Investieren in Mehrfamilienhäuser


Standortinformationen zu A-, B-, C- und D-Städten
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Wo lohnt es sich, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren?

Wer sein Geld in einem Mehrfamilienhaus anlegen will, muss wissen, wo das Investieren am sinnvollsten ist. Da geht es um Wohnlagen, deren voraussichtliche Entwicklung, den baulichen Zustand infrage kommender Immobilien, um Leerstandsquoten, das Rendite-Risiko-Verhältnis und viele weitere Faktoren.

Fast noch schwieriger als die Entscheidung für Stadtteil und Wohnlage ist aber die Frage im Großen zu beantworten: Welche Stadt ist überhaupt die richtige, um in ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohnportfolio zu investieren? Wie entwickelt sich der Markt in den wichtigsten deutschen Zentren, den A-Städten? Welche Dynamiken prägen die B-Städte? Wieso zieht es Investoren zunehmend in die regionalen Zentren, die C- bzw. D-Städte? 


Die Research-Analysten von Engel & Völkers haben die unterschiedlichen Städtekategorien für Sie unter die Lupe genommen. Informieren Sie sich hier, welche Vor- und Nachteile A-, B-, C- und D-Städte aufweisen, und wo dementsprechend eine Investition in ein Mehrfamilienhaus für Sie infrage kommt.

Vergleichen Sie Städte anhand ihrer Kaufpreisfaktoren, Lagen und Leerstände


1. Bieten A-Städte die größten Vorteile fürs Investment in ein Mehrfamilienhaus?

A-Städte sind laut Definition die wichtigsten Zentren des Landes mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. Dazu zählen in Deutschland Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Wie präsentiert sich dort der Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien? Wie viel spricht bei der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine A-Stadt?


Die A-Städte haben im Jahr 2021 erneut ihre Krisenfestigkeit gezeigt. Sie bleiben die sicheren Häfen auf dem deutschen Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien. Die Nachfrage übertraf das Angebot dabei zuletzt bei Weitem, sodass Engel & Völkers Commercial in den sieben größten deutschen Städten 2021 so kurze Vermarktungszeiten wie noch nie verzeichnete.


2020 wechselten in den Top-7-Städten insgesamt 2.816 Wohn- und Geschäftshäuser ihren Eigentümer. Das Rekordergebnis des Vorjahres von 3.100 Verkäufen konnte damit jedoch nicht wiederholt werden. Berlin verzeichnete mit 927 veräußerten Anlageimmobilien, aufgrund des mit Abstand größten Marktes, traditionell die meisten Transaktionen. Rang zwei und drei belegten Köln und Hamburg mit 537 bzw. 382 Verkäufen.

A-Städte: Preise um fast 12 Prozent gestiegen


Der durchschnittliche Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den A-Städten lag im zweiten Halbjahr 2021 bei 5.041 Euro pro Quadratmeter. Das sind 11,8 Prozent mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2020. Spitzenreiter bleibt München mit durchschnittlich 7.873 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Frankfurt (4.969 EUR/m²) und Stuttgart (4.842 EUR/m²). Etwas gemäßigter, aber dennoch auf einem historisch hohen Niveau, waren die Kaufpreise im zweiten Halbjahr 2021 in Düsseldorf (4.154 EUR/m²) und Berlin (4.038 EUR/m²).


Außer aufgrund der potenziellen Wertsteigerungen zieht es Investoren vor allem wegen der äußerst sicheren Cash Flows in die Metropolen. Der marktaktive Leerstand lag zuletzt weiterhin nur bei durchschnittlich 0,7 Prozent – in Frankfurt und München sogar nur bei extrem niedrigen 0,2 Prozent.

2. Welche Renditen können mit Mehrfamilienhäusern in B-Städten erzielt werden?

In der Frage, wo sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus lohnt, blicken wir in diesem Abschnitt auf die B-Städte. Als B-Stadt gelten in Deutschland Großstädte, die eine nationale und regionale Bedeutung haben. Das sind zum Beispiel Leipzig, Hannover und Wiesbaden.

