Marktbericht Wohnimmobilien


Detaillierte Informationen zu Preisen, Mieten und aktueller Marktentwicklung für 64 Standorte in Deutschland
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Engel & Völkers Research > Immobilienpreisentwicklung

Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien – Marktbericht Deutschland 2020/2021

Wohnimmobilien sind beliebt wie eh und je, denn viele Familien erfüllen sich den Traum vom eigenen Heim. Dabei sind Immobilien zugleich beliebte Geldanlagen und dienen zur Altersvorsorge. Egal, ob Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Zwei- beziehungsweise Mehrfamilienhäuser – der Immobilienkauf lohnt sich trotz und aufgrund stetig steigender Marktpreise. 


Das zeigt der aktuelle „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021" von Engel & Völkers. Darin finden Sie relevante Informationen über 64 Städte in Deutschland. Erfahren Sie alles über die besten Wohnlagen, Transaktionszahlen, die Besonderheiten der einzelnen Standorte sowie deren Immobilienpreisentwicklung.

Vergleichen Sie bis zu zehn Städte


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Für Immobilienkäufer ebenso wie für Verkäufer von Eigentumswohnungen und Häusern sind die Immobilienpreise in der Zukunft wichtig. Gerade Interessenten an Eigenheimen und Eigentumswohnungen stellt sich in diesem Zusammenhang oft die Frage, ob sie besser kaufen oder mieten. Natürlich spielt bei der Beantwortung dieser Frage die persönliche Situation eine Rolle, denn mit selbstbewohnten Immobilien binden sich Eigentümer für einen längeren Zeitraum an einen Ort. 


Alternativ lassen sich Wohnungen oder Häuser aber auch lukrativ vermieten. Für die Kaufentscheidung ist es daher wichtig zu wissen, ob die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden. Auch über die Konditionen einer möglichen Finanzierung sollten sich Kaufinteressenten gewissenhaft informieren.

FAQ zum Thema Immobilienpreisentwicklung Deutschland


1. Wachsen die Immobilienpreise und Mieten auch 2021 weiter?

Bei Wohnimmobilien war die Frage nach künftigen Preis- und Mietsteigerungen zuletzt schnell zu beantworten, denn Wohnraum ist knapp. Eine Prognose ist nicht ganz so einfach: Durch den Nachfrageüberhang könnten Mieten noch weiter steigen. Viele suchen daher Alternativen. Dazu gehört der Kauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. 


Seit Jahren geht die Tendenz der Preise für eine Immobilie in ganz Deutschland stetig nach oben. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Deutschland lag im ersten Halbjahr 2020 bei 3.255 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um 10,6 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2019. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser wurden für durchschnittlich 414.115 Euro angeboten, was einer Zunahme um 10,5 Prozent entspricht.


Regional gibt es allerdings deutliche Unterschiede. So ist der Osten Deutschlands nach wie vor erheblich günstiger als der Westen. Dabei ist es egal, ob es sich um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oder Mietwohnungen handelt. Das zeigt sich vor allem in Großstädten und Ballungsräumen, zieht sich darüber hinaus bis in die Kleinstädte und ebenfalls in die touristisch interessanten Regionen. 


Ferienimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte, die sich für den Urlaub selbst nutzen lassen und im übrigen Jahr gute Mieterträge einbringen können.

Vergleichen Sie Preise und Mieten in verschiedenen Städten

Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie?


Im Frühling 2020 breitete sich die Corona-Pandemie über die Welt aus und auch Deutschland musste das öffentliche Leben stark einschränken. Während einige Immobiliensegmente, wie beispielsweise Einzelhandels- oder Hotelimmobilien, die Auswirkungen unmittelbar zu spüren bekamen, zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt unbeeindruckt

Die Preisentwicklung setzt sich im gleichen Stil wie im Vorjahr fort. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Deutschland lag im ersten Halbjahr 2020 bei 3.255 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um 10,6 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2019. Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser wurden für durchschnittlich 414.115 Euro angeboten, was einer Zunahme um 10,5 Prozent entspricht.


2. Wo in Deutschland steigen die Immobilienpreise zurzeit?

In allen 64 betrachteten Städten des Engel & Völkers Marktberichts Deutschland 2020/2021 stiegen die Preise von Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren deutlich an. Besonders hervor sticht die Immobilienpreisentwicklung in Lübeck, wo sie sich in diesem Zeitraum verdoppelten. Auch in Koblenz und Augsburg gab es Anstiege in der Preisentwicklung von fast 80 Prozent.


