Wo lohnt es sich, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren?

Wer sein Geld in einem Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus anlegen will, muss wissen, wo das Investieren am sinnvollsten ist. Da geht es um Wohnlagen, deren voraussichtliche Entwicklung, den baulichen Zustand infrage kommender Immobilien, um Leerstandsquoten, das Rendite-Risiko-Verhältnis und viele weitere Faktoren.

Fast noch schwieriger als die Entscheidung für Stadtteil und Wohnlage ist aber die Frage im Großen zu beantworten: Welche Stadt ist überhaupt die richtige, um in ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohnportfolio zu investieren? Wie entwickelt sich der Markt in den wichtigsten deutschen Zentren, den A-Städten? Welche Dynamiken prägen die B-Städte? Welche Argument gibt es für ein Investment in regionalen Zentren, den C-Städten und D-Städten? 

Die Research-Analysten von Engel & Völkers haben die unterschiedlichen Städtekategorien für Sie unter die Lupe genommen. Informieren Sie sich, welche Vor- und Nachteile A-, B-, C- und D-Städte aufweisen, und wo dementsprechend eine Investition in ein Mehrfamilienhaus für Sie infrage kommt.

A-Städte sind laut Definition die wichtigsten Zentren des Landes mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. Dazu zählen in Deutschland Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Wie präsentieren sich dort die Märkte für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien? Wie viel spricht bei der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine A-Stadt?

Generell sind A-Städte in Deutschland von einem starken Zuzug und dementsprechend von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum geprägt. Mietausfälle durch längerfristigen Leerstand sind nahezu ausgeschlossen. In den Jahren vor 2022 erreichten die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in A-Städten ein Rekordniveau. In den guten und sehr guten Lagen stiegen die Kaufpreisfaktoren auf das über 30-Fache der Nettokaltmiete. Viele institutionelle Investierende und bonitätsstarke Family Offices setzten hier ihre Schwerpunkte.

Entwicklung seit Frühjahr 2022

Die Preisentwicklung und Renditekompression der vergangenen Jahre ist jedoch im Frühjahr 2022 durch die Zinserhöhungen infolge der hohen Inflationsrate gestoppt worden. Allerdings sind die A-Städte weiterhin stark nachgefragt und belegen damit ihre Krisenfestigkeit. Es gibt zwar Preisrückgänge, sie fallen jedoch im Vergleich zu den deutlichen Preisanstiegen der Vergangenheit sehr moderat aus.

Parallel dazu steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in A-Städten weiter, da die neuen Finanzierungsbedingungen dazu führen, dass einige potenzielle Käufer und Käuferinnen von Eigentumswohnungen zunächst weiter beim Mieten bleiben. Hinzu kommen die nicht ausreichende Bautätigkeit und Zuwanderung, so dass auch in den kommenden Jahren mit großem Druck auf den Mietwohnungsmarkt in A-Städten zu rechnen sein wird. In der Folge wird das Niveau der Mieten weiter steigen. Auch das wird eine Absenkung der Kaufpreisfaktoren mit sich bringen.

Durch ihre hohe Anziehungskraft bleiben A-Städte die sicheren Häfen am Immobilienmarkt. Dazu bieten die wachsenden Umlandregionen Potenziale für Investierende.

In der Frage, wo sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus lohnt, blicken wir in diesem Abschnitt auf die B-Städte. Als B-Stadt gelten in Deutschland Großstädte, die eine nationale und regionale Bedeutung haben. Das sind zum Beispiel Leipzig, Hannover und Bochum.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in den A-Städten richten bundesweit aktive Investierende ihr Interesse auch auf B-Städte. Diese bieten ihnen zahlreiche Chancen und Potenziale. Und so sind B-Städte längst keine reinen Ausweichstandorte mehr, sondern ziehen überregional und sogar international Investierende an.

Wie entwickelten sich B-Städte im Jahr 2022?

Im Jahr 2022 kam es bei Mehrfamilienhäusern in B-Städten zu einer angebotsseitigen Preiskorrektur. Sie war bedingt durch erschwerte Finanzierungen im gegenwärtigen Zinsumfeld sowie gestiegene Baukosten. Unter den B-Standorten betraf dies überwiegend Städte, in denen generell ein überdurchschnittliches Preisniveau vorherrscht, wie z.B. Wiesbaden oder Nürnberg. Vor allem dort waren die durchschnittlichen Angebotspreise im Bestand zuletzt leicht rückläufig. 

Insgesamt ist die Kaufpreisspanne gegenüber dem Vorjahr größer geworden. Für Anlageobjekte in guten und sehr guten Lagen der B-Städte werden gegenwärtig Kaufpreise zwischen dem 21- und 36-Fachen der Jahresnettokaltmiete aufgerufen. Insbesondere in Leipzig legten die Spitzenkaufpreise erneut zu. Die Preisbildung wurde wesentlich von der Mikrolage, der Bauqualität, der Mieterstruktur und dem Gewerbeflächenanteil bestimmt.

Eine Ausnahme bildeten weiterhin die Ruhrgebietsstädte Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen. Die Faktoren für Anlageobjekte in den begehrten Lagen betrugen dort weiterhin zwischen 17 und 25. 

