Investieren in Mehrfamilienhäuser


Standortinformationen zu A-, B-, C- und D-Städten
Engel & Völkers Mehrfamilienhaus > Investitionsentscheidung

Wo lohnt es sich, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren?

Wer sein Geld in einem Mehrfamilienhaus anlegen will, muss wissen, wo die Investition am sinnvollsten ist. Da geht es um Wohnlagen, deren voraussichtliche Entwicklung, den baulichen Zustand infrage kommender Immobilien, um Leerstandsquoten, das Rendite-Risiko-Verhältnis und viele weitere Faktoren.

Fast noch schwieriger als die Entscheidung für Stadtteil und Wohnlage ist aber die Frage im Großen zu beantworten: Welche Stadt ist überhaupt die richtige, um in ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohnportfolio zu investieren? Soll man sein Geld in einer sogenannten A-Stadt wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt anlegen? Welche Vorteile bieten B-Städte, etwa Bremen, Dresden oder Nürnberg? Und können C- oder D-Städte wie Mainz, Regensburg oder Chemnitz aus Investorensicht vielleicht sogar attraktiver sein als höher bewertete Städtekategorien?

Die Research-Analysten von Engel & Völkers Commercial haben die unterschiedlichen Städtekategorien für Sie unter die Lupe genommen. Informieren Sie sich hier, welche Vor- und Nachteile A-, B-, C- und D-Städte aufweisen, und wo dementsprechend eine Investition in ein Mehrfamilienhaus für Sie infrage kommt.

Vergleichen Sie Städte anhand ihrer Kaufpreisfaktoren, Lagen und Leerstände


1. Bieten A-Städte die größten Vorteile fürs Investment in ein Mehrfamilienhaus?

A-Städte sind laut Definition die wichtigsten Zentren des Landes mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. Dazu zählen in Deutschland Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Wie präsentiert sich dort der Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien? Wie viel spricht bei der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine A-Stadt?


Hohe Nachfrage, knappes Angebot – so kann man die Bedingungen für Wohnportfolios in den sieben deutschen A-Städten zusammenfassen. Mit 12,3 Mrd. Euro wurde in den A-Städten 2019 ein größeres Transaktionsvolumens generiert, als in allen anderen 60 Städten, die Engel & Völkers Commercial im Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2021 untersucht hat. Dort lag das Transaktionsvolumen bei insgesamt 10,8 Mrd. Euro. 

Gute Chancen auf Vollvermietung


Die hohe Marktstabilität in A-Städten verstärkt die Aussicht auf besonders sichere Investments und macht die deutschen Top-7 zur guten Antwort auf die Frage „Wo sollte ich in ein Mehrfamilienhaus investieren?” Über die Marktstabilität hinaus sorgen ein großes Arbeitsplatzangebot sowie die Attraktivität der Städte im Allgemeinen für Zuzüge aus dem gesamten Bundesgebiet. Dies spiegelt sich auch 2021 in einer hohen Wohnraumnachfrage und einem extrem geringen Leerstand wider.

Für Eigentümer und Kaufinteressenten bedeutet das: A-Standorte punkten mit einer hohen Nachfrage auf Mieterseite, guten Chancen auf Vollvermietung und mit einem gesicherten Cashflow. Wer sich in der Frage, wo er investieren soll, für ein Mehrfamilienhaus in einer A-Stadt entscheidet, hat somit Aussicht auf eine sichere Kapitalanlage.


Faktoren in Hamburg und München auf Rekordniveau


Mit der hohen Sicherheit einer Kapitalanlage gehen entsprechend hohe Kaufpreisfaktoren einher. In Hamburg und München verzeichnete Engel & Völkers Commercial zuletzt die höchsten Faktoren. Dort werden in den mittleren Lagen Mehrfamilienhäuser nur noch in Ausnahmefällen für weniger als das 30-Fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. In den guten und sehr guten Lagen können Eigentümer exklusiver Liegenschaften sogar Verkaufspreise bis zum 48-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen erzielen.

