Engel & Völkers Köln: Alle Infos zur Darlehensübernahme & Vorfälligkeitsentschädigung

Ob Vorfälligkeitsentschädigung, Darlehensübernahme, oder Kreditübertragung - Sie interessieren sich für den Verkauf Ihrer in Köln gelegenen Immobilie, doch etwaige Verbindlichkeiten verkomplizieren eine unbeschwerte Abwicklung? Immobilienmakler Engel & Völkers Köln hilft Ihnen gerne und hält im Folgenden viele nützliche Informationen bereit, auf welche Art und Weise Sie Ihren angestrebten Haus- oder Wohnungsverkauf in Köln am besten zum Abschluss bringen. 

Was genau wird durch eine Vorfälligkeitsentschädigung geregelt? Gibt es die Möglichkeit einer Kredit- bzw. Darlehensmitnahme, und wann macht diese Sinn? Können laufende Kredite und Darlehen übertragen werden, und wann sollten Käufer oder Verkäufer sich für einen Übertrag der Verbindlichkeiten entscheiden? Antworten auf diese Fragen finden Sie im folgenden Fachartikel von Immobilienmakler Engel & Völkers Köln. 

Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf in Köln:

Da es sich beim Thema "Vorfälligkeitsentschädigung" um ein komplexes Konstrukt handelt, möchten unsere Experten Ihnen diesen Themenbereich in einzelnen Etappen vorstellen. Anfangen mit der Definition und was eine Vorfälligkeitsentschädigung genau behandelt, erklären wir Ihnen zudem, wie sich diese berechnet, wann sie zum Tragen kommt und welche Möglichkeiten bestehen, eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

1. Definition: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um eine Art Schadenersatz gegenüber Ihrem Kreditgeber, den Sie leisten müssen, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung in Köln vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung kündigen wollen. Warum Ihrem Kreditgeber dieses Recht vorbehalten ist? Eine Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist ist von der Bank nicht vorgesehen, weshalb das Kreditinstitut Ihnen den Zinsverlust in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf.

2. Berechnung: Wie setzt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung zusammen?

Wie sich eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung berechnet? Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich anhand mehrerer Faktoren: 

- Restlaufzeit des Darlehens

- Höhe der Restschuld und des vereinbarten Zinssatzes

- Aktuelle Bauzinsen

Zusätzlich erhebt die Bank eine Bearbeitungsgebühr. Für die Berechnung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung können zwei Methoden angewandt werden: Aktiv-Aktiv-Methode oder Aktiv-Passiv-Methode. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld an einen anderen Kunden verleihen kann. Der Marktzins ist hier jedoch entscheidend: Ist der Marktzins in der Zwischenzeit - also während der Kreditinanspruchnahme - gesunken, entsteht für die Bank ein Verlust, den der Kreditnehmer kompensieren muss. Wenngleich sich dieses Verfahren für die Bank als die "günstigste" Methode erweist, wird sie in der Realität weniger praktiziert. Der Kreditgeber entscheidet sich aus Erfahrung unserer Immobilienmakler im Großteil der Fälle für die Aktiv-Passiv-Methode. Bei dieser Variante geht die Bank davon aus, dass sie die restliche Darlehenssumme am Kapitalmarkt anlegt. Die Höhe der Rendite der Anlage - bei gleicher Vertragslaufzeit - wird dann dem Vertragszins gegenübergestellt, wobei die daraus resultierende Differenz die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung bilanziert. 

Die Höhe Ihrer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung interessiert Sie? Über diesen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Engel & Völkers Köln gibt Ihnen gerne einen geeigneten Link an die Hand. 

