Marktbericht Wohnimmobilien


Alles über Preise, Mieten und die aktuelle Marktentwicklung in deutschen Groß- und Mittelstädten
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Marktbericht Wohnimmobilien


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Engel & Völkers Research > Immobilienpreisentwicklung

Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien in Deutschland

  • Preisanstieg unterbrochen: Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland stagnieren seit dem Frühjahr. Dennoch im Vergleich zum Vorjahr im Juli 2022 um 8,2 % gestiegen.
  • Angebotspreis: Eigentumswohnungen (Bestand) kosteten im Juli 2022 im durchschnitt 4.195 EUR/m²
  • Teuerste Stadt in Deutschland bleibt München. Der Quadratmeter einer Eigentumswohnung kostet dort durchschnittlich 10.067 Euro.
  • Kein Preiseinbruch: Trotz steigender Zinsen sind Wohnimmobilien weiterhin gefragt und das Angebot bleibt knapp
  • Hohe Baupreise: Neubaupreise steigen weiterhin deutlich. Moderne Wohnungen jedoch durch Energieeffizienz beliebt

Ein- und Zweifamilienhäuser & Eigentumswohnungen: Vergleichen Sie die Zahlen für bis zu zehn Städte

Wohnimmobilien sind weiterhin gefragt. Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Heim mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Erfahren Sie hier alles über die die derzeitigen Preise, die beliebtesten Wohnlagen, die Besonderheiten einzelner Standorte und deren Immobilienpreisentwicklung – laufend aktualisiert in unseren interaktiven Grafiken.

Sie suchen stattdessen Marktdaten für Neubauwohnungen? Wechseln Sie zum Projektvertrieb Marktbericht 

Für Immobilienkäufer ebenso wie für Verkäufer von Eigentumswohnungen und Häusern sind die Immobilienpreise in der Zukunft wichtig. Gerade Interessenten an Eigenheimen und Eigentumswohnungen stellt sich in diesem Zusammenhang oft die Frage, ob sie besser kaufen oder mieten. Natürlich spielt bei der Beantwortung dieser Frage die persönliche Situation eine Rolle, denn mit selbstbewohnten Immobilien binden sich Eigentümer für einen längeren Zeitraum an einen Ort. 


Alternativ lassen sich Wohnungen oder Häuser aber auch lukrativ vermieten. Für die Kaufentscheidung ist es daher wichtig zu wissen, ob die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden. Auch über die Konditionen einer möglichen Finanzierung sollten sich Kaufinteressenten gewissenhaft informieren.

FAQ zum Thema Immobilienpreisentwicklung Deutschland


1. Wachsen die Immobilienpreise und Mieten auch 2022 weiter?

Seit dem Ende der Finanzkrise 2009 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland ungebremst. Jährliche Preissteigerungen von zehn Prozent waren keine Seltenheit und die Nachfrage nach Wohnimmobilien ließ sich davon nicht irritieren. Gerade in den beliebtesten Großstädten des Landes wurde der Wohnraumdruck durch Zuzug und zu geringer Neubautätigkeit immer größer und zusätzlich erkannten immer mehr Kapitalanlegende die Chancen des Wohnimmobilienmarkts. Mit dem Ende der extremen Niedrigzinsen im Frühling 2022 gibt es nun eine neue Marktsituation und dadurch neue Herausforderungen, aber auch neue Chancen für Kaufinteressierte als auch für Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer. In unserem zehnten Engel & Völkers Wohnimmobilien Deutschlandmarktbericht untersuchen wir die aktuelle Marktsituation in Deutschland, arbeiten Einflussfaktoren auf das Preisgeschehen in verschiedenen Städten und Lagen heraus und versuchen daraus zukünftige Entwicklungen zu prognostizieren.


Der Wohnimmobilienmarkt ist anspruchsvoller geworden und Prognosen sind durch viele schwer vorhersehbare Faktoren immer schwieriger. Die weitere Entwicklung der Weltpolitik, insbesondere in Bezug auf den Krieg in der Ukraine, wird eine große Auswirkung auf die Inflation und damit auch auf die Zinsentwicklung haben. Marktteilnehmende werden sich jedoch auch zunehmen mit der neuen Situation arrangieren.


Ferienimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte, die sich für den Urlaub selbst nutzen lassen und im übrigen Jahr gute Mieterträge einbringen können.

Stark nachgefragt sind auch Wohnimmobilien in Österreich. Erfahren Sie mehr darüber in unserem Wohnimmobilien Marktbericht Österreich

Vergleichen Sie Preise und Mieten in verschiedenen Städten

Welche Auswirkungen hat die Zins-Erhöhung?


Kurz nach Beginn des Kriegs in der Ukraine machte die EZB deutlich, dass der Inflation auch in Europa nur durch eine Anhebung der Zinsen entgegen gewirkt werden kann. Der Wohnbauzins in Deutschland stieg daraufhin bereits einige Monate bevor die EZB den Leitzins erstmals seit über einem Jahrzehnt anhob. Der Wohnimmobilienmarkt reagierte zunächst mit Verunsicherung und Zurückhaltung. Nachdem zur Jahresmitte die Entwicklung der Zinsen bereits wieder etwas abflachte, zeigte sich jedoch auch deutlich, dass es keinen flächendeckenden Preiseinbruch geben würde, womit das Segment wie schon zu Beginn der Corona-Pandemie seine Krisenfestigkeit unter Beweis stellte.