Während Koblenz damit ein durchschnittliches Preisniveau erreicht, profitieren Lübeck und Augsburg von den hohen Preisen der benachbarten Metropolen Hamburg und München und sind inzwischen teurer als Köln.

 Hamburg
- Städte-Ranking Preisanstiege bei Eigentumswohnungen


Verteuerung um 50 Prozent in den Top-7-Städten


Auch die Städte mit dem bundesweit höchsten Preisniveau (Immobilienpreise in München, Starnberg und Frankfurt) haben sich in fünf Jahren in der Immobilienpreisentwicklung noch einmal um über 50 Prozent verteuert. Die Top-7-Städte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) stiegen seit dem 1. Halbjahr 2015 um durchschnittlich 45,2 Prozent und in den vergangenen zwölf Monaten um 8,6 Prozent. 


Während in Süddeutschland auch kleinere Städte und ländliche Regionen teilweise ein hohes Preisniveau aufweisen, ist in Nord- und Ostdeutschland der Unterschied zwischen Großstadt und Land hoch.


Top-Standorte und weitere lokale Reports


3. Wo sind die Immobilienpreise in Deutschland am höchsten?

Die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien steigen immer weiter. Ein Ende dieser positiven Entwicklung der Immobilienpreise ist bislang nicht in Sicht. Der Engel & Völkers Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021 belegt dies im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ganz deutlich. 


Besonders die Immobilienpreisentwicklung in München ist markant. Eigentumswohnungen liegen 2020 mit 9.053 Euro pro Quadratmeter auf dem höchsten Niveau. In Starnberg schlägt der Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit 7.473 Euro und in Frankfurt mit 6.453 Euro zu Buche.


Auch die Metropolen Hamburg Berlin und Stuttgart liegen hier in den Top-10. Häuser sind in Starnberg laut dem Marktbericht Deutschland 2020/2021 zu einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.081.808 Euro zu bekommen, in München für 1.512.456 Euro. 


Handelsaktivität auf Rekordniveau


Trotz der steigenden Preise geht das Transaktionsvolumen nicht zurück, das Gegenteil ist der Fall. Das Jahr 2019 war trotz des hohen Preisniveaus von einer besonders hohen Handelsaktivität geprägt. Die Transaktionszahlen erreichten sowohl im Segment Eigentumswohnungen (ETW) als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) ein neues Rekordniveau.


Durch das gleichzeitig gestiegene Niveau der Kaufpreise ist die Steigerung beim Geldumsatz, dem Transaktionsvolumen, noch deutlicher. In beiden Segmenten wurden jeweils mehr als acht Mrd. Euro zusätzlicher Umsatz im Vergleich zum Vorjahr erzielt, was einer Steigerung von 12,4 Prozent (EFH) bzw. 13,1 Prozent (ETW) entspricht.


Auffällig dabei ist, dass die Transaktionszahlen auch in vielen ländlichen Regionen, weit außerhalb der Metropolen, gestiegen sind. Nur in 41 der 401 Stadt- und Landkreise gab es einen Rückgang. Unter den Großstädten stieg das Volumen in Frankfurt im Segment EFH/ZFH besonders deutlich (+50,4%), während bei den Eigentumswohnungen Städte wie Hannover, Regensburg und Dortmund um über 40 Prozent zulegten.

Zurückzuführen ist die bundesweit hohe Handelsaktivität auf eine gestiegene Kaufbereitschaft, die wiederum u.a. ein Resultat des nochmals gesunkenen Zinsniveaus sowie des Baukindergeldes ist. Die gestiegene Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat vor allem die Zahlen der Erstverkäufe von Neubauwohnungen steigen lassen. 


Die Prognose sagt, dass die Transaktionszahlen 2020 voraussichtlich etwas rückläufig sein werden, da es während der Zeit der Pandemie-bedingten Einschränkungen im Frühjahr eine vorübergehend niedrige Handelsaktivität gab.

Marktentwicklung Wohnimmobilien in Deutschland

 Hamburg
- Marktentwicklung Wohnimmobilien Transaktionen in Deutschland


Transaktionsvolumen im Segment Ein- und Zweifamilienhäuser in Mio. Euro:

Transaktionsvolumen im Segment Eigentumswohnungen in Mio. Euro

  • ​Berlin 6.614 (+3,8%)
  • München 5.550 (+16,6%)
  • Hamburg 2.884 (+4%)


Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential


Während sich die Corona-Pandemie in der Immobilienpreisentwicklung nicht niedergeschlagen hat, zeigt sie dennoch Auswirkungen auf den Markt für Wohnimmobilien: Das Nachfrageverhalten verändert sich. Vor allem verkehrstechnisch gut angebundene Vororte steigen in der Popularität. Mangelndes Angebot vor allem im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser und das hohe Preisniveau innerhalb der Stadtgrenzen führen zu dieser Verschiebung, die auch als Suburbanisierung bezeichnet wird.


