Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein – eine Experteneinschätzung

Fraglos war 2023 kein einfaches Jahr für die Immobilienbranche. Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hatten auch auf den Markt für Wohnimmobilien einen großen Einfluss. Nach mehr als einem Jahrzehnt kontinuierlicher Preissteigerungen setzte diese Entwicklung im Jahr 2022 ein mit dem Beginn des Krieges in der Ukraine, der Energiekrise und der hohen Inflationsrate, die die Zentralbanken zu einem Kurswechsel veranlasst haben und das Marktgeschehen durch die Zinswende deutlich verändert haben. Anders als von einigen prognostiziert gab es jedoch keinen generellen Markteinbruch, sondern teilweise deutliche Preiskorrekturen, die sehr unterschiedlich – je nach Lage, energetischem Zustand und Art der Nutzung – ausfallen. Viele Immobilien bleiben aber trotz des hohen Zinsniveaus wertstabil, Objekte in Toplagen ziehen weiter an.

Insgesamt ist nichtsdestotrotz seit der zweiten Jahreshälfte 2022 eine Kaufzurückhaltung auch in einigen Regionen Schleswig-Holsteins zu spüren. Insbesondere im unteren und mittleren Segment sorgen die schwierigen Finanzierungsbedingungen für einen Rückgang der Nachfrage, sodass an einigen Orten Preisreduktionen stattfinden – die oftmals auf nun überhöhte Preiserwartungen der Verkäufer stoßen.

Preise stabilisieren sich, Bedarf nach Wohnraum in Schleswig-Holsteins Städten weiterhin hoch

Tatsächlich zeigt sich nun bei einem Blick auf das vergangene Jahr 2023, dass der Markt sich langsam stabilisiert und die Preise durchschnittlich weniger sinken. Zudem bleibt der Bedarf nach Wohnraum, insbesondere in den größeren Städten in Schleswig-Holstein, wie unter anderem Kiel, Lübeck und Flensburg, hoch.

In der Landeshauptstadt Kiel ist beispielsweise die Transaktionsanzahl mit einer Prognosespanne von 305 bis 380 Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 687 bis 810 Eigentumswohnungen im Jahr 2023 relativ stabil geblieben. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 lag die Transaktionsanzahl bei 364 bzw. 789. Beim Transaktionsvolumen ist ein Rückgang zu verzeichnen: Durchschnittliche Angebotspreise für Einfamilienhäuser liegen mit 349.000 Euro 9,4% unter den Preisen vom ersten Halbjahr 2022.

In Lübeck zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: Die Hansestadt stellt weiterhin einen stabilen Immobilien- und Wohnmarkt dar, auch wenn die Zinsentwicklung vielen Kaufinteressenten die Kapitalbeschaffung erschwert. Die Transaktionsanzahl bleibt im Vergleich zum Vorjahr stabil, allerdings mit einem Minus von 13,4% bei den durchschnittlichen Angebotspreisen für Einfamilienhäuser. Im Vorjahresvergleich sticht Lübeck neben Aschaffenburg und Mühlheim an der Ruhr als einzige Städte hervor, die eine minimale Steigerung des durchschnittlichen Angebotspreises für Eigentumswohnungen verzeichnen können.

Dank der Nähe zu Dänemark und der guten Infrastruktur ist die Nachfrage nach Immobilien in Flensburg und Umgebung ebenfalls weiterhin groß, die Preise blieben hier im vergangenen Jahr stabil. Bei Zweitwohnsitzen in guten Lagen an der Küste und bei Immobilien im oberen Segment werden zum Teil auch Preisanstiege beobachtet.

