Nutzfläche vs. Wohnfläche: So gelingt die richtige Berechnung in Köln

Sie sind Immobilieneigentümer in Köln und möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Villa zum Verkauf anbieten? Wann immer es zum Entschluss des Immobilienverkaufs kommt, ist die Größenangabe des zum Verkauf angebotenen Wohnobjekts aus Maklersicht von elementarer Bedeutung. 

Potentiellen Interessenten eröffnet sich hierdurch ein Wert, mit dessen Hilfe nicht nur erste Rahmenbedingungen abgesteckt werden können - beispielsweise, wenn es um den Wunsch vom großzügigen Wohnen geht; auch bietet sich die Möglichkeit, zum Verkauf angebotene Objekte miteinander zu vergleichen und anhand durchschnittlicher Quadratmeterpreise die Wertigkeit des Angebots zu überprüfen. Damit für Ihren geplanten Immobilienverkauf in Köln kein Quadratmeter ungeachtet bleibt und Sie infolgedessen beim Verkauf den besten Verkaufspreis generieren können, gibt Ihnen Immobilienmakler Engel & Völkers Köln im Folgenden nützliche Informationen an die Hand, mit denen die richtige Berechnung gelingt.

Wie wird die Grundfläche ermittelt? Welche Unterschiede existieren zwischen Nutzfläche und Wohnfläche? Was ist eine Verkehrsfläche? Erfahren Sie alles in Kürze.

Die Berechnung der Grundfläche Ihrer Kölner Immobilie als Ausgangsmaß

Bevor Maßangaben bzgl. der Nutzfläche, Wohnfläche oder Verkehrsfläche ermittelt werden können, steht zuallererst die Berechnung der Grundfläche an. Für die Kalkulation entscheidend ist hierbei die DIN-Norm 277, welche eine einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken darstellt. Die Grundfläche gibt die Fläche an, auf der ein Gebäude den Boden berührt, während die Brutto-Grundfläche die Gesamtfläche des bebauten Grundrisses über sämtliche Stockwerke erfasst. Da die Brutto-Grundfläche jedoch auch sämtliche unbegehbaren Bereiche wie das Mauerwerk, Gebäudeverkleidungen, Träger und ähnliches umschließt, liefert die Ermittlung dieser Kennzahl zunächst lediglich ein Grundmaß, aus dem es Nutzfläche, Wohnfläche und Verkehrsfläche auszudifferenzieren gilt. Um sich diesem Schritt annähern zu können, sieht die DIN-Norm 277 eine Kategorisierung vor, auf derer Grundlage sich sieben unterschiedliche Nutzungsflächen-Einordnungen vornehmen lassen. Welche Nutzflächen es gibt, wie sich jene unterscheiden und was genau zur Wohnfläche gehört, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

So definiert sich die Wohnfläche Ihrer Immobilie in Köln

Wenn die DIN-Norm 277 eine Nutzungsflächen-Kategorisierung nach sieben Bereichen vorsieht, ist der Bereich der Wohnfläche nach Erfahrung unserer Makler besonders gefragt und primäres Auswahlkriterium für viele Immobiliensuchende. Doch was genau definiert eine Wohnfläche und wie unterscheidet sich jene von den übrigen sechs Kategorien? 

Als Faustregel gilt: Der Unterschied besteht darin, ob die betreffenden Flächen genutzt oder bewohnt werden können. Sie fragen sich, was eine Fläche nach DIN-Norm 277 bewohnbar macht und welche Anforderungen dafür erfüllt sein müssen? Als Mindestanforderungen gelten hier laut Immobilienmakler Engel & Völkers Köln zunächst ein adäquater Innenausbau, sowie eine gute Beheizbarkeit. Als Bereiche, die dieser Erfordernis in jedem Fall nachkommen, gelten klassischer Weise Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küchen und Bäder, Flure, als auch Speisekammern. Ob ein Bereich der Wohnfläche zugehörig ist oder nicht, bemisst sich - abgesehen von den Mindestanforderungen - ferner an der Beschaffenheit, wobei Deckenhöhe und Geschlossenheit entscheidend sind. 

