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Anlageimmobilien: Extrem heterogene Investitionschancen in der Region Nord

Steigende Preise und Faktoren kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in der Region Nord. Dennoch wird diese Entwicklung von einer deutlichen Verknappung des Angebotes in vielen untersuchten Städten und einem rückläufigen Transaktionsgeschehen begleitet. Insgesamt wurden in der Region Nord mit 1.427 verkauften Anlageimmobilien rund 7 % weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen verringerte sich dabei überproportional um 33 % auf gut 1,4 Mrd. EUR.

Blick in umliegende Städte

Die Verkaufszahlen in den einzelnen Städten haben sich dabei sehr heterogen entwickelt, was die Diversität der Region widerspiegelt. Zurückzuführen ist der allgemeine Rückgang im Wesentlichen auf die Märkte in Hamburg und Hannover. Beide Städte verzeichneten aufgrund der Angebotsknappheit in den bevorzugten Lagen starke Rückgänge bei den Verkäufen und Umsätzen. Als Reaktion wurden von den Investoren verstärkt Anlageimmobilien in den einfachen und mittleren Lagen erworben. Aber auch der Blick auf umliegende Städte in der Region ist eine Alternative, sodass auch dort das Objektangebot sukzessive zurückgeht.

Investoren weichen aus

In Hamburg, dem größten Markt der Region mit 367 verkauften Objekten und einem Umsatzvolumen von 800 Mio. EUR, steht der Rückgang im Zusammenhang mit dem außergewöhnlich guten Jahr 2013 mit einem Rekordumsatzergebnis von fast 1,2 Mrd. EUR. Im Gesamtranking rutschte Hamburg dadurch um fünf Plätze auf Rang 11 ab. Während im Vorjahr zahlreiche Zinshäuser in den guten und sehr guten Lagen mit entsprechend hohen Verkaufspreisen gehandelt wurden, fand 2014 die über­wiegende Mehrzahl der Verkaufsabschlüsse in den preiswerteren einfachen und mittleren Lagen statt. Gleich­zeitig war dies mit einer um ca. 19 % gesunkenen Durchschnittsgröße der verkauften Zinshäuser verbunden. In Hamburg sind die Quadratmeterpreise in den guten Lagen seit 2014 um rund 16 % auf 2.750 EUR gestiegen. Der mittlere Faktor liegt beim 23-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Ähnliche Entwicklungen verzeichnen auch Hannover und Kiel. Aufgrund der erheblichen Preis- und Faktoranstiege standen auch dort die einfachen und mittleren Lagen im Investitionsfokus. Steigende Verkaufszahlen wurden in Bremen und in der überwiegenden Zahl der kleinen D-Standorte wie Bremerhaven, Leer oder Lingen registriert.

Markt der Extreme

Insbesondere Bremen und Bremerhaven zeigen das andere Extrem und stehen exemplarisch für die uneinheitliche Marktentwicklung. Die Zahl der Transaktionen hat sich in Bremen 2014 zwar nur geringfügig erhöht, dafür wurde aber mit 160 Mio. EUR (+37 %) das höchste statistisch je erfasste Umsatzvolumen registriert. Dabei wurden wesentlich mehr größere Objekte gehandelt, sodass die mittlere Objektgröße auf 934 m² (+28 %) anstieg.

Besonders dynamisch entwickelt sich Bremerhaven. Die Stadt hat sich wirtschaftlich stabilisiert und verzeichnet seit 2012 eine leicht steigende Bevölkerungszahl. Hier gibt es noch ein ausreichendes Angebot an Objekten in allen Lagen. Renditebewusste Anleger finden in den guten Wohnlagen Objekte, die im Mittel zum Faktor von knapp 10 angeboten werden. Die mittleren Einstiegspreise von 450 EUR/m² ermöglichen ein attraktives Rendite-Risiko-Profil.

Homogene Rahmenbedingungen

Recht homogene Rahmenbedingungen finden Anleger hingegen in den kleineren Märkten zwischen Weser und Ems. Die Faktoren liegen hier allesamt zwischen einem Wert von 11 und 11,5 in den guten Lagen und auch die entsprechenden Quadratmeterpreise schwanken nur geringfügig.

06_DMB_WGH_2016_RegionNord

Engel & Völkers

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