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Bundesweit höchstes Transaktionsvolumen in der Region Ost

Der Immobilienmarkt in den neun untersuchten großen Städten der „neuen“ Bundesländer zählt nach der Region West die meisten registrierten Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern. Knapp 2.900 Objekte wechselten den Eigentümer. Das Transaktionsvolumen von mehr als 5,4 Mrd. EUR ist bundesweit mit Abstand der höchste Wert aller vier Regionen. Insgesamt erfreuen sich hier alle Märkte einer hohen Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt. In der Folge hat das Verkaufsvolumen um 8 % zugenommen, wohingegen die Anzahl der gehandelten Anlageimmobilien um fast 9 % zurückging.

Größere Objekte gehandelt

Hauptursache ist die deutlich geringere Zahl von verkauften Zinshäusern in Berlin. Die Bundeshauptstadt ist nach wie vor der größte Immobilienmarkt in Deutschland und dominiert mit ihren seit Jahren anhaltend hohen Umsatzzahlen das Marktgeschehen der Region Ost. Erfreulich ist, dass im Jahr 2014 die gehandelten Objekte in Berlin mit 2.078 m² im Mittel sehr viel größer waren als im Vorjahr (1.537 m²). Auch das stabile Umsatzvolumen spiegelt das wider. Der mittlere gehandelte Objektwert stieg auf über 3,4 Mio. EUR. Im Jahr 2013 waren es nur etwas über 2,5 Mio. EUR. Der Mangel an handelbaren Wohn- und Geschäftshäusern hat die Faktoren und die Preise weiter deutlich ansteigen lassen. In den guten Lagen von Berlin wurden Ende 2015 Quadratmeterpreise von 2.550 EUR bei einem mittleren Faktor von 23 aufgerufen. Auch das direkt an Berlin angrenzende Potsdam zeigt diese Markttendenz, bei einer im Vergleich zu Berlin geringeren Preisentwicklung.

Umsatzvolumen steigt um 30 %

Erst ohne den statistischen Sondereffekt von Berlin lässt sich jedoch erkennen, welche Dynamik auf den Immobilienmärkten in den großen Städten der östlichen Bundesländer herrscht. So nahm dort die Zahl der Verkäufe um 7 % zu. Das dazugehörige Umsatzvolumen stieg weit deutlicher an und lag 30 % über dem Vorjahresniveau. Das sind die höchsten Wachstumsraten in allen vier untersuchten Regionen und zeigt, wie stark B-, C- und teilweise auch ­D- Städte nachgefragt werden.

Eine besondere Anziehungskraft

Besonders die beiden Großstädte Dresden und Leipzig haben für viele Investoren eine hohe Anziehungskraft. Diese stehen auch im deutschlandweiten Engel & Völkers Ranking der höchsten Transaktionszahlen auf den vorderen Plätzen: Dresden mit 491 Verkäufen auf Rang 6 und ­Leipzig mit 801 Verkäufen sogar auf Platz 2. Obwohl der Anteil lokaler Investoren in den vergangenen Jahren stetig zugenommen hat, überwiegt nach wie vor der Anteil der überregionalen Käufer. Ursache sind die deutlich niedrigeren Preise und die attraktiveren Renditeerwartungen als z. B. im nahe gelegenen Berlin. In Dresden werden 1.700 EUR/m² und in Leipzig 1.350 EUR/m² aufgerufen.

Interessante Rendite-Risiko-Profile

Auch andere Städte in den neuen Bundesländern zeigen eine wachsende Nachfrage. So wurden beispielsweise in Rostock in Mecklenburg-Vorpommern 91 Verkäufe von Anlageimmobilien registriert, was einem Vorjahresplus von 17 % entspricht. Vergleichbar entwickelt sich auch Halle. Zwar sind dort die Verkaufszahlen leicht um 4 % auf 181 Objekte gesunken, allerdings legte das Verkaufsvolumen um 41 % auf 123 Mio. EUR zu. Viele Investoren, die eigentlich eher im nahen Leipzig kaufen wollten, überzeugen der mehrheitlich niedrige Leerstand sowie kurze Neuvermietungszeiten. Bei Kaufpreisen von 900 EUR/m² und einem mittleren Faktor von 13,6 in der guten Lage ergibt sich ein interessantes Rendite-Risiko-Profil.

In der thüringischen Landeshauptstadt Erfurt ist der Rückgang (–10 %) der erwarteten Anpassung den durch Sondereffekte hervorgerufenen sehr hohen Verkaufszahlen des Vorjahres geschuldet. Kleinere Märkte, wie der Universitäts- und Hightechstandort Jena oder das kulturreiche Weimar, zeigen steigende Verkaufszahlen und -umsätze.

07_DMB_WGH_2016_RegionOst

Engel & Völkers

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