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L’imposition des plus-values immobilières au Luxembourg

Rappelons qu’une plus-value immobilière se définit comme étant la difference positive entre le prix d’achat et le prix de revente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Bon an mal an, le marché de l’immobilier ayant suivi une courbe ascendante depuis la seconde guerre mondiale, il est plus que fréquent que les vendeurs enregistrent une plus-value au moment de la revente de leur bien. Une manne qui n’échappe pas au fisc qui y voit le moyen d’abonder les caisses de l’Etat au Luxembourg comme ailleurs ! Les règles d’impositions actuellement en vigueur peuvent être résumées comme suit :

1. Exonération sur les résidences principales

Au Luxembourg les plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale sont exonérées d’impôt. Pour être considérée comme principale, cette residence doit être occupée par son propriétaire au moment de la vente ou cette dernière doit intervenir au plus tard au 31 décembre qui suit le déménagement. Le fiscs’attachera à vérifier que :


- cette habitation a été occupée par le contribuable après son acquisition ou son achèvement ;

- cette habitation a été occupée pendant les cinq années précédant la revente ;

- la vente est réalisée après le déménagement pour motif professionnel du propriétaire ou de son conjoint ou partenaire.

2. Exonérations particulières

Lorsqu’un contribuable vend son bien immobilier à l’état, une commune ou un syndicat de commune, il peut être exempté d’impôt sur la plus-value réalisée.

3. Plus-value réalisée moins de deux ans après l’acquisition

Dans ce cas, la plus-value est assimilée à un bénéfice de spéculation. Elle est donc imposée aux taux progressifs habituels applicables selon les revenus et la situation de famille du contribuable concerné. On notera que le taux marginal d’imposition ne pourra excéder 40% et que les frais de cession comme la commission de l’agence immobilière ayant réalisée la transaction sont déductibles.

4. Plus-value réalisée plus de deux-ans après l’acquisition

Dans ce cas, la plus-value n’est pas assimilée à un bénéfice de spéculation, mais à un bénéfice de cession. Le taux d’imposition est alors fixé à 20.5% soit moitié moins que le taux progressif ordinaire. Un avantage qui incite fortement à garder son bien immobilier plus de deux ans.

5. Un régime particulier jusqu’au 31 décembre 2017

La loi du 29 juin 2016, a abaissé provisoirement l’imposition de ces revenus pour dynamiser l’offre immobilière. Il s'agissait pour le gouvernement de favoriser l'arrivée sur le marché de nouveaux biens à la vente pour augmenter une offre jugée beaucoup trop restreinte. Cet avantage fiscal entré en vigueur le 1er juillet 2016 prendra fin le 31 décembre 2017. Concrètement l’article 99ter de la loi prévoit durant cette période un taux d’imposition correspondant à la moitié du taux global. Ainsi l’impôt sur la plus-value se calcule jusqu’à échéance de la période de manière très avantageuse soit : ¼ x taux moyens résultant des revenus globaux. Il reste donc peu de temps aux proprietaries luxembourgeois qui nourrissent un projet de vente pour profiter de cet avantage. Le moment pour eux de pousser la porte de notre agence au Grand Duché pour concrétiser leur projet et optimiser l'opération au plan fiscal.


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