Während Räume, mit einer lichten Höhe von mehr als 2 Metern zu 100% anrechenbar sind, erlauben Räume mit einer lichten Höhe von 1 - 2 Metern eine Anrechnung von 50 %. Dies kommt nicht zuletzt bei Räumen mit Dachschrägen zum tragen - wobei Flächen unter einer Dachschrägen mit einer Höhe von 1-2 Metern nur zu 50% angerechnet werden können und Flächen unterhalb einer Dachschrägen mit einer Höhe unter 1 Meter nicht zur Wohnfläche zählen. Zuzüglich lassen sich beispielsweise Wintergärten und Schwimmbäder, die an allen Seiten geschlossen sind, ebenso zu 50 % anzurechnen, während Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel bis zu 25% (und bei besonders guter Qualität bis zu 50%) anrechenbar sind. Wie Sie die Wohnfläche berechnen können, wird durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung-WoFIV) vorgegeben. 

Jedoch weisen unsere Immobilienmakler darauf hin, dass diese Verordnung streng an das Bauordnungsrecht der jeweiligen Länder gekoppelt ist. Für den Verkauf Ihrer Wohnung, Ihrer Villa oder Ihres Hauses in Köln wünschen Sie sich einen Experten, der alle Eventualitäten zu berücksichtigen weiß und eine verlässliche Flächenmessung vornimmt, sodass der Verkaufswert nicht unter dem Preispotenzial bleibt? Immobilienmakler Engel & Völkers Köln unterstützt Sie gerne.

Nutzfläche & Co: Diese Bereiche Ihre Wohnung oder Ihres Hauses in Köln gehören hinzu

Nachdem der Wohnbereich eine der möglichen sieben Kategorien einnimmt, gilt es nun zu klären welchen Kategorien die übrigen Flächen zuzuordnen sind. Als Nutzflächen gelten nach DIN 227 weiterhin:

• Büroräume
• Produktionsflächen und Labore
• Praxisräume
• Verkaufsflächen
• Lagerräume, Dachböden und Keller
• Sonstige Nutzungsflächen

Betrachtet man also den Unterschied zwischen Nutzflächen und Wohnflächen im Detail, liegt dieser primär in der Funktionalität der Räumlichkeit oder anders ausgedrückt, wofür eine Fläche verwendet wird. Während Dachböden einerseits als Unterstellplatz Nutzflächen zugehörig sind, können sie andererseits in ausgebauter Form auch als Wohnbereich dienen. 

Abgesehen von der Unterscheidung zwischen Nutzfläche und Wohnfläche, verfügt Ihre Immobilie in Köln über weitere Bereiche, die keiner der beiden Kategorien zuzuordnen sind. Hierbei handelt es sich zum einen um die sogenannten Verkehrsflächen, welche beispielsweise Eingänge, Aufzüge und Treppenhäuser umschließen und zum anderen um Funktionsflächen, die durch Heizungsräume, Maschinenräume und technische Betriebsräume gegeben sind. 

Engel & Völkers Köln: Mit Unterstützung unserer Makler gelingt die Flächenberechnung Ihrer Immobilie

Nutzfläche, Wohnfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche: Für die richtige Flächenberechnung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Köln gilt es für den Verkauf einiges zu beachten. Sie möchten alle Nuancen beachten wissen und beim Verkauf den bestmöglichen Erlös erzielen? Dann ist Immobilienmakler Engel & Völkers Ihr geeigneter Ansprechpartner. Vertrauen Sie für die exakte Berechnung Ihrer Villa auf die Fachkundigkeit unserer Immobilienmakler und vermitteln Sie Ihre Immobilie mittels korrekter Maßangaben über unser Portfolio erfolgreich und unkompliziert zum besten Preis. 

Sie haben weitergehende Fragen? Schicke Sie uns jetzt eine E-Mail an koeln@engelvoelkers.com oder erreichen Sie uns telefonisch unter +49 221 299 450. 

Unsere Immobilienmakler freuen sich schon auf Sie!