Angesichts der hohen Faktoren, der starken Konkurrenz und des geringen Angebots an Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in den A-Städten, richtet sich der Fokus der bundesweit aktiven Investoren auch auf die B-Städte. Diese bieten viele Chancen und Potenziale. Objekte in Bestlagen der B-Städte sind auf dem besten Weg, zu Core-Immobilien zu werden. 


Anleger sollten B-Städte nicht unterschätzen


Reine Ausweichstandorte für Investoren, die in den Metropolen keine passenden Objekte finden, sind die B-Städte längst nicht mehr. Im Gegenteil: Die fast durchwegs moderne Stadtplanung, geprägt von großvolumigen Quartiersentwicklungen, und die positiven Fundamentaldaten ziehen überregionale und internationale Investoren an.


In den Bestlagen dominiert statt Value-Add ebenfalls das Kernmotiv der Kapitalsicherung – selbst zu historischen hohen Kaufpreisfaktoren. Wohnwirtschaftliche Kapitalanleger müssen in den gefragten Lagen der B-Städte mittlerweile mit aufgerufenen Kaufpreisen zwischen dem 25- und 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete rechnen, abhängig von der Mikrolage im Stadtquartier, der Mieterstruktur und dem Modernisierungsgrad.

Eine Ausnahme bilden lediglich die Städte der Metropole Ruhr, Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen. Die Faktoren für Anlageobjekte mit solider Bausubstanz in den guten bis sehr guten Lagen liegen dort noch etwa zwischen 17 bis 25.

B-Städte: Zahl der Verkäufe gestiegen


Die Zahl der Transaktionen in B-Städten lag trotz pandemiebedingter Einschränkungen 1,8 Prozent über dem Rekordwert von 2019. Deutlicher stieg der entsprechende Geldumsatz. 2020 lag dieser mit 6,1 Milliarden Euro 26,2 Prozent über dem Vorjahreswert. In Dresden (+95,1 %) und Nürnberg (+94,4 %) verdoppelte sich das Transaktionsvolumen nahezu. Wiesbaden (+60,2 %) und Bremen (+57,8 %) verzeichneten ebenfalls deutliche Zuwächse.

Hinsichtlich der baulichen Substanz prägen vielerorts deutliche Disparitäten die B-Städte. Nicht selten stehen nach wie vor stark sanierungsbedürftige Objekte Tür an Tür mit aufwendig grunderneuerten und energetisch modernisierten Immobilien.


Die Beseitigung eines umfangreichen Sanierungsstaus ist aufgrund des aktuellen Handwerkermangels derzeit aber nicht nur langwierig, sondern wegen der gestiegenen Rohstoffpreise auch deutlich teurer geworden. Eigentümer sollten kritisch prüfen, ob sie etwaige Maßnahmen stemmen können.

Gleichwohl sind Sanierungen nicht nur aus Gründen der Bewirtschaftung langfristig sinnvoll, sondern werden auch seitens der Stadtentwicklungspolitik gefördert und gefordert, auch damit die B-Städte auch weiterhin aus eigener Attraktivität Investoren anziehen.

Für welche Investoren sind B-Städte geeignet?


Ist „B-Stadt” also die Antwort auf die Frage, wo Anleger in ein Mehrfamilienhaus investieren sollten? So pauschal lässt sich das natürlich auch nicht sagen. Was aber klar ist: B-Städte bieten Chancen für jeden Investorentyp. Denn außer renditeorientierte Anlegern finden dort auch risikoaverse Investoren attraktive Anlagemöglichkeiten.

Sie besitzen schon ein Mehrfamilienhaus und möchten wissen, wie viel es wert ist?

