Wo lohnt es sich, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren?

Wer sein Geld in einem Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus anlegen will, muss wissen, wo das Investieren am sinnvollsten ist. Da geht es um Wohnlagen, deren voraussichtliche Entwicklung, den baulichen Zustand infrage kommender Immobilien, um Leerstandsquoten, das Rendite-Risiko-Verhältnis und viele weitere Faktoren.

Fast noch schwieriger als die Entscheidung für Stadtteil und Wohnlage ist aber die Frage im Großen zu beantworten: Welche Stadt ist überhaupt die richtige, um in ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohnportfolio zu investieren? Wie entwickelt sich der Markt in den wichtigsten deutschen Zentren, den A-Städten? Welche Dynamiken prägen die B-Städte? Welche Argumente gibt es für ein Investment in regionalen Zentren, den C-Städten und D-Städten? 

Die Research-Analysten von Engel & Völkers haben die unterschiedlichen Städtekategorien für Sie unter die Lupe genommen. Informieren Sie sich, welche Vor- und Nachteile A-, B-, C- und D-Städte aufweisen, und wo dementsprechend eine Investition in ein Mehrfamilienhaus für Sie infrage kommt.

A-Städte sind laut Definition die wichtigsten Zentren des Landes mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. Dazu zählen in Deutschland Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Wie präsentieren sich dort die Märkte für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien? Wie viel spricht bei der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine A-Stadt?

Generell sind A-Städte in Deutschland von einem starken Zuzug und dementsprechend von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum geprägt. Mietausfälle durch längerfristigen Leerstand sind nahezu ausgeschlossen. 2023 betrug der marktaktive Leerstand im Durchschnitt lediglich ein halbes Prozent. Sichere Cashflows sind in A-Städten somit sehr wahrscheinlich und für risikoaverse Investierende mit einer ausreichenden Bonität bestens geeignet.

Wie entwickelt sich aktuell der Markt?

Während der Zinsrally in den Jahren 2022 und 2023 haben wie vielerorts auch in den A-Städten Preiskorrekturen stattgefunden. Im Jahresverlauf 2024 haben sich die Preise aber auf ein neues Niveau stabilisiert. In sehr guten Lagen können nach wie vor Kaufpreisfaktoren über das 30-Fache der Nettokaltmiete erzielt werden.

Durch die anhaltende starke Nachfrage nach Wohnraum sind die A-Städte weiterhin in Ihrer Krisenfestigkeit ungebrochen. 2023 wurden über 28 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aller WGH-Verkäufe in Deutschland allein in A-Städten erzielt.

Parallel dazu steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in A-Städten weiter, da die hohen Finanzierungsbedingungen dazu führen, dass einige potenzielle Käufer und Käuferinnen von Eigentumswohnungen zunächst weiter beim Mieten bleiben. Hinzu kommen die nicht ausreichende Bautätigkeit und Zuwanderung, so dass auch in den kommenden Jahren mit großem Druck auf den Mietwohnungsmarkt in A-Städten zu rechnen sein wird. Dies fördert auch den Suburbanisierungstrend, da vermehrt Menschen ihre Suche auch ins Umland ausweiten. In der Folge wird das Niveau der Mieten sowohl in den Metropolen als auch im Umland weiter steigen. Im zweiten Halbjahr 2024 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete in den A-Standorten 16,06 EUR/m² und lag somit 5,3 Prozent höher als im Vorjahr.

Durch ihre hohe Anziehungskraft bleiben A-Städte die sicheren Häfen am Immobilienmarkt. Dazu bieten auch die wachsenden Umlandregionen Potenziale für Investierende.

In der Frage, wo sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus lohnt, blicken wir in diesem Abschnitt auf die B-Städte. Als B-Stadt gelten in Deutschland Großstädte, die eine nationale und regionale Bedeutung haben. Das sind zum Beispiel Leipzig, Hannover und Bochum.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in den A-Städten richten bundesweit aktive Investierende ihr Interesse auch auf B-Städte. Diese bieten ihnen zahlreiche Chancen und Potenziale, da auch hier solide soziale und wirtschaftliche Infrastrukturen vorherrschen. So sind B-Städte längst keine reinen Ausweichstandorte mehr.

Im Gegensatz zu den A-Städten ist das Preisniveau in den B-Lagen deutlich niedriger. Im Durchschnitt fällt der Angebotspreis sogar etwas niedriger als in den C-Städten aus. In Kombination mit der hohen Nachfrage sind dies ideale Voraussetzungen für Core-Plus- und Value-Add-Investments. Das Investment-Risiko bleibt durchaus überschaubar.

Dennoch sollten Kosten für künftige Modernisierungen bei Investitionen berücksichtigt und kritisch geprüft werden. Hinsichtlich der baulichen Substanz prägen vielerorts deutliche Disparitäten die B-Städte. Nicht selten stehen nach wie vor stark sanierungsbedürftige Objekte Tür an Tür mit aufwendig grunderneuerten und energetisch modernisierten Immobilien.

