Marktbericht Wohnimmobilien


Detaillierte Informationen zu Preisen, Mieten und aktueller Marktentwicklung für 71 Standorte in Deutschland
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Engel & Völkers Research > Immobilienpreisentwicklung

Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien in Deutschland

Wohnimmobilien sind beliebt wie eh und je. Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Heim mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. 


Wenn auch Sie ans Kaufen (oder Verkaufen) einer privat genutzten Immobilie denken, verfolgen Sie die Immobilienpreisentwicklung in unserem aktuellen „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2021/2022". Darin finden Sie relevante Informationen zu mehr als 70 Städten in Deutschland. Erfahren Sie alles über die die derzeitigen Preise, die beliebtesten Wohnlagen, die Besonderheiten einzelner Standorte und deren Immobilienpreisentwicklung.

Ein- und Zweifamilienhäuser & Eigentumswohnungen: Vergleichen Sie die Zahlen für bis zu zehn Städte

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Für Immobilienkäufer ebenso wie für Verkäufer von Eigentumswohnungen und Häusern sind die Immobilienpreise in der Zukunft wichtig. Gerade Interessenten an Eigenheimen und Eigentumswohnungen stellt sich in diesem Zusammenhang oft die Frage, ob sie besser kaufen oder mieten. Natürlich spielt bei der Beantwortung dieser Frage die persönliche Situation eine Rolle, denn mit selbstbewohnten Immobilien binden sich Eigentümer für einen längeren Zeitraum an einen Ort. 


Alternativ lassen sich Wohnungen oder Häuser aber auch lukrativ vermieten. Für die Kaufentscheidung ist es daher wichtig zu wissen, ob die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden. Auch über die Konditionen einer möglichen Finanzierung sollten sich Kaufinteressenten gewissenhaft informieren.

FAQ zum Thema Immobilienpreisentwicklung Deutschland


1. Wachsen die Immobilienpreise und Mieten auch 2021 weiter?

Bei Wohnimmobilien war die Frage nach künftigen Preis- und Mietsteigerungen zuletzt schnell zu beantworten, denn Wohnraum ist knapp. Eine Prognose ist nicht ganz so einfach: Durch den Nachfrageüberhang könnten Mieten noch weiter steigen. Viele suchen daher Alternativen. Dazu gehört der Kauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. 


Dass die Preise für Wohnimmobilien steigen, ist schon lange keine neue Entwicklung mehr. Im Unterschied zu den Vorjahren hat die Preisdynamik dabei zugenommen. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Deutschland lag im ersten Halbjahr 2021 bei 3.748 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um 15,1 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2020. In den vergangenen Jahren hatte die jährliche Zunahme
noch bei rund zehn Prozent gelegen. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser wurden im Mittel für 350.000 Euro angeboten, was einer Zunahme um 12,9 Prozent entspricht.


Regional gibt es allerdings deutliche Unterschiede. So ist der Osten Deutschlands nach wie vor erheblich günstiger als der Westen. Dabei ist es egal, ob es sich um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oder Mietwohnungen handelt. Das zeigt sich vor allem in Großstädten und Ballungsräumen, zieht sich darüber hinaus bis in die Kleinstädte und ebenfalls in die touristisch interessanten Regionen. 


Ferienimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte, die sich für den Urlaub selbst nutzen lassen und im übrigen Jahr gute Mieterträge einbringen können.

Stark nachgefragt sind auch Wohnimmobilien in Österreich. Erfahren Sie mehr darüber in unserem Wohnimmobilien Marktbericht Österreich

Vergleichen Sie Preise und Mieten in verschiedenen Städten

Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie?


Deutschlands Wirtschaft kam nicht unbeschadet durch die Pandemie. Das Bruttoinlandsprodukt ist im zweiten Quartal 2020 um 11,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen. Im zweiten Quartal 2021 wurde nun die Wirtschaftsleistung von 2019 wieder erreicht. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern ist die Wirtschaft Deutschlands jedoch glimpflich durch die Pandemie gekommen. So stieg die Arbeitslosigkeit zwischen Juli 2019 und Juli 2021 um gerade einmal 0,6 Prozentpunkte von 5,0 auf 5,6 %. Relativ unbeschadet kam vor allem der Wohnimmobiliensektor durch diese Zeit. 

