Què és un proindivís?

Què és el proindivís? El proindivís és un estatus contemplat per la llei, i fa referència a aquells béns que tenen més d'un propietari en comú, per la qual cosa cap de les parts té el dret total sobre la propietat. Aquest concepte també es coneix com a condomini, copropietat o comunitat de béns. I és que qualsevol cosa de valor pot estar subjecta a una copropietat. No obstant això, els proindivisos o copropietats més usuals solen ser béns immobles, i sovint es generen en situacions de divorcis, separacions o herències. Aquests casos són els que donen lloc a més disputes legals.

Vendre un proindivís

Ja sabem què és un proindivís, ara tractarem els aspectes relacionats amb la venda d'un immoble pertanyent a diversos copropietaris.

Vendre un proindivís resulta una operació senzilla quan els copropietaris es posen d'acord per vendre el total de l'immoble a un tercer, ja que així es fa efectiva la dissolució del proindivís.

En aquest cas, cada copropietari obté un import econòmic en funció del percentatge de la propietat de la qual és posseïdor. Així que vendre a un tercer, davant notari i amb escriptura pública, és un tipus de transacció que es duu a terme sense problemes.

Si existís una hipoteca en vigor sobre l'immoble en proindivís, és possible saldar el deute pendent per part dels propietaris en comú, o bé, pel comprador, acordant la corresponent reducció del preu de venda. En aquest cas, el més recomanable és encarregar la transacció de l'habitatge a un assessor immobiliari. Per a això, es requereix que cadascuna de les parts estigui conforme i que ho rubriquin amb la seva signatura en el document de venda.

Però, què passa si un copropietari vol vendre i els altres no? Aquesta situació sol ser habitual en herències, on un dels propietaris es nega a vendre el bé comú, o bé, quan un dels propietaris vol desfer-se del seu percentatge de la propietat i la resta no.

En aquests casos en què els propietaris de l'immoble no arriben a cap acord, queda l'alternativa de la via judicial. És la figura del jutge la que dictaminarà la manera en què s'ha de fer el repartiment de la propietat en qüestió.

Proindivís en herència

Com hem assenyalat anteriorment, en els proindivisos atorgats en una herència (habitatges en molts casos) és molt comú que cadascun dels hereus rebi una part. És possible que algú rebi un percentatge major de l'immoble, encara que cap podrà disposar del mateix en la seva totalitat, sinó que haurà de posar-se d'acord amb la resta de copropietaris.

Convé recordar que el proindivís en herència no es fa efectiu en termes legals fins que aquest consti en el Registre de la Propietat. I només constarà quan l'herència estigui adjudicada als hereus amb els seus corresponents percentatges, i aquests els hagin acceptat. A partir d'aquest moment és quan uns copropietaris poden preferir conservar-lo i altres vendre'l, entre altres situacions.

Per descomptat, l'acord entre les parts sempre és el procediment ideal. No obstant això, és important tenir constància que un dels copropietaris d'un proindivís pot vendre la seva part de l'immoble per compte seu a alguna de les empreses que es dediquen a comprar-los. De fet, és una operació legal, encara que cal recordar que l'import a rebre sempre serà menor que el seu valor real.

Prèviament a aquesta suposada situació, els hereus han d'haver liquidat l'impost de successions, a més d'haver-se fet càrrec de les càrregues fiscals que implica l'extinció de la copropietat.

Dissolució d'un proindivís

A l'hora d'executar la dissolució de proindivís, hem de tenir en compte si el bé és divisible o indivisible. Per exemple, en el cas de terrenys d'explotació agrícola, simplement es divideix la parcel·la en les corresponents parts proporcionals. O bé, es venen els terrenys i es reparteixen els guanys segons l'estipulat.

En el cas d'un habitatge, al ser indivisible, la situació resulta una mica més complicada. La llei estableix que cap copropietari ha de veure's forçat a romandre en un proindivís. Qualsevol d'ells podrà sol·licitar quan desitgi que es divideixi el bé comú. És a dir, poden exigir que l'habitatge es vengui o que li abonin la part que li correspon. Si no s'arribés a un acord, es podria emprendre accions judicials per liquidar la indivisió. Aquí teniu alguns passos per a la dissolució d'un proindivís:

- Venda de l'immoble: hi ha la possibilitat que tots els copropietaris venguin la seva part a un tercer, o que un d'ells compri les parts dels altres copropietaris.

- Taxació del bé: quan a l'hora d'efectuar la divisió d'una propietat, els copropietaris no es posen d'acord sobre el seu valor, o quan un dels copropietaris que pretén comprar les altres parts no està conforme amb el preu que demanen, el més recomanable és sol·licitar una taxació oficial. D'aquesta manera, es podrà tenir un preu de referència per efectuar la venda.

- Procediment judicial: depenent del context de la indivisió, es podrà iniciar un procés de divisió d'herències, un procediment de liquidació del règim econòmic matrimonial (en cas de separacions amb una vivenda comuna) o un procediment de divisió de cosa comuna.

Proindivís per arrendament

En un proindivís per arrendament tots els titulars han d'arribar a un acord per a tal efecte. En cas que els copropietaris no arribin a acordar el lloguer de la copropietat de manera unànime, el lloguer es pot dur a terme si així ho requereix la majoria dels propietaris, encara que algú es negui.

Ara bé, el Codi Civil estableix que, com que no hi ha unanimitat, el lloguer no pot excedir d'un període màxim de sis anys. Si es pretén superar aquest termini d'arrendament, hauria d'haver-hi un acord unànime per part de tots els copropietaris.

Si l'apassiona el sector immobiliari, no dubti a posar-se en contacte amb nosaltres per participar en el nostre projecte d'expansió a Madrid.