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Dresden: Transaktionsvolumen bei Anlageimmobilien auf Rekordniveau

EV_WGH_2016_Dresden_TransaktionsanzahlDer Markt für Anlageimmobilien ist in Dresden weiter auf Rekordkurs. Aufgrund der dynamischen Nachfrage erwartet Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 einen Anstieg der Transaktionszahl auf bis zu 400 Zinshäuser bei einem Umsatzvolumen von rund 700 Mio. EUR. Bereits im Jahr 2015 stieg das Umsatzvolumen um 12 % auf 676 Mio. EUR, heißt es im aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Dresden“ des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien.

„Das ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass vermehrt Zinshäuser mit einer hohen Anzahl an Wohnungen und entsprechend großer Wohnfläche gehandelt wurden“, erläutert Stefan Rischke, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Dresden. Demgegenüber nahm das Angebot an Objekten im Jahr 2015 jedoch deutlich ab. So wurden mit 349 Verkäufen 29 % weniger Anlageimmobilien gehandelt als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen verteilt sich zu 32,7 % auf reine Mehrfamilienhäuser und zu 67,3 % auf gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. Für Mehrfamilienhäuser mussten Käufer im Schnitt 1,08 Mio. EUR investieren und damit 10 % mehr als 2014. Deutlich teurer waren gemischt genutzte Objekte, die im Schnitt für 3,14 Mio. EUR den Eigentümer gewechselt haben (2014: 1,68 Mio. EUR).

Der überwiegende Handel fand sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Wohn- und Geschäftshäuser in zentralen Stadtteilen wie Neustadt, Pieschen und Löbtau statt. Diese Lagen sind für Investoren aufgrund der gut sanierten Altbausubstanz, der hohen Wohnraumnachfrage sowie des hier zu erwartenden ansteigenden Mietniveaus attraktiv, so der Marktreport von Engel & Völkers Commercial Dresden.

Demgegenüber steht ein nennenswerter Bestand an Anlageimmobilien, die zuletzt nach der Wiedervereinigung saniert worden sind. Dort müssen teils aufwendige Modernisierungsmaßnahmen an der Fassade oder in den Wohnungen erfolgen. Auch die gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung (EnEV), beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecken und der Austausch von älteren Heizkesseln, machen die Bewirtschaftung der Objekte immer komplexer. „Eigentümer entschließen sich daher verstärkt zu einem Verkauf dieser Objekte“, berichtet Rischke. Und ergänzt: „Da auch hierfür eine hohe Nachfrage vorhanden ist, lassen sich marktgerechte Verkaufspreise ohne Abschläge erzielen.“

Nachfragebedingt sind die Faktoren in allen Lagen weiter angestiegen. In den sehr guten Lagen werden mittlerweile Faktoren zwischen 18,0 und 25,0 aufgerufen. Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt auch höhere Kaufpreisfaktoren gezahlt. Auch in guten Lagen sind Faktoren bis zum 22,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete möglich. „Im Jahr 2010 wurden in dieser Lage, beispielsweise im Stadtteil Löbtau, Objekte zum 12-Fachen gehandelt“, erinnert sich Rischke. Aufgrund des geringeren Preisniveaus können daher aktuell mittlere Lagen, wie die nördliche Leipziger Vorstadt, mit Quadratmeterpreisen für Bestandsimmobilien bis zu 1.700 EUR eine Alternative darstellen. Regionaltypische Anlageobjekte in Dresden bestehen aus sechs bis zwölf Wohneinheiten mit einer Wohnfläche zwischen 600 und 1.200 m².

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage und des knappen Angebots ist die Vermarktungsdauer von Wohn- und Geschäftshäusern in Dresden weiter gesunken. Vertragsabschlüsse werden schnell getätigt, insbesondere von eigenkapitalstarken, professionellen Investoren mit guten Ortskenntnissen. Erstkäufer kommen selten zum Zuge, da umfassende Prüfprozesse die Angebotsabgabe verlängern.

Eine anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt führt seit Jahren zu einem Bevölkerungswachstum, das vorwiegend durch Zuzug aus dem Umland getrieben wird. Daraus resultiert auch eine im bundesweiten Vergleich niedrige Leerstandsquote von 2,1 %. In Dresden wird darauf mit zahlreichen Neubauten reagiert. Unter anderem werden auf innerstädtischen Brachflächen kleinere Mehrfamilienhäuser realisiert. Alleine in der Innenstadt entstehen bis Mitte 2017 rund 2.000 Wohnungen. Die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage sowie die vielen Sanierungsmaßnahmen führen zu einem Anstieg der Bestandsmieten, was die Attraktivität von Anlageimmobilien in Dresden weiter steigen lässt. 

EV_WGH_2016_Dresden_Karte

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