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Mehr als doppelt so viele Transaktionen als in München

Duisburg, den 25. August 2016. Die Zahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser* ist in Duisburg (456) mehr als doppelt so hoch als in München. Beim Umsatzvolumen (113 Mio. EUR) spielt der Standort allerdings eher in einer Liga mit Städten wie Bielefeld, Halle/Saale oder Mainz.

Mehr Transaktionen, weniger Volumen

Im vergangenen Jahr stieg die Anzahl der Transaktionen im Vergleich zu 2014 um 11 % an, wobei das Gesamtvolumen um 31 % zurückging. Demzufolge hat sich auch das durchschnittliche Objektvolumen im Betrachtungszeitraum um 38 % verringert. Käufer zahlten im Jahr 2015 im Schnitt 248.465 EUR für ein Zinshaus. Dennoch, so Maria Schlieper, Leiterin Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Duisburg, funktioniere der Markt „völlig normal“, auch die Zahlen etwas anderes vermuten ließen.

Statistische Sondereffekte

Zwei Sondereffekte waren für die Statistik des Jahres 2014 prägend. „Zum Einen wurden damals mehr große Wohnanlagen für hohe Verkaufsvolumina transferiert, zum Anderen haben sich die Vorzieheffekte vor der 2015 in Kraft getretenen Grunderwerbssteuererhöhung deutlich ausgewirkt“, erläutert Schlieper die Marktentwicklung. Mit der gewohnten Marktdynamik soll es zukünftig weitergehen. So prognostizieren die Experten von Engel &Völkers Commercial für Wohn- und Geschäftshäuser für das Jahr 2016 eine Anzahl von 420 bis 440 Transaktionen bei einem Gesamtvolumen zwischen 110 und 120 Mio. EUR.

Günstige Preise, stabile Renditen

Die im Vergleich zu anderen Großstädten relativ günstigen Einstiegspreise bei gleichzeitig stabilen Renditen wecken das Interesse von Investoren. Da das Angebot an Zinshäusern vor allem in guten und sehr guten Lagen begrenzt ist, investieren Anleger derzeit eher in mittlere und einfache Lagen, heißt es in dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg“ von Engel & Völkers Commercial. Als Käufer treten private Erstkäufer und Bestandshalter aus der Region auf, bei großvolumigen Immobilien mit entsprechender Qualität sind auch internationale Investoren am Markt aktiv. Insbesondere der nördliche, an Dinslaken grenzende Stadtbereich, sowie der Duisburger Süden an der Stadtgrenze zu Düsseldorf, erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Kapitalanlegern.

Markt hält konstantes Niveau

Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser bewegen sich auf einem konstanten Niveau. „In sehr guten Lagen, beispielsweise am südlichen Stadtrand und im Osten Duisburgs, werden maximale Faktoren von bis zum 13,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete aufgerufen“, berichtet Schlieper. Der Preis einer Anlageimmobilie beträgt dort im Maximum bis zu 1.300 EUR/m². In guten Lagen der innerstädtischen Bereiche, wie Duissern, der Altstadt oder dem Dellviertel, lassen sich nach Angaben der Marktexpertin das bis zu 12-Fache der Jahresnettokaltmiete bzw. 1.100 EUR/m² erzielen. Der nördliche Bereich der Stadt ist überwiegend von mittleren und einfachen Lagen geprägt. Dort werden im Maximum Faktoren von 10,5 und Quadratmeterpreise von 750 EUR (mittlere Lage) bzw. Faktoren von 9,0 und Quadratmeterpreise von 500 EUR (einfache Lage) umgesetzt.

Sichtbare Aufwertungen

Insbesondere im Innenstadtbereich kommt es zu sichtbaren Aufwertungen sowohl seitens der Stadt als auch von privaten Eigentümern aus Wertsteigerungsgründen. „Derzeit entwickelt sich das Wasserviertel, das sich an das städtebauliche Großprojekt Innenhafen anschließt, sehr dynamisch“, hebt Schlieper hervor. Es zählt mittlerweile zu den beliebtesten Wohnlagen in Duisburg. Mit dem Mercator-Quartier soll in diesem Stadtbereich auf einer Fläche von 3ha neuer und exklusiver Wohnraum entstehen. Gleichzeitig verfolgt die Stadt Duisburg die Strategie, unattraktiven Wohnraum zurückzubauen und somit aufkommendem Leerstand entgegenzuwirken. Der Stadtteil Hochheide steht exemplarisch für Aufwertungsmaßnahmen in einfachen Lagen. Während die Hochhäuser „Weiße Riesen“ abgerissen und die Umgebung revitalisiert werden soll, konnte durch Sanierung und Umfunktionierung der „Rote Riese“ in Form eines Mehrgenerationshauses wieder in Wert gesetzt werden.

Hohe Wohnraumnachfrage

Der Bedarf an Wohnraum in den guten und sehr guten Lagen Duisburgs kann derzeit nicht gedeckt werden. „Es findet zu wenig Neubau von Mehrfamilienhäusern statt, obwohl insbesondere qualitativ hochwertige Objekte keine Leerstände aufweisen und auf dem Markt gefragt sind“, betont Maria Schlieper. Zusätzlich treten immer mehr Studenten als Nachfrager auf, die vor allem zentralen Wohnraum bevorzugen. Vor diesem Hintergrund geht Engel & Völkers Commercial von einem beständigen Preisniveau aus.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

 

Marktreport: Duisburg_WGH_2016-2017_Web

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