

Weiteres Erhaltungsgebiet: Städtebauliche Eigenart

In Ergänzung zum sozialen Erhaltungs- bzw. Milieuschutzgebiet sieht das Baugesetzbuch auch Regelungen für Gebiete „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart“ vor (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), deren Ziel ist es, charakteristische Bauformen und Nutzungsstrukturen zu bewahren, sodass neben dem Rückbau, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen auch deren Errichtung in diesen Gebieten zu genehmigen ist. Diese gesetzlichen Genehmigungserfordernisse sind dabei nicht mit denen des Denkmalschutzes gleichzusetzen.

Zu den Erhaltungsgebieten zählen im Land Berlin beispielsweise die Karl-Marx-Allee, Westend, der Kurfürstendamm und die Friedrichstadt. 

 Berlin
- Milieuschutz: Karte der 58 sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin, Stand November 2019

Die 58 sozialen Erhaltungsgebiete im Überblick

Stand November 2019:

  1. Gierkeplatz
  2. Mierendorff-Insel
  3. Weberwiese
  4. Boxhagener Platz
  5. Bergmannstraße-Nord
  6. Chamissoplatz
  7. Graefestraße
  8. Hornstraße (mit Erweiterung)
  9. Luisenstadt
  10. Petersburger Straße
  11. Kreuzberg-Nord (ehemals „Südliche Friedrichstadt“)
  12. Kaskelstraße
  13. Weitlingstraße
  14. Seestraße
  15. Sparrplatz
  16. Leopoldplatz
  17. Waldstraße
  18. Birkenstraße
  19. Humboldthain Nord-West
  20. Kattegatstraße
  21. Reinickendorfer Straße
  22. Soldiner Straße
  23. Thomasiusstraße
  24. Tiergarten-Süd
  25. Reuterplatz
  26. Schillerpromenade
  27. Rixdorf
  28. Flughafenstraße/Donaustraße
  29. Körnerpark
  30. Hertzbergplatz/Treptower Straße
  31. Silbersteinstraße/Glasower Straße
  32. Falkplatz
  33. Teutoburger Platz
  34. Kollwitzplatz
  35. Helmholtzplatz
  36. Bötzowstraße
  37. Winsstraße
  38. Arnimplatz
  39. Pankower Zentrum
  40. Humannplatz
  41. Ostseestraße/Grellstraße
  42. Langhansstraße
  43. Komponistenviertel
  44. Pankow-Süd
  45. Letteplatz
  46. Schöneberger Insel
  47. Barbarossaplatz/Bayerischer Platz
  48. Bautzener Straße
  49. Kaiser-Wilhelm-Platz
  50. Grazer Platz
  51. Schöneberger Norden
  52. Schöneberger Süden
  53. Tempelhof
  54. Alt-Treptow
  55. Niederschöneweide
  56. Oberschöneweide
  57. Alexanderplatzviertel
  58. Stralauer Kiez

Rechtliche Aspekte und bauliche Regulierungen

Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarungen

In Milieuschutzgebieten steht den Bezirken ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu. Die Bezirke haben ab Kenntnis von der Veräußerung zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht selbst oder zugunsten eines Dritten – vorzugsweise einer der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften – auszuüben.

Käufer, die ein Objekt in einem Milieuschutzgebiet erwerben, können die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Bezirk abwenden, indem sie eine sogenannte Abwendungsvereinbarung unterzeichnen, die sie verpflichtet, die Erhaltungsvorgaben des Bezirks einzuhalten. Diese sehen in der Regel vor, dass der Käufer auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder die Möglichkeit der Zusammenlegung von Wohnungen in seinem Objekt verzichtet.

Umwandlungsverordnung

Die am 14. März 2015 in Kraft getretene Umwandlungsverordnung stellt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten zusätzlich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt. Diese Genehmigung wird in der Regel nur erteilt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, diese Wohnungen sieben Jahre lang nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern, was die wirtschaftliche Verwertbarkeit erheblich einschränkt. 

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Genehmigungspflichtig sind in Milieuschutzgebieten zudem Modernisierungen, Umbauten wie Rückbau und bauliche Änderungen sowie Änderungen der Nutzung. Die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens hängt sowohl von der Politik des Bezirks ab, in dem sich die Immobilie befindet, als auch von den indviduellen Verhandlungen mit der jeweils zuständigen Dienststelle. So kann eine Maßnahme z. B. unter dem Vorbehalt genehmigt werden, dass deren Kosten abweichend von den gesetzlichen Vorgaben nur in Teilen auf die Mieter umgelegt werden. 

