Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen - unter welchen Voraussetzungen sie zulässig ist!

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und möchte diese nun auf den Mieter umlegen, so kann er die jährliche Miete nur um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Bei Modernisierung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei energetischer Modernisierung) wird eine angemessene Verteilung auf alle Wohnungen vorausgesetzt. 
Doch in welchem Verhältnis stehen die Erhöhung auf die ortsübliche Miete und die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen? Zunächst einmal dürfen beide Erhöhungsmöglichkeiten miteinander verbunden werden – was dabei zulässig ist und was nicht, finden Sie nebenstehend. Oftmals ist es wirtschaftlich sinnvoller, anstelle der Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete zu erklären. Die Kappungsgrenze berechnet sich ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen in den letzten drei Jahren (ältere Maßnahmen fließen jedoch in die Ausgangsmiete mit ein). Auch die Jahressperrfrist bleibt davon unberührt.  

Zulässig ist:

• Mieterhöhung auf ortsübliche Miete für Wohnungen im nicht modernisierten Zustand + Geltendmachung des Modernisierungszuschlags

• Erhöhung wegen Modernisierung. Soweit der Mietpreis noch unter der ortsüblichen Miete für vergleichbar modernisierte Wohnungen liegt, ist eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Miete möglich

• Die sich ergebende Miete darf nicht höher sein als: Ausgangsmiete + 20% + Modernisierungszuschlag

Unzulässig ist:

• Geltendmachung der ortsüblichen Miete für den modernisierten Wohnraum plus zusätzlicher Modernisierungszuschlag