Besonders deutlich ist das Bild in Brandenburg, in den Landkreisen rund um Berlin. Vor einigen Jahren waren Wohnimmobilien in den meisten Umlandgemeinden noch kaum gefragt, und dementsprechend günstig konnten Objekte erworben werden. Seit 2015 sind in fast allen Gemeinden im direkten Berliner Umland die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als 60 Prozent gestiegen und damit stärker als im Stadtgebiet selbst.


Auch im Frankfurter Umland, besonders nördlich der Stadt sowie am Flughafen, ist eine ähnliche Situation im Hinblick auf die Immobilienpreisentwicklung zu beobachten. Dort ist der Preisanstieg nicht ganz so stark wie in Berlin, da das Ausgangspreisniveau bereits hoch war. In München liegen die Preise für Objekte im Umland bereits seit Jahren auf einem sehr hohen Niveau, wodurch sich die Nachfrage immer weiter nach außen verschiebt. 


In Stuttgart verstärkt die geringe Bautätigkeit der Stadt die Suburbanisierung und lässt die Preise im Umland steigen. Auch in Hamburg, das durch viele grüne Flächen auch innerhalb des Stadtgebiets geprägt ist, gewinnen Umlandgemeinden beträchtlich an Bedeutung. 


Besonders beliebt sind generell Gebiete, die über eine günstige Verkehrsanbindung wie eine nahegelegene Autobahn oder Bahnstrecke verfügen.

Wohnqualität rückt in den Vordergrund


Während viele junge Menschen zuletzt kleine Mikro-Apartments in Zentrumsnähe gesucht haben, geht ein Nachfragetrend inzwischen zu größeren Wohnungen. Ein zusätzliches Zimmer, das als Homeoffice genutzt werden kann, ist gefragt. 


Generell hat die „Stay-at-Home“-Phase der Corona-Zeit dazu beigetragen, dass die Wohnqualität wieder mehr in den Vordergrund rückt. Man möchte sich zu Hause wohlfühlen und die eigenen vier Wände nicht nur als Dach über dem Kopf mit Raum zum Schlafen wahrnehmen. Daher könnten Menschen in Zukunft auch bereit sein, einen größeren Teil ihres Vermögens in die eigene Immobilie zu investieren. 


5. Warum steigen Immobilienpreise weiter an?​

Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen des Menschen, daher ändert auch eine Krise wenig an der Nachfrage nach Wohnraum. Dementsprechend ist der Kauf einer eigenen Wohnimmobilie nach wie vor beliebt, trotz oder gerade wegen der Immobilienpreisentwicklung. Die Mieten steigen ebenfalls. Deswegen ist der Kauf von Eigentum eine Investition in die eigene Zukunft. Die Zinsen sind niedrig, sodass Kredite für den Haus- oder Wohnungskauf leicht zu bedienen sind. Auch für den Kauf von Premiumimmobilien ist das Zinstief ein guter Zeitpunkt. 

Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt, bleibt das Angebot an Immobilien zugleich knapp. Das treibt die Immobilienpreise nach oben. Sollte sich das Zinsniveau nicht gravierend ändern, ist jedoch keine Trendwende zu erwarten. Da der Neubau trotz Bauboom vor allem in den Metropolregionen den Bedarf nicht decken kann und auch in näherer Zukunft nicht decken wird, bleibt das Angebot an Wohnimmobilien rar und der Nachfrageüberhang groß.

 

Die Preissteigerungen in Deutschland sind daher besonders für Verkäufer von Häusern oder Eigentumswohnungen positiv. Darüber hinaus belegt der Wohnimmobiliensektor für Kapitalanleger einmal mehr seine Krisenfestigkeit. Während der Aktienmarkt seine Volatilität beim Ausbruch der Corona-Pandemie gezeigt hat, erkennen immer mehr Kapitalanleger das Investmentpotenzial von Wohnimmobilien. Auch im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt robust. 


Mit den fundierten Marktanalysen von Engel & Völkers erhalten Kaufinteressenten ebenso wie Verkäufer von Immobilien eine Hilfe bei ihrer Investitionsentscheidung.

6. Lokale Märkte: Wie viel kosten Immobilien in verschiedenen Städten?

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