3. Verbindlichkeit: Wann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden und lässt sie sich umgehen?

Wie bereits in der Definition erwähnt, entsteht die Vorfälligkeitsentschädigung durch eine vorzeitige Beendigung einer vertraglich geregelten Immobilienfinanzierung. Welche Gründe eine vorzeitige Beendigung initiieren können? Motivationen, die bestehende Vertragsbindung frühzeitig aufzulösen, können laut Immobilienmakler Engel & Völkers Köln unterschiedlicher Natur sein: Ein unerwarteter, signifikanter finanzieller Zugewinn (etwa aus einer Erbschaft, der Verbesserung der beruflichen Situation oder Gewinne aus Kapitalanlagen), ein plötzlicher Arbeitswechsel, der einen Umzug bedingt oder die Veränderung der familiären Situation, wobei die ursprünglich finanzierte Immobilie sich nicht mehr mit den neuen Anforderungen deckt, stellen einen Auszug möglicher Gründen dar. Ebenso können anderweitige, günstigere Immobilienfinanzierungen Kreditnehmer motivieren, ein vorzeitiges Ende des laufenden Kredits zu forcieren. 

Wenngleich sich viele Möglichkeiten eröffnen, die die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung bedingen können, gibt es nur wenige Szenarien, in denen der Kreditnehmer die Zahlung umgehen kann. Zwar nicht gänzlich umgehen, jedoch merklich mindern lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Sondertilgung. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VI ZR 388/14) gesetzlich verankert, wirken sich Sondertilgungen - egal ob Sie diese bereits genutzt haben, oder in Zukunft hätten nutzen können - mindernd auf die Vorfälligkeit aus, da hierdurch der finanzielle Verlust seitens der Bank geringer ausfällt und Sondertilgungsrechte dementsprechend in die Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung einfließen. Die Möglichkeit der Sondertilgung muss vertraglich fixiert sein. Eine völlige Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung erlauben ferner folgende Sachverhalte:

1. Die Widerrufsbelehrung in Ihrem Darlehensvertrag ist fehlerhaft

Grundsätzlich obliegt Ihnen die Kündigung Ihres Vertrages innerhalb einer 14-tägigen Frist ohne Konsequenzen. Sollte die Widerrufsbelehrung fehlerhaft sein, so verlängert sich die Frist noch um ein zusätzliches Jahr - zudem ist zu bemerken, dass die verlängerte Widerrufsbelehrung nur für Verträge greift, die ab dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden.

Nach Erfahrungen unserer Immobilienmakler sind typische Fehler zu nennen:

• Eine falsche bzw. missverständliche Fristbelehrung
• Keine Hinweise auf die Rechtsfolge des Widerrufs
• Eine allgemein gehaltene Widerrufsbelehrung, die nicht auf konkrete Vertragsinhalte eingeht

2. Ihre Bank kündigt den Vertrag

Nach Aktenzeichen: XI ZR 103/15 ist geregelt, dass wenn Ihre Bank Ihren Darlehensvertrag vorzeitig auflöst - etwa dann, wenn die Kreditzahlung in Verzug geraten ist - der Anspruch auf die Zahlung von Vorfälligkeitszinsen erlischt.

3. Darlehen mit variablen Zinsen

Das variable Darlehen sieht eine regelmäßige Anpassung der Zinssätze an das aktuelle Marktniveau vor. Zusätzlich gilt für diese Darlehensform eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

4. Einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags

Ebenso entfällt eine Vorfälligkeitsentschädigung dann, wenn Sie Ihr aktuelles Darlehen aus triftigen Gründen durch ein höheres Darlehen bei derselben Bank ersetzen wollen. Jedoch bedarf dieser Wechsel der ausdrücklichen Zustimmung Ihrer Bank, wozu diese nicht verpflichtet ist.

5. Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Für Verträge mit langer Zinsbindung wird ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen, das nach § 489 BGB besagt, dass eine Kündigung des Darlehens nach zehn Jahren Laufzeit möglich ist. Gerechnet wird hierbei ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme. Sind bereits zehn Jahre vergangen, können Sie mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aus Ihrem Vertrag aussteigen - Vorfälligkeitszinsen für die Rückzahlung der Restschuld fallen in diesem Fall nicht an.