Etwas mäßiger fällt das Niveau der Kaufpreisfaktoren in Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart aus. Faktoren von 25 bis 30 in den guten Lagen zählen im bundesweiten Vergleich dennoch zu den Spitzenwerten. In den sehr guten Lagen verzeichnete Engel & Völkers Commercial dort zuletzt ebenfalls Faktoren jenseits der 30er-Marke. Investoren muss das nicht abschrecken: Nach Abwägung aller Kriterien kann dies trotzdem für die Wahl eines Mehrfamilienhauses an diesem Standort sprechen.

Für welche Investoren sind A-Städte geeignet?


Investoren, die bereit sind, die hohen Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser in den A-Städten aufzubringen, verfolgen in der Regel eine langfristige, risikoaverse Anlagestrategie. Für institutionelle Investoren sind die selten an den Markt kommenden, noch entwicklungsfähigen Immobilien, von großem Interesse. Dennoch suchen auch sie häufig risikoarme Beimischungen für ihre Asset Allocation.

Zudem haben zuletzt vermehrt bisher auf Büro- und Retailflächen fokussierte Immobilienfonds ihre Anlagestrategie zugunsten höherer Wohnanteile geändert. Dies führt zu zusätzlicher Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien. Für finanzstarke Privatpersonen aus dem Bundesgebiet sowie bonitätsstarken Family Offices stehen hingegen oftmals die reine, langfristige Kapitalsicherung für nachfolgende Generationen und Erben im Fokus.

2. Welche Renditen können mit Mehrfamilienhäusern in B-Städten erzielt werden?

In der Frage, wo sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus lohnt, blicken wir in diesem Abschnitt auf die B-Städte. Als B-Stadt gelten in Deutschland Großstädte, die eine nationale und regionale Bedeutung haben. Das sind zum Beispiel Leipzig, Hannover und Wiesbaden.

Angesichts der hohen Faktoren, der starken Konkurrenz und des geringen Angebots an Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in den A-Städten, richtet sich der Fokus der bundesweit aktiven Investoren auch auf die B-Städte. Diese bieten viele Chancen und Potenziale, besonders für Investoren aus dem Core-Plus und Value-Add-Bereich. Was genau spricht bei der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine B-Stadt?


Anleger sollten B-Städte nicht unterschätzen


Der regionale und nationale Stellenwert der Immobilienmärkte der B-Städte ist nicht zu unterschätzen. Alleine in der Metropole Ruhr leben mehr als fünf Millionen Menschen, fast 2,1 Millionen davon in den vier B-Städten Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen. Die B-Städte sind wie A-Städte Oberzentren sowie Magnete für Zuwanderung ihrer jeweiligen Wirtschaftsregionen – sei es Mannheim für die Region Rhein-Neckar, Nürnberg für die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen oder Hannover für das südliche Niedersachsen.

Dies spiegelte sich zuletzt weiter in dynamischen Einwohner- und Beschäftigtenentwicklungen, rückläufigen Leerstandsquoten und wachsenden Kauf- und Mietpreisen wider. In Wiesbaden, Karlsruhe und Bonn lag der durchschnittliche Angebotspreis im vierten Quartal 2020 bei mehr als 3.200 Euro pro Quadratmeter, in Bremen und Leipzig bei etwa 2.000 Euro.

Mieten steigen weniger stark als Kaufpreise


Während Eigentümer in Wiesbaden, Karlsruhe und Münster mit Mieteinnahmen von durchschnittlich mehr als 10,50 Euro pro Quadratmeter rechnen können, sind es in Leipzig und den Städten des Ruhrgebiets im Durchschnitt weniger als 8 Euro. Dennoch stiegen auch die Mieten zuletzt weiter – wenn auch weniger stark als die Kaufpreise.

Wachsende Mieten sind in den B-Städten zwar weiterhin zu erwarten, im Mittel jedoch auf einem gemäßigteren Niveau als in den vergangenen Jahren. Der Durchschnitt wird dabei erheblich von der Vielzahl an Wohnungen in den einfachen und mittleren Lagen geprägt, deren Bausubstanz Mietzuschläge aktuell nicht rechtfertigt.

