Vendre un bien immobilier soi-même: les aspects essentiels

Pourquoi choisit-on de vendre son bien immobilier entre particulier? Dans la majorité des cas, le principal facteur est le coût. Quand il n’y a pas de commission de courtage, on obtient théoriquement un gain plus élevé. La vente d’un bien immobilier étant généralement un événement rare, les vendeurs doivent absolument tout planifier correctement. En effet, il convient non seulement d’avoir une très bonne stratégie de vente mais aussi et surtout de ne pas tomber dans certains pièges susceptibles d’engendrer des frais supplémentaires, voire l’annulation des transactions.

De nombreux vendeurs n’ont pas conscience de la valeur réelle de leur bien immobilier. Le prix que vous fixez ne doit être ni trop bas ni excessif. L’état ou la situation de votre bien immobilier ne sont pas les seuls critères déterminants. Si le prix est défini en fonction de l’aménagement et de l’âge de l’immeuble, le marché immobilier ainsi que le rapport entre l’offre et la demande jouent aussi un rôle très important.

Faites donc appel à des experts pour faire estimer la valeur marchande ou utilisez notre service en ligne d’évaluation immobilière.

Pour bien négocier et être capable de répondre rapidement et correctement à toutes les questions posées par les personnes intéressées, il est crucial de bien documenter toutes les informations. Cette étape essentielle lors des préparatifs pourra s’avérer déterminante pour la décision d’achat. Le dossier de vente doit contenir le plan du bien, le plan de situation et les conditions de vente, entre autres.

Découvrez ici notre aperçu sous forme de check-list pour la vente d’un bien immobilier.

Il est conseillé de s’interroger au préalable sur le type de personne que votre bien immobilier pourrait intéresser. Il s’agit d’un point important qui vous aidera à bien préparer la vente de votre bien immobilier, à le photographier correctement et à dresser un descriptif adéquat, ainsi qu’à rédiger la meilleure annonce possible.

Beaucoup de vendeurs ont toujours tendance à négliger la qualité des photos de leur bien. Or, ce sont avant tout des photos percutantes qui éveillent l’intérêt et la confiance des acheteurs potentiels.

Notre conseil: un plan bien préparé et lisible et des visites virtuelles panoramiques vous aideront à vous démarquer des autres annonces.

Une fois que vous êtes prêt à mettre votre bien immobilier en vente et à recevoir la visite d’acheteurs potentiels, une bonne présentation s’impose. Dans l’idéal, l’intérieur doit être propre et lumineux, sans signe évident de petites réparations récentes (qui ont tendance à susciter la méfiance). En fonction du groupe cible, vous pouvez aussi investir dans ce que l’on appelle le «home staging».

Cela ne veut pas dire que vous devez faire des biscuits maison pour chaque visiteur, mais un peu de décoration adaptée au groupe cible peut s’avérer fort utile.

Quiconque vend son bien immobilier entre particulier a souvent le désir que la vente se déroule le plus rapidement et le plus simplement possible. Voilà pourquoi certains vendeurs ont parfois tendance à choisir leur acheteur trop tôt.

Ne pas organiser assez de visites est une mauvaise décision si vous voulez atteindre votre objectif de prix. Notez que les visiteurs qui semblent intéressés font peut-être tout simplement preuve de politesse et trouvent le lendemain le bien immobilier de leur rêve ailleurs.Par ailleurs, nous vous conseillons de toujours vérifier la solvabilité de vos acheteurs potentiels. 

Notre conseil: organisez d’autres visites, même si plusieurs personnes sont déjà intéressées par votre bien.