Hinsichtlich der baulichen Substanz prägen vielerorts deutliche Disparitäten die B-Städte. Nicht selten stehen nach wie vor stark sanierungsbedürftige Objekte Tür an Tür mit aufwendig grunderneuerten und energetisch modernisierten Immobilien.

Wie beeinflussen Mieten die Preise in B-Städten?

Die Angebotsmieten im Bestand nahmen mit durchschnittlich +4,3 Prozent stärker zu als die Angebotspreise. Damit deutet sich eine Trendwende bei den spekulativen Preiserhöhungen der vergangenen Jahre an. Diese Entwicklung ist insbesondere in A- und C-Städten zu beobachten, aber in geringerem Umfang auch in B- und D-Städten. Ein deutlicher und anhaltender Preisverfall ist jedoch nicht zu erwarten. 

Für welche Investoren sind B-Städte geeignet?

Alle 14 B-Städte in Deutschland sind Universitätsstandorte und weisen überwiegend positive Bevölkerungsprognosen bis 2030 auf. Ist „B-Stadt” also die Antwort auf die Frage, wo Anleger in ein Mehrfamilienhaus investieren sollten? So pauschal lässt sich das natürlich auch nicht sagen. Was aber klar ist: B-Städte bieten Chancen für jeden Investmenttyp - von renditeorientiert bis risikoavers. Aufgrund der günstigen Einstiegspreise und einer zumeist dynamischen Stadt- und Quartiersentwicklung bleiben B-Standorte im Fokus überregionaler und internationaler Investor*innen.

Erfahren Sie mehr über Ihre Investitionsmöglichkeiten in den B-Städten im Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser

Per Definition handelt es sich bei C-Städten um wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie einer wichtigen Ausstrahlung auf die umgebende Region. Zu den C-Städten gehören beispielsweise Aachen, Erfurt und Potsdam. Welche Investmentchancen bieten sich in Städten dieser Kategorie? Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

C-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren am dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. So zieht es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten wie Frankfurt am Main nach Hanau oder Aschaffenburg, aus Hamburg nach Lübeck oder Kiel, aus den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf in die nahegelegenen Städte Wuppertal, Mönchengladbach oder Leverkusen. 

Gleichzeitig rücken die prosperierenden Städte im Umfeld der Metropolen zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden. 

Schnelle Amortisation in C-Städten?

Viele C-Städte bieten ein attraktives Umfeld für Studierende, darum ziehen insbesondere junge Menschen hinzu. In den vergangenen fünf Jahren wiesen die C-Städte im Durchschnitt ein Bevölkerungswachstum von +1,5 Prozent auf. Das entspricht dem Niveau der A-Städte. Zudem liegt der Leerstand in den C-Städten durchschnittlich unter dem Niveau der bundesweiten Leerstandsquote von 2,8 Prozent.

Zusammen mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung wird darum in den C-Städten weiterhin ein Wohnungsmangel zu erwarten sein. Für Investierende bietet dies langfristig sichere Mieteinnahmen. Die Angebotsmieten in den C-Städten fallen im Durchschnitt sogar höher aus als in den B-Städten. In Freiburg rangiert die Miete überdies auf dem Niveau einer A-Stadt.

Dass die Immobilienpreise weiter stark ansteigen werden, ist nicht zu erwarten. Jedoch übertrifft der durchschnittliche Angebotspreis in C-Lage noch immer das Niveau einer B-Stadt. In Regensburg und Mainz können zudem Faktoren über 30 in sehr guten Lagen das Niveau von A-Städten erreichen. So bleiben trotz der Preisänderungen in den nächsten Monaten C-Standorte interessant für Investierende.

D-Städte werden als kleine, regional fokussierte Standorte umschrieben, die aber dennoch eine zentrale Funktion für ihr direktes Umland besitzen. Dazu gehören unter anderem Chemnitz, Hanau und Ludwigshafen. Was spricht in der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine D-Stadt?

Die Immobilienmärkte der regionalen Zentren sind bislang stark von lokalen Akteuren geprägt. Aufgrund des Angebotsmangels und der Renditekompression in den größten deutschen Märkten steigt jedoch auch das Interesse überregional Investierender an den D-Städten. Besonders stark ist dies in Städten im direkten Umfeld der Metropolen zu erleben.

Für Familien stellen D-Städte im Umland von B-Metropolen attraktive Wohnstandorte dar, weil es dort oft ein größeres Angebot an Mietwohnungen in geeigneter Größe und zu einem moderaten Mietzins gibt. Dies trifft etwa auf Halle (Saale) in der Nähe von Leipzig zu, auf Oberhausen zwischen Essen und Duisburg sowie auf Celle bei Hannover.

Käuferinnen und Käufer von Anlageobjekten dürfen in diesen und vergleichbaren D-Städten auch mittelfristig ein überdurchschnittliches Wachstum der Angebotsmieten und -preise erwarten. Bei der Bewertung des Einzelobjekts sollte jedoch in jedem Fall die Vermietbarkeit überprüft und ein mögliches Mietausfallrisiko abgeschätzt werden. D-Städte bewegen sich sowohl hinsichtlich des durchschnittlichen Miet- als auch hinsichtlich des durchschnittlichen Kaufpreises für Anlageobjekte zwischen den Niveaus der günstigeren C- und der teureren B-Städte.