Entwicklungsfähige Immobilien stark nachgefragt


Gleichwohl wächst die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum, nicht zuletzt aufgrund des während der Corona-Pandemie gewachsenen Bewusstseins für ein schönes Zuhause. Renditeorientierte Investoren fragen entwicklungsfähige Immobilien weiterhin stark nach. Aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes lassen sie sich auch von hohen Investitionskosten und dem historisch hohen Kaufpreisniveau nicht abschrecken. 


Private Immobilieneigentümer können die für den Werterhalt nötigen Modernisierungsmaßnahmen an größeren Mehrparteienobjekten jedoch nicht immer aufbringen. Engel & Völkers Commercial verzeichnete aufgrund dessen zuletzt vermehrt Eigentümer, die die anstehenden Investments in die Bausubstanz mieden, das gestiegene Kaufpreisniveau der letzten Jahre zum Verkauf ihres Objektes nutzten und das Kapital zur Risikostreuung in kleineren Immobilien reinvestierten.


Niedrige Preise, hohe Handelsaktivität


Auch institutionelle Investoren betreiben Risikostreuung. Deutlich wird dies mit Blick auf das Transaktionsgeschehen in Relation zum durchschnittlichen Angebotspreis der Immobilien. In sieben der 14 B-Städte lag der durchschnittliche Angebotspreis pro Mehrfamilienhaus zuletzt über dem Durchschnitt und in sieben darunter. 


Die sieben Standorte mit dem niedrigeren Kaufpreisniveau als der Durchschnitt der B-Städte waren zuletzt auch die sieben Standorte mit den höchsten Transaktionszahlen unter den B-Städten. 

Sie besitzen schon ein Mehrfamilienhaus und möchten wissen, wie viel es wert ist?

Für welche Investoren sind B-Städte geeignet?


Ist „B-Stadt” also die Antwort auf die Frage, wo Anleger in ein Mehrfamilienhaus investieren sollten? So pauschal lässt sich das natürlich auch nicht sagen. Was aber klar ist: B-Städte bieten Chancen für jeden Investorentyp. Denn außer renditeorientierte Anlegern finden dort auch risikoaverse Investoren attraktive Anlagemöglichkeiten.

Im Vergleich zu den A-Städten kommen die Anleger in den B-Städten übrigens zu einem größeren Anteil aus der jeweiligen Region. Für sie sind die schrumpfenden Renditen nachrangig. Die Attraktivität ihrer Investments bemessen die sicherheitsorientierten Anleger anhand des langfristigen Wachstumspotenzials, einer guten Aussicht auf möglichst geringe Instandhaltungsmaßnahmen und stabiler Erträge.

3. Werden C- und D-Städte zum Trend in Sachen Mehrfamilienhaus-Investment?

Per Definition handelt es sich bei C-Städten um wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie einer wichtigen Ausstrahlung auf die umgebende Region. D-Städte werden als kleine, regional fokussierte Standorte umschrieben, die aber dennoch eine zentrale Funktion für ihr direktes Umland besitzen. Zu den C-Städten gehören beispielsweise Aachen, Erfurt und Potsdam. D-Städte sind unter anderem Chemnitz, Hanau und Ludwigshafen. Was spricht nun also in der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine C- oder D-Stadt?

C- und D-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren vom dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. So zieht es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten wie Frankfurt am Main nach Hanau oder Aschaffenburg, aus Hamburg nach Lübeck oder Kiel, aus den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf in die nahegelegenen Städte Wuppertal, Mönchengladbach oder Leverkusen.

Gleichzeitig rücken die prosperierenden Städte im Umfeld der Metropolen zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden. Die coronabedingten Flexibilisierungen der Arbeitsplätze werden die Zuzüge in die Nachbarstädte verstärken.