Trotz aller Einschränkungen im Zuge der Pandemie stieg die Gesamtzahl der gehandelten Wohnimmobilien 2020 sogar leicht gegenüber dem Vorjahr auf fast 590.000 an. Ein leichter Rückgang im Segment Eigentumswohnungen (– 0,6 %) konnte durch eine Zunahme der Transaktionen der Ein- und Zweifamilienhäuser (+ 1,6 %) aufgefangen werden. Durch deutlich steigende Preise stieg das Transaktionsvolumen in beiden Segmenten, wodurch jeweils ein neuer Rekordumsatz erreicht wurde.




2. Wo in Deutschland steigen die Immobilienpreise zurzeit?

In allen 71 betrachteten Städten des Engel & Völkers Marktberichts Deutschland 2021/2022 stiegen die Preise von Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren deutlich an. Besonders hervor sticht die Immobilienpreisentwicklung in Lübeck, wo sie sich in diesem Zeitraum verdoppelten. Auch in Hildesheim, Leipzig und Kiel gab es Anstiege in der Preisentwicklung von über 85 Prozent.



 Hamburg
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Verteuerung um 13,7 Prozent in den Top-7-Städten


In den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 13,7 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. In Düsseldorf (+ 18,8 %), Hamburg (+ 17,4 %) und Köln (+ 16,1 %) lag das Immobilienpreisentwicklung sogar über dem Bundesschnitt. 


Insgesamt ist der Unterschied zwischen Großstadt und Land weiterhin hoch. Das Preisniveau im Umland der Top-7-Städte steigt aktuell jedoch sogar noch deutlicher als in den Städten.


Top-Standorte und weitere lokale Reports


3. Wo sind die Immobilienpreise in Deutschland am höchsten?

Die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien steigen immer weiter. Ein Ende dieser positiven Entwicklung der Immobilienpreise ist bislang nicht in Sicht. Der Engel & Völkers Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2021/2022 belegt dies im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ganz deutlich. 


München ist mit 9.429 EUR/m² weiterhin die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Mit großem Abstand folgen Frankfurt am Main und Hamburg. 

Mit Konstanz, Freiburg, Ingolstadt und Wiesbaden haben sich auch kleinere Städte imTop-10-Ranking zwischen die Metropolen geschoben.

 Hamburg
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Zurückzuführen ist die bundesweit hohe Handelsaktivität auf eine gestiegene Kaufbereitschaft, die wiederum u.a. ein Resultat des nochmals gesunkenen Zinsniveaus sowie des Baukindergeldes ist. Die gestiegene Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat vor allem die Zahlen der Erstverkäufe von Neubauwohnungen steigen lassen. 


Die Prognose sagt, dass die hohen Baukosten auch in den kommenden Monaten dafür sorgen, dass neue Immobilien nur langsam auf den Markt kommen, wodurch die Nachfrage in vielen Städten weiterhin nicht hinreichend gedeckt werden kann. Zusammen mit der hohen Inflationsrate ist von weiteren Preissteigerungen in den gefragten Städten auszugehen. Durch die weiterhin noch zunehmende Nachfrage im Umland der Großstädte und Metropolregionen wird es hier voraussichtlich die höchsten Preissteigerungen geben. Auch die Transaktionszahlen könnten in 2021 wieder deutlicher steigen.

Marktentwicklung Wohnimmobilien in Deutschland

 Hamburg
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Transaktionsvolumen im Segment Ein- und Zweifamilienhäuser in Mio. Euro:

Transaktionsvolumen im Segment Eigentumswohnungen in Mio. Euro

  • ​Berlin 6.217 (-6,0%)
  • München 5.710 (+2,7%)
  • Hamburg 3.207 (+12,8%)

Quellen: Gutachterausschüsse, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®, Melderegister der Städte, Engel & Völkers Residentia


Bereits im vergangenen Jahr hat sich gezeigt, welche Nachfragetrends durch die Pandemie an Fahrt aufnehmen. Diese Trends bestimmen den Markt auch 2021. So bleiben weiterhin die Umlandregionen der Metropolen besonders gefragt. Vor allem junge Familien zieht es verstärkt an den Stadtrand in ein Haus mit Garten. Wegen des hohen Preisniveaus einiger Städte vergrößert sich der Suchradius um diese. Gerade durch die häufig gegebene Möglichkeit, von zu Hause zu arbeiten, kommen für immer mehr Menschen auch weiter entfernte Lagen in Frage. In den Städten werden größere Wohnflächen nachgefragt, ein Trend, der sich während der Lockdowns entwickelte. Käufer legen einen noch höheren Wert auf eine entsprechende Wohnqualität. Auch ein Balkon ist für viele Wohnungssuchende inzwischen von hoher Priorität.


