Angesichts der hohen Faktoren, der starken Konkurrenz und des geringen Angebots an wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien in A-Städten richtet sich der Fokus der bundesweit aktiven Investoren weiter auch auf die B-Städte. Diese bieten viele Chancen und Potenziale für Investoren.
„Die B-Städte sind, ebenso wie die A-Städte, Oberzentren sowie Zuwanderungsmagnete ihrer jeweiligen Ballungszentren und Wirtschaftsregionen“, hebt Richard Jennewein, Deputy Head of Engel & Völkers Commercial DACH & Denmark, hervor.
Exemplarisch dafür stünden Mannheim für die Region Rhein-Neckar, Nürnberg für die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen oder Hannover für das südliche Niedersachsen. Dies hat sich zuletzt in weiter dynamischen Einwohner- und Beschäftigtenentwicklungen, rückläufigen Leerstandsquoten und entsprechend wachsenden Kauf- und Mietpreisen widergespiegelt.
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Der durchschnittlich geforderte Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den 14 untersuchten B-Städten lag laut dem aktuell erschienenen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021 von Engel & Völkers Commercial im zweiten Halbjahr 2020 bei 2.455 Euro pro Quadratmeter. Das sind 12,2 Prozent mehr als im Vorjahr.
Die stärksten Zuwächse haben Münster und Mannheim (je +24,1%) verzeichnet, gefolgt von Duisburg (+17,4%) und Leipzig (+17%). In Wiesbaden, Münster und Karlsruhe liegt der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Halbjahr 2020 mittlerweile über 3.200 Euro pro Quadratmeter. Während Eigentümer dort mit Mieteinnahmen von durchschnittlich mehr als 10,50 Euro pro Quadratmeter rechnen können, sind es in Leipzig und den Städten des Ruhrgebiets im Durchschnitt weniger als 8 Euro.
Auch die Mieten stiegen weiter, wenn auch weniger stark als die Kaufpreise. In Karlsruhe wurde im zweiten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 5,9 Prozent bei den Angebotsmieten verzeichnet. In Hannover wuchsen diese um 4,8 Prozent und in Bonn um 4,7 Prozent.
Wachsende Mieten sind in den B-Städten zwar auch weiterhin zu erwarten, im Mittel jedoch auf einem deutlich moderateren Niveau als in den vergangenen Jahren. Der Durchschnitt wird dabei erheblich von der Vielzahl an Wohnungen in den einfachen und mittleren Lagen geprägt, deren Bausubstanz Mietzuschläge aktuell nicht rechtfertigt.
Renditeorientierte Investoren werden solche entwicklungsfähigen Immobilien weiterhin stark nachfragen. „Aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes lassen sie sich auch von hohen Investitionskosten sowie dem historisch hohen Kaufpreisniveau nicht abschrecken“, führt Jennewein aus.
Private Immobilieneigentümer, die die für den Werterhalt nötigen Modernisierungsmaßnahmen an größeren Mehrparteienobjekten nicht aufbringen wollen, können aktuell beim Verkauf vom hohen Kaufpreisniveau profitieren.
Je niedriger die Preise für Anlageimmobilien, desto höher ist die Handelsaktivität in den B-Städten. Deutlich wird dies mit Blick auf das Transaktionsgeschehen in 14 von Engel & Völkers Commercial untersuchten Städte in Relation zum durchschnittlichen Angebotspreis der Immobilien.
„In immer größerem Stil diversifizieren dort institutionelle Investoren ihre wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien-Portfolios und setzen auf die sich bietenden Chancen und Potenziale von entwicklungsfähigen Wohn- und Geschäftshäusern“, berichtet Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research.
„In sieben der 14 B-Städte lag der durchschnittliche Angebotspreis pro Anlageimmobilie zuletzt über dem Durchschnitt von 2.455 Euro pro Quadratmeter und in sieben darunter“, erläutert Kotonski. Die sieben Standorte mit dem niedrigeren Kaufpreisniveau als der Durchschnitt der B-Städte waren seinen Ausführungen zufolge zuletzt auch die sieben Standorte mit den höchsten Transaktionszahlen unter den B-Städten.
In den im Mittel günstigeren Standorten wurden 2019 mit 2.898 Objekten mehr als doppelt so viele Wohn- und Geschäftshäuser verkauft wie in den sieben teureren B-Städten (1.213). In Bremen und den vier Städten der Metropole Ruhr habe zudem das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Transaktion unter der Eine-Million-Euro-Marke gelegen.
Neben den renditeorientierten Anlegern finden auch risikoaverse Investoren in den B-Städten attraktive Anlagemöglichkeiten. Engel & Völkers Commercial beobachtete zuletzt vermehrt den Trend, dass lokale Kapitalanleger dabei ihrer Markt- und Standortkenntnis vertrauen und auch in modernisierte Objekte in Stadtrandlagen investieren, deren Investitionsstau bereits behoben wurde. Investoren aus den weiteren Teilen der Bundesrepublik würden hingegen eher zu Objekten in den guten und sehr guten Lagen tendieren, die aufgrund ihrer Attraktivität nahezu eine Vollvermietung garantieren.
Informieren Sie sich hier über die lokalen Märkte für Mehrfamilienhäuser an allen 67 von Engel & Völkers untersuchten Standorten.