Viele Kaufende merken, dass Wohneigentum mehr ist, als nur ein Investment. Mit dem Kauf einer Immobilie, die den eigenen Ansprüchen entspricht, kann ein Lebenstraum erfüllt werden. Durch die neue Marktsituation gibt es jetzt für einige Kaufinteressierte die Chance, die Wunschimmobilie zu erwerben, ohne dass es dabei wie im Vorjahr in einem Bieterwettbewerb zwischen vielen Interessierten endet. Häufig haben Kaufende wieder die Möglichkeit, sich zwischen Objekten zu entscheiden.



2. Wo in Deutschland steigen die Immobilienpreise zurzeit?

Im Segment der Eigentumswohnungen ist auch in den durchschnittlichen Angebotspreisen seit Mai eine Plateaubildung zu erkennen. Generell reagieren die Angebotspreise etwas verzögert auf Marktveränderungen, da Verkaufende zunächst akzeptieren müssen, dass die hohen Preise vom Jahresbeginn häufig nicht mehr realisierbar sind. Daher gab es unter den 100 größten Städten in Deutschland in 72 Städten vom Monat Juni auf den Juli einen leichten Preisrückgang im Segment der Eigentumswohnungen. Gleichzeitig gab es in Städten wie Leverkusen, Rostock oder Herne sogar noch deutliche positive Preisveränderungen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern gab es in den meisten Städten kaum Veränderungen nach oben oder unten. Die parallel dazu teilweise deutlich steigende Zahl öffentlich inserierter Angebote ist auf verlängerte Vermarktungszeiten in Folge der Kaufzurückhaltung zurückzuführen, nicht aber auf gestiegene Bautätigkeit.




Entwicklungen in den Lagen differenziert zu betrachten


In Top-Lagen, wo die kaufkraftstarke Nachfragegruppe dominiert, die mit hohem Eigenkapital weniger abhängig von den Finanzierungsbedingen ist, gibt es in einigen Städten noch leichte Preissteigerungen. In etwas mehr als einem Viertel der im Detail untersuchten 56 Städten erwarten wir in diesen Lagen zum Ende des Jahres eher Preissteigerungen, während in den meisten Städten von einer Stabilisierung auszugehen ist. In mittleren Lagen vieler beliebter Großstädte ist die Nachfrage größtenteils etwas zurückgegangen. Gerade in Städten, die seit Jahren durch Zuzug geprägt sind, bleibt dennoch auch eine gesunde Grundnachfrage in allen Lagen. Häufig ist beim Kauf zur Eigennutzung eine zeitliche Flexibilität beim Immobilienerwerb nicht gegeben. Da sich Angebot und Nachfrage hier nun aktuell häufiger im Gleichgewicht befinden, ist in etwa der Hälfte der untersuchten Städten von gleichbleibenden Preisen auszugehen. In einfachen Lagen kann es hingegen noch zu einigen Preiskorrekturen kommen.



Top-Standorte und weitere lokale Reports


3. Wo sind die Immobilienpreise in Deutschland am höchsten?

Die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien steigen aktuell vielerorts kaum noch. Im Vorjahresvergleich sind die Preiszugewinne jedoch noch deutlich. Der Engel & Völkers Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2022/2023 belegt dies deutlich. 


München ist mit 10.067 EUR/m² weiterhin die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Mit großem Abstand folgen Frankfurt am Main und Hamburg. 

Mit Freiburg und Regensburg haben sich auch kleinere Städte im Top-10-Ranking zwischen die Metropolen geschoben.

 Hamburg
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Die teilweise deutlich steigende Zahl öffentlich inserierter Angebote ist auf verlängerte Vermarktungszeiten in Folge der Kaufzurückhaltung zurückzuführen, nicht aber auf gestiegene Bautätigkeit. Diese ging in Deutschland zuletzt sogar deutlich zurück und wird durch hohe Baukosten, Lieferkettenprobleme und höher verzinstes Fremdkapital noch weiter gebremst, wodurch das Angebot durch Neubauimmobilien auch mittelfristig nicht entscheidend vergrößert werden kann. Die Karte oben zeigt, wie fast flächendeckend die Zahl öffentlich inserierte Angebote im 2. Quartal 2022 deutlich höher lag als im Vorjahresquartal. In Berlin gab es einen Sondereffekt durch die Auswirkungen des vorübergehend eingeführten Mietendeckels, weshalb das Vorjahresquartal sogar noch höher lag.


Marktentwicklung Wohnimmobilien in Deutschland

 Hamburg
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Die Transaktionszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser sind bereits im Jahr 2021 durch die Corona-Pandemie leicht zurückgegangen. Durch die Preiszuwächse gab es jedoch einen Anstieg beim Transaktionsvolumen, der im Segment der Eigentumswohnungen sogar sehr deutlich ausfiel. Für das Jahr 2022 geht Engel & Völkers durch Kaufzurückhaltungen in den meisten Orten von einem Rückgang der Transaktionszahlen zwischen fünf und 15 Prozent aus.


5. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise weiter?​

In den Bundesländern Hamburg und Sachsen wird im Jahr 2023 die Grunderwerbsteuer angehoben, weshalb es sich im Einzelfall lohnen kann, einen geplanten Immobilienerwerb vorzuziehen. In Nordrhein-Westfalen gibt es hingegen seit August 2022 die Möglichkeit, einen Zuschuss auf die Grunderwerbsteuer zu erhalten. Diese Förderung von zwei Prozent des Kaufpreises ist zunächst bis Juni 2023 begrenzt.


Mit den fundierten Marktanalysen von Engel & Völkers erhalten Kaufinteressenten ebenso wie Verkäufer von Immobilien eine Hilfe bei ihrer Investitionsentscheidung.

6. Lokale Märkte: Wie viel kosten Immobilien in verschiedenen Städten?

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