Drastischer Rückgang beim Neubau

Beim Rückblick auf das vergangene Jahr wird deutlich: Gebaut wird immer weniger, denn auch Bauunternehmen und -träger leiden unter gestiegenen Bauzinsen und deutlich erhöhten Material-, aber auch Personalkosten. Immer mehr Immobilien-Entwickler geraten in finanzielle Schieflage. Mehrere Größen auf dem Immobilienmarkt sind zuletzt in die Pleite geschlittert. Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert: "Wir haben einen unglaublich kleinteiligen Markt mit rund 16.000 Bauträgern in Deutschland und da werden wir noch mehr Insolvenzen erleben." Und das bedeute auch, dass die Bautätigkeit weiterhin zurückgeht. Im Umkehrschluss sind das jedoch für Verkäufer von Bestandsimmobilien gute Nachrichten: Die Nachfrage nach Wohnraum wird weiterhin größer werden und damit könnten auch die Immobilienpreise wieder steigen.

Auch wenn die Fertigstellungen im Jahr 2022 deutschlandweit um 0,6% gestiegen sind, zeigen Auftragseingänge und Baugenehmigungen eine deutliche Tendenz: Im ersten Halbjahr 2023 wurden mehr als 50.000 Wohnungen weniger genehmigt als noch zwölf Monate zuvor – das entspricht einer Reduktion von 27,2%. Dieser drastische Rückgang beim Wohnungsbau trifft in erster Linie das mittlere und untere Segment am härtesten. Bauvorhaben im hochpreisigen Segment sind nach wie vor gefragt, da diese weniger von Sparmaßnahmen und Zinsentwicklungen betroffen sind.

Erfolgreiches Jahr trotz aktueller Marktlage

Auch wenn 2023 nicht spurlos am Immobilienmarkt vorbeigegangen ist, ist das Interesse an Immobilien in Schleswig-Holstein, sowohl Erst- als auch Zweitwohnsitze, nach wie vor hoch – das hat sich auch bei Engel & Völkers Schleswig-Holstein bemerkbar gemacht. Geschäftsführer Christian von Gottberg fasst das vergangene Jahr zusammen: „Der durchschnittliche Verkaufspreis ist im Vergleich zu 2022 zwar gesunken, dennoch war 2023 mit Blick auf die Anzahl der verkauften Immobilien ein erfolgreiches Jahr im Norden. Im Vergleich zu 2022 haben wir in diesem Jahr mehr Objekte verkauft – auch wenn wir sehen, dass die Vermarktungszeiträume durchschnittlich länger geworden sind, vor allem bei Objekten im unteren und mittleren Segment. Im kommenden Jahr erwarten wir weiterhin Preissteigerungen bei höherpreisigen Immobilien in Toplagen sowie eine Stabilisierung der Preise im mittleren Segment.“

Bei der Immobilienauswahl haben sich die Kriterien im vergangenen Jahr verändert, so Geschäftsführer Kai Nikolaus Grüne: „Die Energieeffizienz einer Immobilie ist neben der Lage zum wichtigsten Objektkriterium geworden. Nicht nur, um hohe Sanierungskosten zu vermeiden, sondern auch aufgrund der gestiegenen Energiepreise sind Immobilien in energetisch gutem Zustand besonders gefragt. Wir sehen daher bei Objekten mit den höchsten Energieeffizienzklassen ein großes Interesse und daher auch stabile, zum Teil sogar steigende Preise.“

Fazit: Lohnt sich der Immobilienverkauf in 2024?

Grundsätzlich stagnieren die Preise aktuell im Durchschnitt, aber von einem allgemeinen Trend kann nicht gesprochen werden, da die Preise sehr individuell von beispielsweise Lage und weiteren lokalen Gegebenheiten abhängig sind. Zudem werden im höheren Segment weiterhin steigende Immobilienpreise erwartet. Auf die Frage, ob sich der Verkauf einer Immobilie im Jahr 2024 lohnt, gibt es – wie etwa in den Jahren zuvor, in denen die Marktsituation eine ganz anderen war – keine pauschale Antwort: Wir empfehlen daher stets, Ihre Immobilie von einem unserer Experten oder Expertinnen vor Ort einwerten zu lassen und sich zur Lage in Ihrem spezifischen Markt beraten zu lassen.