Bien avant de conclure la vente, renseignez-vous sur les modalités de transfert et de paiement. Fixez-les dans votre acte de vente pour éviter tout problème ou tracas. L’acte de vente est établi par un notaire. Tenez essentiellement compte des points suivants:

• acompte / solde restant à payer, échéances de paiement et modalités de paiement
• garantie des paiements
• répartition des frais de notaire
• réglementation du droit de mutation
• charges foncières et servitudes
• modalités de transfert du bien immobilier

Un dossier bien préparé, que vous pouvez remettre aux personnes intéressées pour leur banque par exemple, fait bonne impression et vous aide à convaincre les acheteurs potentiels de choisir votre bien immobilier.

Note importante: le déroulement de la vente consiste généralement en la signature par le vendeur, en l’occurrence vous-même, et l’acquéreur de l’acte de vente dressé par le notaire. Le notaire certifie l’authenticité de l’acte. Ensuite, l’achat est inscrit dans le registre foncier. Ce n’est qu’à partir de là que le bien immobilier devient la propriété de l’acheteur. Un aspect important avant tout pour les accords relatifs au solde restant à payer.

La vente d’un bien immobilier va de pair avec des conséquences fiscales. Nous vous recommandons vivement de calculer au préalable les frais qui sont à votre charge.

Il existe un grand nombre de règlements et lois à respecter qui peuvent varier fortement suivant le canton.

Nous avons regroupé pour vous les conseils essentiels sous forme de synthèse dans notre guide: Ces frais sont à votre charge lors de la vente d’un bien immobilier

Les biens immobiliers relativement vieux sont habituellement vendus «en l’état», autrement dit sans garantie des vices cachés. Les biens de moins de 5 ans s’accompagnent souvent de prestations de garantie; ces dernières doivent être explicitement transférées à l’acheteur dans l’acte de vente. Néanmoins, les défauts peuvent très bien concerner des bâtiments vieux comme neufs. Ne pas révéler des vices apparents peut donner lieu à de graves problèmes. Informez explicitement les personnes intéressées des défauts.

Les acheteurs ont de toute façon la possibilité de constater les défauts lors de l’inspection de leur nouveau bien et de faire réclamation. Dans ce cas, ils peuvent vous réclamer la réparation des défauts, la réduction du prix d’achat, voire, dans de rares cas (lorsque le transfert du bien dans cet état est déraisonnable), l’annulation de la vente. Les délais pour faire réclamation sont soumis à des réglementations différentes et peuvent s’élever de quelques jours à deux ans.

Vendre un appartement, une maison ou un immeuble sans intermédiaire est bien plus laborieux et complexe que ce que l’on a tendance à croire. Le projet de vente requiert de nombreuses connaissances en matière fiscale, en droit et en marketing, pour ne citer que quelques exemples, ainsi qu’un très bon sens de la négociation. La préparation des documents, la coordination des visites et la réalisation des actes et accords: tout ceci prend énormément de temps.

Une estimation trop élevée ou trop basse peut faire perdre beaucoup de temps et d’argent. Un dossier et des photos qui ne sont pas réalisés de manière soignée peuvent faire fuir un grand nombre d’acheteurs potentiels. Les vendeurs n’ayant pas le sens du commerce ne présenteront peut-être pas leur bien sous son meilleur jour.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez au préalable vous poser de nombreuses questions, dont le prix souhaité et le prix minimum, l’organisation du transfert ainsi que la question de l’achat d’un bien juste après la vente. En outre, il convient de régler préalablement les points de nature fiscale afin de bien connaître les obligations qui en découlent et ainsi se prémunir des mauvaises surprises.

Dans certains cas, il est judicieux d’observer le marché avant de publier son annonce. Cela peut être dû à la situation sur le marché ou à la saison. Tous ces aspects et bien d’autres encore doivent être impérativement pris en considération lors de la mise en vente d’un bien immobilier.

Un bon courtier augmente sensiblement vos chances d’obtenir le prix fixé et le tout dans un délai raccourci. Une bonne agence immobilière peut prendre en charge une multitude de tâches tout en vous assistant et avoir recours à un large réseau afin de présenter votre bien immobilier au plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels. La commission, qui est négociable, ne doit être payée qu’une fois la vente conclue.