Wenn in Deutschland Vermögen von Generation zu Generation übertragen wird, bilden Immobilien häufig einen wesentlichen Bestandteil des betreffenden Gesamtwertes ab. Dabei wird auf die Erbmasse jenseits gewisser Freibeträge die Erbschaftssteuer fällig, die sich in ihrer Höhe nach der individuellen Steuerklasse des Begünstigten richtet. Wer sich bereits frühzeitig mit dem Thema Generationenmanagement auseinandersetzt, kann von wesentlichen Steuerersparnissen profitieren – gerade bei hohen Vermögenswerten eine unbedingte Empfehlung von Engel & Völkers Commercial Hamburg. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick der relevanten Fristen und Freibeträge vermitteln und Ihnen sinnvolle Planungsschritte für einen möglichst steuer-entlasteten Übertrag Ihres Vermögens aufzeigen – zu Lebzeiten, wie auch danach. Lesen Sie weiter!
Die tägliche Praxis unserer Immobilienberater zeigt, dass durch solche wiederholten Schenkungen im Zehnjahresintervall Steuerersparnisse im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewirkt werden können, je nach Größe des Gesamtvermögens. Inwieweit dies auch bei Mehrfamilienhäusern und ähnlichen Objekten realisiert werden kann, deren aktueller Verkehrswert über der Freibetragsgrenze liegt, erörtern unsere Experten gerne in einem individuellen Beratungsgespräch mit Ihnen. Möchten Sie hingegen in Erfahrung bringen, wie hoch die Erbschaftssteuer auf Ihr aktuelles Vermögen im Falle eines Übertrags ausfallen würde? Hierzu bietet sich die Nutzung eines verlässlichen Erbschaftssteuerrechners wie etwa von Lohnsteuer Kompakt an.
Darüber hinaus kann die Zehnjahresfrist zur Anwendung kommen, wenn es sich bei der vererbten Liegenschaft nicht um eine Anlageimmobilie, sondern um ein Objekt zur Selbstnutzung handelt. Wurde die Immobilie vom Erblasser bewohnt und auch im Anschluss für mindestens 10 Jahre von den Nachkommen zu Wohnzwecken genutzt, fällt bei einer Wohnfläche unter 200 Quadratmetern keine Erbschaftssteuer an. Größere Immobilien werden in diesem Fall anteilig besteuert. Da die Selbstnutzung allerdings bei zur Kapitalanlage gedachten Liegenschaften nicht immer gewünscht ist, muss für reine Investmentimmobilien ein alternativer Ansatz verfolgt werden.
So sieht das Gesetz für Mehrfamilienhäuser und vergleichbare Objekte, die zu Wohnzwecken vermietet werden, ebenfalls eine Entlastung der Erben vor: Der zu versteuernde Verkehrswert jenseits der 400.000 Euro-Grenze wird für solche Objekte um 10 Prozent reduziert. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine zu Lebzeiten geschenkte Immobilie mit einem sogenannten Vorbehaltsnießbrauch zu versehen. So kann beispielsweise die regelmäßige Beteiligung an Umsätzen aus den Mietverhältnissen oder ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden vereinbart werden. Dies wirkt sich in der Folge wertmindernd auf die Schenkung als solche aus, sodass der Verkehrswert ggf. unter die Freibetragsgrenze gedrückt werden kann.
Doch damit sind die denkbaren Maßnahmen zur Senkung der Erbschaftssteuer noch nicht erschöpft. Eine weitere, potenziell interessante Variante könnte zur Anwendung gebracht werden, indem gemeinsam mit den Nachkommen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Familienstiftung ins Leben gerufen und die Immobilien an eben jene verkauft wird. Als Kompensationsleistung bleibt der Gegenwert der Objekte jedoch als Forderung der Eltern offen, was diverse Vorzüge mit sich bringt – unter anderem die steuerliche Abschreibung des Immobilienwerts nach dem Verkauf sowie die Verzinsung der offenen Forderung, die als Darlehen verstanden werden kann. Da es sich hierbei jedoch um relativ komplexe Rechtskonstellationen handelt, die sich insbesondere bei größeren Immobilienportfolios lohnen, stellt Engel & Völkers Commercial Hamburg Ihnen gerne den Kontakt zu einem fachkundigen Steuerberater her, der Sie zu den Details einer solchen Lösung berät.
Sie sehen: Sich rechtzeitig mit der Vorbereitung Ihres Erbes beziehungsweise dem Generationenübertrag Ihres Vermögens auseinanderzusetzen, kann die Steuerlast Ihrer Nachkommen in erheblicher Höhe reduzieren. Parallel zu diesen Überlegungen ist zudem das Aufsetzen eines eindeutigen Testaments oder Erbvertrags anzuraten, um die Verteilung des Vermögens so gezielt wie möglich steuern zu können. Bei allen Fragen rund um geerbte Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sowie zum immobilienspezifischen Generationenübertrag steht Ihnen Engel & Völkers Commercial Hamburg gerne unterstützend zur Seite. So entwickeln wir in enger Abstimmung mit Ihnen und Ihren Angehörigen ein zukunftsorientiertes Immobilienkonzept und begleiten Sie Schritt für Schritt bei dessen Umsetzung. Zögern Sie nicht, hierzu einen kostenfreien und unverbindlichen Ersttermin mit uns zu vereinbaren, indem Sie uns unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0 anrufen oder unser digitales Kontaktformular ausfüllen!