Sie wollen den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen?

Engel & Völkers bietet Ihnen eine kostenlose und fundierte Marktwerteinschätzung durch unsere Experten. Einfach untenstehende Felder ausfüllen, damit wir Sie schnellstmöglich kontaktieren können.

 
Jetzt unseren Newsletter abonnieren – und als Erster von aktuellen Immobilienangeboten erfahren!

Entdecken Sie interessante Immobilienangebote aus unserem umfangreichen Portfolio und erfahren Sie Wissenswertes über unseren Service und die faszinierende Welt von Engel & Völkers.

Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren, Preise und Mieten

04_Objektwerte_Standorte_ABCDWohn- und Geschäftshäuser stehen bundesweit seit nunmehr sechs Jahren im Fokus vieler Anleger. Die dynamisch steigende Nachfrage hat zu einer Angebotsverknappung und einem bislang nicht bekannten Preisanstieg geführt. Obwohl sich diese generellen Trends ableiten lassen, stellen sich die aktuellen Zinshausmärkte äußerst heterogen dar, da diese von zahlreichen komplexen  und räumlich differenzierten Wirkungszusammenhängen wie der demografischen Entwicklung, der Neubautätigkeit, dem Zinsniveau oder der Konjunktur beeinflusst werden.

Klassische und in der jungen Vergangenheit populäre Investitionsstrategien, wie die Investition in B-Lagen in A-Standorten oder in A-Lagen in B-Standorten, werden durch den vorherrschenden Anlagedruck erweitert. Besonders die Mehrzahl der eigenkapitalstarken heimischen Investoren weicht zunehmend auf die mittleren und funktionierenden einfachen Lagen aus oder auf B-Standorte. Aber auch hier ist die Angebotsverknappung sichtbar, sodass auch C- und D-Standorte an Attraktivität gewinnen.

Dieses zeigt auch die nach Städtekategorien geclusterte Marktentwicklung. Gegensätzlich zu der Entwicklung in den A-Standorten kam es in allen anderen Städteklassen zu signifikanten Zuwächsen bei den Transaktionszahlen und einem überdurchschnittlichen Anstieg der Transaktionsvolumina. In den D-Städten stieg der kumulierte Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 33 % auf 748,6 Mio. EUR und macht nun 5,6 % des in den 56 Engel & Völkers Standorten erfassten Gesamtumsatzes aus. Demgegenüber ist der Anteil der A-Städte von 64 % auf 59 % gesunken.

Preisentwicklung

04_Kaufpreisentwicklung_Standorte_ABCDUnbeeindruckt von regulatorischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse entwickelten sich die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser. War noch zu Anfang des Jahres 2015 von einer Stabilisierung der Preise gesprochen worden, zeigen die aktuellen Zahlen ein anderes Bild.

Wieder deutlich gestiegen sind dabei die Kaufpreise in den Top-7-Märkten. Trotz des hohen Vorjahresniveaus konnte bei den Quadratmeterpreisen in den guten Lagen ein durchschnittliches Wachstum von 7 % registriert werden, womit der Wert jetzt bei 2.970 EUR/m² liegt. Noch dynamischer entwickelten sich nur die D-Städte mit einem Anstieg um 8 %, wobei hier das Ausgangsniveau deutlich niedriger war. Mit 1.530 EUR/m² bezahlen die Anleger hier nahezu nur die Hälfte.

Auffällig ist, dass sich die Preise zwischen der B-, C- und D-Standorte zunehmend angleichen. Mit 1.590 EUR im Durchschnitt ist der Quadratmeterpreis in den B-Standorten gerade einmal 65 EUR teurer. Die Erklärung hierfür sind die Größe und Bauphysiognomie vieler Objekte, die in diesen Städten häufig sehr ähnlich sind. Ein weiterer Grund ist sicherlich auch die große Preisspanne innerhalb der Kategorie, die von Bremerhaven mit 450 EUR/m² bis Konstanz mit 2.850 EUR/m² reicht. Trotzdem verdeutlicht die Konvergenz der Preise zwischen den Standortklassen den immer breiter werdenden Anlagefokus der Investoren.

Faktoren

04_Faktorenentwicklung_Standorte_ABCDDer Blick auf die Faktoren verstärkt die Betrachtung. Im Zeitraum von 2010 bis 2015 sind die Faktoren in den A-Standorten mit dem aktuell 21,9-Fachen der Jahresnettomiete um drei Faktoren höher als noch 2010. Deutlich günstiger ist es hingegen in den anderen Städteklassen. So beträgt der Spread zwischen A- und B-Städten im Durchschnitt ganze 6,6 Faktoren. Wie bei den Kaufpreisen lässt sich auch hier außerhalb der sieben Topmärkte eine zunehmende Angleichung beobachten. In den D-Standorten stiegen die Vervielfältiger seit 2010 im Mittel um 2,6 und lagen im zweiten Halbjahr 2015 bei 14,6-Fachen der Jahresmieteinnahmen.

Insgesamt verdeutlicht dieser Spread, dass es immer schwieriger wird, in den guten Lagen der A-Standorte noch eine auskömmliche Verzinsung zu erwirtschaften. Hier sind überwiegend sicherheitsorientierte Investoren mit der Zielsetzung „Werterhalt“ zu finden. Wer höhere Renditen erwirtschaften muss, weicht auf die mittleren und immer mehr auf die einfachen Lagen aus oder andere und kleinere Standorte.

 

Mietentwicklung

04_Martkentwicklung_Standorte_ABCDThema des Jahres 2015 war auf den Wohnungsmärkten das Inkrafttreten der Mietpreisbremse. Wie die kontroversen Diskussionen darüber zeigen, sind die tatsächlichen ­Aus­wirkungen der Mietpreisbremse noch nicht absehbar. Insgesamt ist der Trend steigender Mieten un­gebrochen, da der Zuzug den hohen Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten anhalten lässt. Die immens ansteigenden Flüchtlingszahlen potenzieren diese Entwicklung insbesondere in den einfachen und mittleren Lagen um ein Vielfaches.

Die Dimension der veränderten Nachfrage wird deutlich sichtbar durch die aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose des Institutes der deutschen Wirtschaft Köln, das im August noch für das gesamte Bundesgebiet zwischen 2015 und 2020 einen jährlichen Neubaubedarf von 266.000 Wohneinheiten sah. Diese Prognose wurde auf 430.000 Wohneinheiten pro Jahr massiv erhöht. Gegenwärtig werden ca. 245.000 Wohnungen in Deutschland fertiggestellt.

Engel & Völkers

Lisboa Parque das Nações [PDN] und Restelo
PDN: Al. dos Oceanos 63b, 1990-208 Lisboa
Restelo: Rua Duarte Pacheco Pereira 30A, 1400-140 Lisboa
Portugal
Telefon
+351 210 960 640

Zum Shop



Array
(
    [EUNDV] => Array
        (
            [67d842e2b887a402186a2820b1713d693dd854a5_csrf_offer-form] => MTM5MjE5NzU3NkJ4d29xancwTDVhZWFIRzEycXAxcW9SdElHdVBqMTdV
            [67d842e2b887a402186a2820b1713d693dd854a5_csrf_contact-form] => MTM5MjE5NzU3NnlHcUR0Y2VlTXVPUndLMHZkMW9zMnRmRlgxaUcwaFVG
        )

)