Der Hamburger Mietenspiegel ist seit 1976 das zentrale Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen in der Hansestadt zu bestimmen. Er berücksichtigt Wohnungen, deren Miete in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurde — Bestandsmieten ohne Veränderung bleiben unberücksichtigt. Mit dem Mietenspiegel lassen sich Mietanpassungen, Neuvermietungen sowie Mieterhöhungen rechtssicher prüfen — für Vermieter ebenso wie für Mieter.
Die durchschnittliche Erhöhung der Mittelwerte des Hamburger Mietenspiegels über alle Segmente hinweg liegt im Vergleich zum Hamburger Mietenspiegel von 2023 bei +5,9% über die letzten beiden Jahre.
Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen im neuen Mietenspiegel:
- Im Segment gute Wohnlage / Baualtersklasse bis 1918 / Fläche bis 41m² / stieg die ortsübliche Nettokaltmiete um über 22 % im Vergleich zum vorherigen Mietenspiegel.
- In insgesamt 12 Segmenten, sinkt der Mittelwert des Mietenspiegels um bis zu 9%
- In der Baualtersklasse 2011-2015 fällt der Anstieg über das gesamte Segment mit ca. +9% am stärksten aus, während der Mittelwert in der Altersklasse 1961-1967 durchschnittlich nahezu unverändert bleibt.
Mit dem in 12.2025 neu veröffentlichten Mietenspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete erneut auf Basis der gesetzlich vorgeschriebenen Datengrundlage ermittelt: Nur Mieten von Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren geändert oder neu vermietet wurden, fließen ein.
Die größten Unterschiede in der Berechnungsmethodik zum vorherigen Mietenspiegel sind die Nutzung des Medians (anstatt des arithmetischen Mittels) und die Nichtberücksichtigung der obersten 2,5% der Mieten. Dadurch wird ein realistischer Querschnitt des aktuellen Mietmarkts abgebildet — mit Wohnungen verschiedener Baujahre, Lagen und Ausstattungsstandards. Starke Preissprünge einzelner Neuvermietungen wirken im Durchschnitt im Vergleich zu vorherigen Erhebungen weniger stark.
Damit liefert der Mietenspiegel eine verlässliche und juristisch belastbare Referenz für die Höhe von zu vereinbarenden Nettokaltmieten.
Mit Wirkung ab 1. Januar 2026 wird die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg in Kraft treten — der Schutz für Mieterinnen und Mieter bleibt bestehen.
Entsprechend dürfen bei Neuvermietungen die Mieten in der Regel maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Zudem soll die Verordnung Schlupflöcher schließen, etwa bei möbliertem Wohnraum oder Kurzzeitvermietungen — diese sollen künftig ebenfalls der Mietpreisbremse unterliegen.
Damit bleibt der Mietenspiegel ein zentrales und verbindliches Instrument, um die zulässige Miethöhe bei Neu- und Wiedervermietungen zu prüfen — und das Risiko überhöhter Mieten zu begrenzen.
Für Investoren, Projektentwickler und Vermieter bietet der neue Mietenspiegel eine verlässliche Grundlage zur Einschätzung des Mietniveaus in Hamburg — sowohl für Bestandsobjekte als auch für Neuvermietungen. Durch die differenzierte Betrachtung von Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnfläche lassen sich Mieten realistischer kalkulieren und rechtssicher begründen. Gerade vor dem Hintergrund der neuen Mietpreisbegrenzung werden Mietspiegelwerte bei Vertragsgestaltung und Mietpreisfestlegung eine noch größere Bedeutung erlangen.