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Limitiertes Angebot lässt Preise in Düsseldorf steigen

Im dritten Jahr in Folge sind in Düsseldorf weniger Anlageimmobilien gehandelt worden. Mit den Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes lässt sich die aktuelle Situation jedoch nicht erklären. „ Die Nachfrage ist nach wie vor sehr stark, die Vermarktungszeiten kurz und die Preise hoch, so dass die Eigentümer jetzt attraktive Gewinne realisieren könnten“, erläutert Marc Müller Kurzwelly, Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Düsseldorf.

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf war im Jahr 2015 von einer anhaltend hohen Nachfrage und steigenden Kaufpreisen geprägt. Dabei sorgte das nach wie vor knappe Angebot für einen limitierten Objekthandel, heißt es in dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf“ von Engel & Völkers Commercial. Mit 334 Transaktionen wurden daher auch 21 % weniger Immobilien als im Vorjahr gehandelt. Das Umsatzvolumen liegt etwas oberhalb von 0,5 Mrd. EUR und hat damit leicht angezogen. Gleichzeitig stieg der durchschnittlich gehandelte Objektwert und lag 2015 mit 1,6 Mio. EUR rund 10 % über dem Vorjahreswert.

„Eigenkapitalstarke Privatkäufer sowie institutionelle Investoren fragen Anlageimmobilien in allen Düsseldorfer Lagen nach“, berichtet Müller Kurzwelly. Während Erstkäufer dabei auf die sogenannte Rundum-sorglos-Immobilie mit guter Mieterstruktur und einwandfreiem Objektzustand setzen, kaufen erfahrene Bestandshalter auch Sanierungsobjekte mit gewinnbringendem Potenzial. Internationale Investoren treten ebenfalls in Erscheinung, wenngleich vorwiegend regionale und überregionale Investoren aktuell das Marktgeschehen bestimmen. Trotz ansteigender Kaufpreise schätzen Investoren die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt als einen interessanten Anlagestandort, da sich dort nachhaltige Erträge erwirtschaften lassen.

„Das aktuell hohe Preisniveau motiviert zwar den ein oder anderen Eigentümer mit bisher aufgeschobenen Verkaufsabsichten, sich für eine Veräußerung zu entscheiden, allerdings sind es doch weniger, als man eigentlich erwarten könnte“, führt der Marktexperte aus. Weitere Verkaufsmotivatoren sieht er in den immer komplexer werdenden Aufgabenbereichen der Immobilienverwaltung wie der Umsetzung technischer und rechtlicher Neuerungen, beispielsweise durch die EnEV.

Aufgrund steigender Einwohnerzahlen und einer prosperierenden Wirtschaft, prognostiziert Engel & Völkers Commercial auch für 2016 einen dynamischen Markt für Anlageimmobilien. In der Folge werden die Mieten und Kaufpreise in allen Lagen leicht ansteigen. „Aufgrund des limitierten Objektangebots wird die Transaktionsanzahl erneut leicht sinken, wobei das Umsatzvolumen voraussichtlich zwischen 530 und 570 Mio. EUR liegen werde“, erwartet Müller-Kurzwelly.

Die positive wirtschaftliche und demografische Entwicklung in Düsseldorf bedingt einen ungebrochen hohen Wohnraumbedarf, der besonders im Mietsegment das Angebot deutlich übersteigt. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die wachsenden Mitarbeiterzahlen der in Düsseldorf ansässigen Unternehmen. Alleine von 2012 bis 2015 ist die Zahl der Einwohner um rund 18.500 gewachsen. Die gestiegene Wohnraumnachfrage kann aktuell nicht vom Wohnungsneubau (2014: 2.373) kompensiert werden, auch wenn die Stadtentwicklung mit etlichen Neubau- und Umwandlungsprojekten versucht, die zunehmende Wohnraumnachfrage zu bedienen. „Fast alle verfügbaren Entwicklungsgrundstücke werden aktuell überplant und vorwiegend wohnwirtschaftlichen Nutzungen zugeführt“, weiß Müller Kurzwelly. Auch langfristig wird die Wohnraumnachfrage hoch bleiben, da bis 2025 ein weiterer Anstieg der Bevölkerungszahl (+28.000) prognostiziert wird.

Momentan lassen sich auch Aufwertungsprozesse in Stadtteilen beobachten, die zuvor als unpopulär galten. So gewinnen die Lagen in der Stadtmitte zwischen Hauptbahnhof und Berliner Allee zunehmend an Attraktivität als Wohn- und Investmentlagen. Bei den Faktoren und Mieten, die über das gesamte Stadtgebiet angezogen haben, spiegelt sich die lebhafte Entwicklung ebenfalls wider, heißt es dazu im Marktreport. In sehr guten Lagen wird in der Spitze das 26-Fache der Jahresnettokaltmiete bzw. Quadratmeterpreise von bis zu 4.500 EUR gezahlt – bei Liebhaberobjekten auch darüber hinaus. Die Mieten sind nachfragebedingt auf bis zu 17,70 EUR/m² (2015: 17,60 EUR/m²) gestiegen. 

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