Eine lebhafte Nachfrage und ein begrenztes Angebot kennzeichnen den Düsseldorfer Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. So ging 2014 die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 6,4 % auf 365 zurück. Auch das Umsatzvolumen fiel um 20 % geringer aus. Der durchschnittliche Objektwert lag bei rund 1,48 Mio. EUR.Obwohl die Verkaufsbedingungen derzeit äußerst positiv sind und sich hohe Gewinne realisieren lassen, halten zahlreiche Eigentümer an ihrer „Buy-and-hold“-Strategie fest. Dabei sind die Anforderungen mit Blick auf technische Neuerungen und den rechtlichen Verwaltungsaufwand während der vergangenen Jahre immer weiter gestiegen. Darüber hinaus sollten Eigentümer für den Werterhalt ihrer Objekte und in Hinsicht auf optimierten und qualitativ hochwertigen Wohnraum einem optimalen Management gerecht werden können. Schließlich entsteht für Bestandsobjekte durch zahlreiche Neubauprojekte mit Blick auf Qualität und Ausstattung auch noch eine nicht unerhebliche Wettbewerbssituation.
Meist eigenkapitalstarke Privatanleger
Bei den Käufern handelt es sich überwiegend um eigenkapitalstarke Privatanleger aus der Region. Institutionelle Anleger investieren ab einer Fläche von 2.000 m², wobei entsprechende Objekte rar sind. Da die Nachfrage nach Wohnimmobilien in allen Teilmärkten ungebrochen hoch ist, kommen für die Anleger auch Sanierungsobjekte zum Kauf in Frage, in denen sie gewinnbringendes Potenzial erkennen. Aufgrund der guten Renditeerwartungen gilt auch der gewerbliche Anteil innerhalb von Wohn- und Geschäftshäusern als lukrativ.
Die Faktoren und Preise sind in allen Lagen gestiegen. Durch das knappe Objektangebot rücken auch vermehrt die mittleren und einfachen Lagen in den Fokus der Anleger. In den mittleren Lagen liegen die Quadratmeterpreise bei bis zu 1.950 EUR. In den einfachen Lagen liegt die Preisspanne zwischen 900 und 1.300 EUR/m². In den sehr guten Lagen werden bis zu 4.025 EUR/m² gezahlt.In der Region Rhein-Ruhr, in der rund 11,5 Millionen Menschen leben, verzeichnet insbesondere die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens eine positive wirtschaftliche und demografische Entwicklung. Für Wohnraum– insbesondere im Mietsegment – besteht ein Nachfrageüberhang. Gerade in den begehrten Lagen wie Ober- und Niederkassel sowie Düsseltal werden immer weniger Wohnungen angeboten. Die zahlreichen namhaften Unternehmen vor Ort regen mit gesteigerten Mitarbeiterzahlen die Nachfrage nach Wohnraum deutlich an. Aufgrund der Nähe zur Messe und zum Airport ist der Stadtteil Unterrath verstärkt in den Wohn- und Anlegerfokus gerückt. Mittlerweile haben hier die Mieten angezogen. Zentrumsnah sind neben Unterbilk auch Hamm und Bilk (u.a. wegen der Nähe zur Universität und zum Medienhafen) sehr beliebt. Positive Entwicklungsperspektiven sind auch im Stadtteil Heerdt zu erkennen.
Viele Neubau- und Umwandlungsprojekte
Die Stadtentwicklung reagiert auf die zunehmende Wohnraumnachfrage mit etlichen Neubau- und Umwandlungsprojekten, wie folgende Beispiele zeigen: In Flingern ist eine attraktive Projektentwicklung – überwiegend im mittleren Preissegment – zu verzeichnen. Das ehemalige „Thyssen Trade Center“ wird in das Wohnprojekt „LivingCircle“ mit 340 Mietwohnungen umgewandelt. Auf dem ehemaligen Postgelände am „Capitol Theater“ entstehen mit dem Projekt „Living Central“ 1.000 Wohnungen. Auf dem Areal der ehemaligen Glashütte Düsseldorf in Gerresheim sollen 1.400 Wohneinheiten entstehen. Letztendlich gibt es Wohnbebauung überall dort, wo Umnutzung und Baulückenschließung möglich sind.
Anstieg der Faktoren
Für 2015 prognostiziert Engel & Völkers Commercial zwischen 360 und 420 gehandelten Wohn- und Geschäftshäusern. Das Umsatzvolumen wird voraussichtlich zwischen 600 und 680 Mio. EUR liegen. In mittleren und einfachen Lagen ist mit einem Anstieg der Faktoren zurechnen.
Hier finden Sie den aktuellen Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf als Download.