3. Werden C-Städte zum Trend in Sachen Mehrfamilienhaus-Investment?

Per Definition handelt es sich bei C-Städten um wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie einer wichtigen Ausstrahlung auf die umgebende Region. Zu den C-Städten gehören beispielsweise Aachen, Erfurt und Potsdam. Welche Investmentchancen bieten sich in Städten dieser Kategorie? Wo lohnt es sich zu investieren?

C-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren vom dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. So zieht es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten wie Frankfurt am Main nach Hanau oder Aschaffenburg, aus Hamburg nach Lübeck oder Kiel, aus den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf in die nahegelegenen Städte Wuppertal, Mönchengladbach oder Leverkusen

Gleichzeitig rücken die prosperierenden Städte im Umfeld der Metropolen zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden. Seit 2015 weisen 18 der 19 analysierten C-Städte ein Bevölkerungswachstum auf. In Potsdam (+8,8%), Offenbach (+6,4 %) und Regensburg (+5,2 %) fiel dieses am stärksten aus.

Universitätsstädte im Fokus


Viele C-Städte bestechen mit großen, anerkannten Universitäten, die für weiteren Zuzug aus dem gesamten Bundesgebiet sorgen. Professionelle Investoren der weiterhin boomenden Assetklasse Studentisches Wohnen treten in den Universitätsstädten somit besonders häufig als Nachfragegruppe auf.


Parallel verstärken die Studierenden nachhaltig die Wohnraumnachfrage und prägen den lokalen Lebensstil. Mit Magdeburg (5,3 %) und Mönchengladbach (3,6 %) verzeichneten zuletzt nur zwei der 19 C-Städte einen Leerstand über dem Bundesdurchschnitt (2,9 %). Mit Freiburg, Potsdam, Augsburg, Offenbach, Heidelberg, Mainz und Regensburg lagen hingegen sieben Städte unter der kritischen 1-Prozent-Marke. Die De-facto-Vollvermietung bietet Investoren langfristige Sicherheit bzgl. der laufenden Mieteinnahmen. 

Schnelle Amortisation in welchen C-Städten?


Kaufinteressenten müssen aufgrund der dynamischen Marktentwicklung auch in den C-Städten mit deutlich gestiegenen Kaufpreisfaktoren rechnen. In Bayern und Baden-Württemberg reichten diese zuletzt mit dem 25- bis 40-Fachen der Jahresnettokaltmiete in den guten und sehr guten Wohnlagen sogar an das Niveau der A-Städte heran.


In Magdeburg oder den C-Städten im Rheinland amortisieren sich die Investments hingegen bereits zum Teil nach der Hälfte der Zeit. Somit können sowohl risikoaverse, als auch Value-Add-Investoren in den C-Städten attraktive Investments finden. 

4. Warum rücken D-Städte zunehmend in den Fokus von Investoren?

D-Städte werden als kleine, regional fokussierte Standorte umschrieben, die aber dennoch eine zentrale Funktion für ihr direktes Umland besitzen. Dazu gehören unter anderem ChemnitzHanau und Ludwigshafen. Was spricht in der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine D-Stadt?


Die Immobilienmärkte der regionalen Zentren sind bislang stark von lokalen Akteuren geprägt. Im Durchschnitt lag der geforderte Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in einer der 31 untersuchten D-Städte im zweiten Halbjahr 2021 bei 2.226 Euro pro Quadratmeter. Das sind zwar 15,6 Prozent mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2020, das Preisniveau lag damit jedoch weiterhin 25,8 Prozent unter dem der C- und 22,3 Prozent unter dem B-Städte.


Aufgrund des Angebotsmangels und der Renditekompression in den größten deutschen Märkten steigt jedoch das Interesse überregionaler Investoren an den D-Städten. Besonders stark ist dies in Städten im direkten Umfeld der Metropolen. So profitieren beispielsweise Neuss, Leverkusen und Hanau von soziographischen und immobilienökonomischen Synergieeffekten durch Düsseldorf, Köln bzw. Frankfurt. 

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