Deutlich zurückgegangen ist erneut die Zahl der öffentlichen Wohnungsinserate. Im ersten Halbjahr 2021 zählte die VALUE Marktdatenbank rund 170.000 inserierte Eigentumswohnungen und damit 19.000 weniger als im Vorjahr und sogar rund 40.000 weniger als im ersten Halbjahr 2019. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser lag der Rückgang der öffentlichen Angebote im Vergleich zu 2019 sogar bei rund 63.000 Objekten. Dies hängt neben Corona-bedingten Einschränkungen und einem sich verknappenden Angebot auch damit zusammen, dass gerade im Luxusimmobiliensegment immer weniger Objekte online inseriert werden, sondern über einen professionellen Makler direkt und diskret vermarktet werden.

Durch den deutlichen Nachfrageüberhang, der in den meisten größeren Städten des Landes vorherrscht, ergibt sich für viele Eigentümer aktuell eine gute Marktsituation für den Verkauf ihrer Immobilie. Trotz der Pandemie und der damit verbundenen Einschränkungen sank in gerade einmal zwei der 30 größten untersuchten Städte das Transaktionsvolumen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Jahr 2019. Bei den Eigentumswohnungen waren es ebenfalls lediglich sieben Städte. 


Der Engel & Völkers Aktivitätsindex zeigt, in welchen Städten im Vergleich zum Wohnungsbestand besonders viele Objekte gehandelt wurden. Bei den Eigentumswohnungen weisen insbesondere Hanau und Oldenburg einen sehr hohen Wert auf. In diesen Städten war das Wohnungsangebot vergleichsweise groß. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern zeigten Städte wie Gelsenkirchen, Braunschweig oder Bremen eine hohe Aktivität.


5. Warum steigen Immobilienpreise weiter an?​

Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen des Menschen, daher ändert auch eine Krise wenig an der Nachfrage nach Wohnraum. Dementsprechend ist der Kauf einer eigenen Wohnimmobilie nach wie vor beliebt, trotz oder gerade wegen der Immobilienpreisentwicklung. Die Mieten steigen ebenfalls. Deswegen ist der Kauf von Eigentum eine Investition in die eigene Zukunft. Die Zinsen sind niedrig, sodass Kredite für den Haus- oder Wohnungskauf leicht zu bedienen sind. Auch für den Kauf von Premiumimmobilien ist das Zinstief ein guter Zeitpunkt. 

Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt, bleibt das Angebot an Immobilien zugleich knapp. Das treibt die Immobilienpreise nach oben. Sollte sich das Zinsniveau nicht gravierend ändern, ist jedoch keine Trendwende zu erwarten. Da der Neubau trotz Bauboom vor allem in den Metropolregionen den Bedarf nicht decken kann und auch in näherer Zukunft nicht decken wird, bleibt das Angebot an Wohnimmobilien rar und der Nachfrageüberhang groß.

 

Die Preissteigerungen in Deutschland sind daher besonders für Verkäufer von Häusern oder Eigentumswohnungen positiv. Darüber hinaus belegt der Wohnimmobiliensektor für Kapitalanleger einmal mehr seine Krisenfestigkeit. Während der Aktienmarkt seine Volatilität beim Ausbruch der Corona-Pandemie gezeigt hat, erkennen immer mehr Kapitalanleger das Investmentpotenzial von Wohnimmobilien. Auch im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt robust. 


Mit den fundierten Marktanalysen von Engel & Völkers erhalten Kaufinteressenten ebenso wie Verkäufer von Immobilien eine Hilfe bei ihrer Investitionsentscheidung.

6. Lokale Märkte: Wie viel kosten Immobilien in verschiedenen Städten?

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