Genehmigungsfähig sind i. d. R. Anpassungen an den zeitgemäßen Wohnstandard:

  • Einbau Einbauküche und Isolierfenster 
  • Ersteinbau Balkon (max. 5 m² Nutzfläche)
  • Einbau Aufzug
  • Gesetzlich erforderliche Wärmedämmung

Nicht genehmigungsfähig sind nicht zwingend notwendige Aufwertungen, die als sogenannte Luxussanierungen angesehen werden:

  • Zusammenlegungen von Wohnungen 
  • Änderungen am Grundriss 
  • Nutzungsänderungen zu Ferienwohnungen oder Gewerbe
  • Einbau Zweitbad oder Gästetoilette 
  • Einbau Fußbodenheizung 
  • Einbau Loggia, Terrasse oder Wintergarten 
 Berlin
- Milieuschutz Berlin Wilmersdorfer Straße

Mietendeckel und Mietpreisbremse

Mit dem Mietendeckel und der verschärften Mietpreisbremse prägen den Berliner Wohnungsmarkt neben dem Milieuschutz weitere umstrittene Themen.

Zum am 18. Juni 2019 beschlossenen Mietendeckel liegt seit dem 23. Oktober die Beschlussfassung vor. Laut Gesetzentwurf werden die Wohnungsmieten für fünf Jahre eingefroren bzw. Obergrenzen festgelegt – gestaffelt nach Mietspiegellage (einfach: -0,28 Euro/m²; mittel: -0,09 Euro/m²; gut: +0,74 Euro/m²) und mehreren Ausstattungskriterien (+1,00 Euro/m²). 

Bestandsmieter sollen neun Monate nach Wirksamwerden des Gesetzes, geplant im Januar 2020, Absenkungen verlangen können, wenn Mieten mehr als 20 % über der Obergrenze liegen (sog. Wuchermiete). 

Ausnahmen, die Mietentabelle und weitere Details stets aktuell: www.engelvoelkers.com/mietendeckelberlin

Die Mietpreisbremse gilt seit Einführung im Juni 2015 berlinweit. Zusätzliche Verschärfungen sind seit 1. Januar 2019 in Kraft, im August wurde zudem beschlossen, die Gültigkeit um fünf Jahre bis 2025 zu verlängern. Fast zeitgleich entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig sei.

Auskunftspflicht, Modernisierungsumlage und Ausnahmen bei Neubau und Sanierung, Modernisierung

Bei Neuvermietung gilt: Wenn die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter den Grund dafür vor Vertragsabschluss mitteilen und von sich aus Auskunft über das Vorliegen einer Ausnahme von der Mietpreisbremse geben. Er muss z. B. mitteilen, ob Bestandsschutz für eine höhere Vormiete besteht und ggf. den vorherigen Mietvertrag offenlegen. Neu ist weiter das mieterseitige Recht, mutmaßliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse mittels „einfacher Rüge“ zu monieren. 

Ausgenommen von der Mietpreisbremse bleiben Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556 f Satz 1 BGB). Auch eine umfassende Sanierung, deren Kosten einem Drittel des Neubauaufwands entsprechen muss, führt bei der ersten Vermietung nach Durchführung zur Befreiung von der Mietpreisbremse (§ 556 f Satz 2 BGB). 

Eine weitere Änderung besteht in der Absenkung und Kappung der Modernisierungsumlage von bisher 11 % auf nunmehr 8 %. Für Wohnungen mit Nettokaltmieten unter 7 Euro/m² darf die Miete nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 Euro/m² erhöht werden, für Einheiten mit Mieten über 7 Euro/m² sind Erhöhungen um maximal 3 Euro/m² zulässig. 

Hinzu tritt die wegen neuer Vermutungsregelungen einfachere Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter bei nachweislicher „verdrängender Modernisierung“ sowie die Verschärfung der Vorschriften zu einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit. 

Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sieht eine Rückzahlungspflicht für Vermieter vor, dass Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu 30 Monate nach Vertragsbeginn zurückfordern können.

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Philip Hetzer

Philip Hetzer

Bereichsleitung Wohn- und Geschäftshäuser | Mitglied der Geschäftsleitung
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