Immobilienverkauf in Köln - So umgehen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung

Sie sind Darlehensnehmer einer baufinanzierten Immobilie in Köln und möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits vor Ablauf der Vertragslaufzeit zum Verkauf anbieten? Ein geplanter Umzug legt Ihnen diese Option nahe, die Familienkonstellation hat sich geändert, oder Sie interessieren sich schlicht für ein anderes Kaufobjekt? Immobilienmakler Engel & Völkers Köln unterstützt Sie gerne bei Ihrem Vorhaben und kann Ihnen versichern, dass Ihr geplanter Immobilienverkauf einen zwingenden Grund darstellt, Sie aus Ihrem laufenden Vertragsverhältnis zu entlassen. 

Wie Sie dabei die anstehende Vorfälligkeitsentschädigung umgehen? Um gegenüber Ihrem Kreditgeber keine Vorfälligkeitszinsen leisten zu müssen, bestehen für Sie zwei Möglichkeiten: Die erste Option ist die Darlehensübertragung auf den Käufer und künftigen Besitzer Ihrer Kölner Immobilie. Allerdings weisen unsere Immobilienmakler darauf hin, dass diese Übertragung einer Einverständniserklärung der Bank bedarf. Woran sich diese knüpft? Ein Einverständnis seitens der Bank zwecks einer Kreditübergabe ist nur dann zu erwarten, wenn der Käufer eine gute Bonität vorweisen kann.

Eine zweite Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung auszusetzen, erhalten Sie, wenn Sie mithilfe des bestehenden Darlehens eine neue Immobilie bei derselben Bank finanzieren möchten. Jedoch knüpft sich die Bewilligung auch hier an bestimmte Erfordernisse, wobei das neue Wohnobjekt mindesten den gleichen Wert haben muss, wie die aktuell finanzierte Immobilie. Trifft dieses Szenario auf Ihr Anliegen zu, müssen Sie lediglich eine Bearbeitungsgebühr leisten.

Kredit- oder Darlehensübernahme für eine Baufinanzierung in Köln:

Sie interessieren sich für die Übernahme eines laufenden Darlehens und fragen sich, ob ein solches Unterfangen möglich ist bzw. wann es Sinn ergibt? Auch für diese Ausgangslage versorgt Sie Immobilienmakler Engel & Völkers Köln mit allen nützlichen Informationen. Wenn grundsätzlich die Möglichkeit besteht, ein bestehendes Darlehen zu übertragen, existiert ebenso die Option einer Darlehensübernahme, die sich - wie bereits thematisiert - an Ihre Bonität knüpft. Was es darüber hinaus zu beachten gilt? Sie sollten in jedem Fall prüfen, ob eine derartige Kreditübernahme Sinn macht. Nach Ansicht unserer Immobilienmakler erscheint eine Darlehensübernahme vor allem dann sinnvoll, wenn für den Erwerb der Immobilie in Köln kaum Eigenmittel vorhanden sind und somit ein hoher Kreditbedarf besteht, wodurch zusätzliche Liquidität gewonnen werden kann. Ausschlaggebend sollte jedoch vor allem die Beschaffenheit der Zinskonditionen sein - sind diese sehr attraktiv, sollte eine Darlehensübernahme ernsthaft geprüft werden. 

Ob Vorfälligkeitsentschädigung, Darlehensübergabe oder Kreditmitnahme - Sie wünschen weitergehende Informationen, sodass Sie für Ihre anstehenden Entscheidungen bestens beraten sind? Immobilienmakler Engel & Völkers unterstützt Sie gerne und berät Sie ausführlich zu Ihrem Haus- und Wohnungsverkauf oder Immobilienerwerb in Köln. Warum unsere Immobilienmakler Ihnen die beste Unterstützung für Ihr Immobilienvorhaben in Köln bieten? Unser erstklassiges Portfolio und unsere überzeugenden Referenzen halten viele Gründe bereit.

Kontaktieren Sie uns jetzt telefonisch unter der Nummer +49 221 299 450 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an: koeln@engelvoelkers.com. 

Wir freuen uns bereits, Sie schon bald persönlich zu sprechen!