C-Städte in NRW bei Anlegern besonders beliebt


Abseits der Metropolen stehen besonders Städte mit großen Universitäten, hoher Lebensqualität und erfolgreichen Unternehmen im Fokus der Investoren. So bringen die vielen Studenten in OsnabrückErfurtJenaMagdeburg oder Aachen wohnwirtschaftliche Dynamik. Außerdem prägen sie den lokalen Lebensstil. Demgegenüber sichert beispielsweise die besondere Naherholungsqualität der Ostsee die Wertstabilität von Immobilien in Rostock und Flensburg.

Bei Kapitalanlegern waren 2019 erneut die nordrhein-westfälischen C-Städte sehr beliebt. Allein in Wuppertal wurden 617 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft. Die auf den Plätzen zwei bis vier gelegenen Mülheim an der Ruhr (286), Mönchengladbach (283) und Aachen (266) verzeichneten jeweils weniger als die Hälfte der Transaktionen. Ähnlich wie in den B-Städten war auch in den C-Städten das Transaktionsgeschehen aktiver als in den höherpreisigen Standorten.

Für welche Investoren sind C- und D-Städte geeignet?


In der Frage, wo man in ein Mehrfamilienhaus investieren sollte, gibt es in Bezug auf C- und D-Städte keine klare Antwort. Es hängt vor allem von der Risikoneigung des Anlegers ab.

Im süddeutschen Raum bieten zum Beispiel Anlagestandorte wie Regensburg, Heidelberg, Augsburg oder Konstanz attraktive Rahmenbedingungen für risikoaverse Kapitalanleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Neben positiven soziodemografischen Entwicklungen, einer hohen Lebensqualität und Wohnraumnachfrage, ist auch das Kaufkraftniveau in der Regel überdurchschnittlich. So setzt sich auch die Renditekompression aufgrund der positiven Rahmenbedingungen fort. In den genannten Städten sind Renditen über der Fünf-Prozent-Marke selbst in den einfachen Lagen die seltenen Ausnahmen.

In den guten und sehr guten Lagen erzielten Immobilienverkäufer zuletzt sogar Faktoren zwischen dem 25- und dem 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Damit lagen die beliebten süddeutschen C- und D-Städte teilweise auf dem Niveau der A-Städte


Sehr gute Vermietbarkeit lockt langfristig orientierte Anleger


Im übrigen Deutschland, außerhalb von Baden-Württemberg und Bayern, haben besonders C- und D-Städte im direkten Umland der Metropolen ein erhöhtes Preisniveau erreicht. Der durchschnittliche Angebotspreis für ein Mehrfamilienhaus in Potsdam etwa übertraf im vierten Quartal 2020 sogar einige A-Standorte. Die guten und sehr guten Lagen weisen eine so gute Vermietbarkeit auf, dass langfristig orientierte Anleger bereit sind, für wertstabile Objekte bis zum 25- bis 34-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu zahlen.

In den einfachen Lagen finden hingegen renditeorientierte Investoren weiterhin entwicklungsfähige Immobilien zu moderaten Kaufpreisen. Opportunistisch veranlagte Investoren können somit auch in Leverkusen, Lübeck und Halle (Saale) Investments im niedrigen zweistelligen Faktorbereich für teilweise unter 1.000 Euro pro Quadratmeter finden.

Interessieren Sie sich für den kompletten Marktbericht oder wünschen eine Beratung zum Investment?


Engel & Völkers Commercial freut sich auf Sie.

Ich stimme der Weitergabe meiner Daten an den zuständigen Lizenzpartner innerhalb des Engel & Völkers Netzwerks zu, um Informationen über immobilienwirtschaftliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Thema Wohn- und Geschäftshäuser zu erhalten. Welche Daten Engel & Völkers im Einzelnen speichert und verarbeitet und welche Rechte Sie in diesem Zusammenhang haben, erfahren Sie hier. Engel & Völkers speichert Ihre personenbezogenen Daten für einen Zeitraum von sechs Monaten. Meine Einwilligungen kann ich jederzeit für die Zukunft per E-Mail an info@engelvoelkers.com widerrufen.

Weitere Marktberichte

Kontaktieren Sie uns jetzt
Engel & Völkers
Mehrfamilienhaus

Folgen Sie uns auf Social Media