Für welche Investoren sind B-Städte geeignet?

Alle 14 B-Städte in Deutschland sind Universitätsstandorte und weisen überwiegend positive Bevölkerungsprognosen bis 2030 auf. Dies dürfte den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen und Mietsteigerungen sind auch künftig sehr wahrscheinlich. Ist „B-Stadt” also die Antwort auf die Frage, wo Anleger in ein Mehrfamilienhaus investieren sollten? So pauschal lässt sich das natürlich auch nicht sagen. Was aber klar ist: B-Städte bieten Chancen für jeden Investmenttyp - von renditeorientiert bis risikoavers. Aufgrund der günstigen Einstiegspreise und einer zumeist dynamischen Stadt- und Quartiersentwicklung bleiben B-Standorte im Fokus überregionaler und internationaler Investor*innen.

Erfahren Sie mehr über Ihre Investitionsmöglichkeiten in den B-Städten im Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser

Per Definition handelt es sich bei C-Städten um wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie einer wichtigen Ausstrahlung auf die umgebende Region. Zu den C-Städten gehören beispielsweise Aachen, Erfurt und Potsdam. Welche Investmentchancen bieten sich in Städten dieser Kategorie? Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

C-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren am dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. So zieht es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten wie Hamburg nach Lübeck oder Kiel oder aus den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf in die nahegelegenen Städte Wuppertal oder Mönchengladbach. 

Gleichzeitig rücken die prosperierenden Städte im Umfeld der Metropolen zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden. 

Warum sind C-Städte interessante Standorte zum Investieren?

Viele C-Städte bieten auch ein attraktives Umfeld für Studierende, darum ziehen insbesondere junge Menschen hinzu. In den vergangenen fünf Jahren wiesen die C-Städte im Durchschnitt ein Bevölkerungswachstum von 2,2 Prozent auf. Das entspricht dem Niveau der A-Städte. Zudem liegt der Leerstand in den C-Städten durchschnittlich mit einem Prozentpunkt unter dem Niveau der bundesweiten Leerstandsquote von 2,5 Prozent.

Zusammen mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung wird darum in den C-Städten weiterhin ein Wohnungsmangel zu erwarten sein. Für Investierende bietet dies langfristig sichere Mieteinnahmen. Die Angebotsmieten in den C-Städten fallen im Durchschnitt sogar höher aus als in den B-Städten. In Freiburg rangiert die Miete überdies auf dem Niveau einer A-Stadt.

Nach den Preiskorrekturen der vergangenen 2,5 Jahren sind die Immobilienpreise mittlerweile stabil und eine Seitwärtsbewegung wird auch im ersten Halbjahr 2025 erwartet. Der durchschnittliche Angebotspreis in C-Lage übertrifft noch immer das Niveau einer B-Stadt. In Regensburg,  Freiburg und Mainz können zudem Faktoren in sehr guten Lagen das Niveau von A-Städten erreichen. So bleiben trotz des angepassten Preisniveaus die C-Standorte interessant für Investierende und opportunistische sowie portfolioerweiternde Investments sind möglich.

D-Städte werden als kleine, regional fokussierte Standorte umschrieben, die aber dennoch eine zentrale Funktion für ihr direktes Umland besitzen. Dazu gehören unter anderem Chemnitz, Hanau und Ludwigshafen. Was spricht in der Frage „Wo in ein Mehrfamilienhaus investieren?” für eine D-Stadt?

Die Immobilienmärkte der regionalen Zentren sind bislang stark von lokalen Akteuren geprägt. Darüber hinaus haben Stadtentwicklungs- und Infrastrukturprojekte einen signifikanten Einfluss auf die künftige regionale Marktentwicklung. Aufgrund des Angebotsmangels und der geringeren Renditen in den größten deutschen Märkten steigt jedoch auch das Interesse überregional Investierender an den D-Städten. Besonders stark ist dies in Städten im direkten Umfeld der Metropolen zu erleben.

Für Familien stellen D-Städte im Umland von B-Metropolen attraktive Wohnstandorte dar, weil es dort oft ein größeres Angebot an Mietwohnungen in geeigneter Größe und zu einem moderaten Mietzins gibt. Dies trifft etwa auf Halle (Saale) in der Nähe von Leipzig zu, auf Oberhausen zwischen Essen und Duisburg sowie auf Celle bei Hannover.

Käuferinnen und Käufer von Anlageobjekten dürfen in diesen und vergleichbaren D-Städten auch mittelfristig ein überdurchschnittliches Wachstum der Angebotsmieten und -preise erwarten. Bei der Bewertung des Einzelobjekts sollte jedoch in jedem Fall die Vermietbarkeit überprüft und ein mögliches Mietausfallrisiko abgeschätzt werden. Für risikofreudige Investierende bieten D-Städte aufgrund der meist attraktiven Einstiegspreise und höheren Renditen durchaus Möglichkeiten für Investments mit mittel- bis langfristiger Gewinnmaximierung.