Elektronischer Gebäudeausweis: Wann ist er vorgeschrieben und was passiert, wenn er fehlt?

Wann ist der elektronische Gebäudeausweis vorgeschrieben?

Der elektronische Gebäudeausweis ist für Übertragungen zu Lebzeiten erforderlich, wie beispielsweise Verkauf, elterliche Zuwendung und Schenkung. Die bloße Annahme einer Erbschaft und die übliche Vermietung erfordern für sich genommen nicht die Ausstellung dieses Ausweises. Ohne die erforderliche, gültige Vollständigkeitsbescheinigung kann der Notar den Übertragungsvertrag nicht rechtsgültig abschließen.

Für den Eigentümer ist der elektronische Gebäudeausweis jedoch schon lange vor der Unterzeichnung von Bedeutung. Seine Erstellung zeigt, ob die dem Käufer vorgestellte Immobilie mit den Angaben in den technischen Unterlagen übereinstimmt. Dort werden noch offene Punkte aufgezeigt, die den Zeitplan eines vereinbarten Verkaufs beeinflussen können.

Was sind der Ausweis und die Vollständigkeitsbescheinigung?

Der elektronische Gebäudeausweis ist die digitale Akte, die den tatsächlichen Zustand, die Genehmigungen und die Änderungen einer Immobilie dokumentiert. Er wird von einem zugelassenen Ingenieur im System der TEE (TECHNISCHE KAMMER VON GRIECHENLAND) ausgefüllt und aktualisiert. Bei einer Wohnung kann es sich um ein eigenständiges, unterteiltes Eigentum handeln. Die Vollständigkeitsbescheinigung wird im Rahmen dieses Verfahrens ausgestellt und bestätigt die Vervollständigung der erforderlichen Angaben, wobei die entsprechende Bescheinigung des Ingenieurs integriert wird. Die Akte verbleibt im Register; die Bescheinigung wird bei der Transaktion verwendet und hat eine begrenzte Gültigkeit.

Immobilienübertragung: Was ist erforderlich und in welchen Fällen gibt es Unterschiede?

Artikel 83 des Gesetzes 4495/2017 betrifft die Übertragung oder Begründung eines dinglichen Rechts durch eine Rechtshandlung zu Lebzeiten. Daher umfasst er den Verkauf, die elterliche Zuwendung und die Schenkung. Die bloße Annahme einer Erbschaft fällt nicht unter diese Kategorie, während durch einen gewöhnlichen Mietvertrag kein dingliches Recht übertragen wird.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilie bis zu ihrem Verkauf von dem Ausweis befreit ist. Artikel 55 sieht für bestimmte Nutzungsarten, wie beispielsweise Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, eine Sonderregelung vor. Bei einer gewöhnlichen bestehenden Wohnimmobilie ist die Übertragung der ausschlaggebende Zeitpunkt für das Entstehen der Verpflichtung, vorbehaltlich anderer besonderer Verfahren.

Unterlagen: Was enthält die Akte?

Die Akte enthält, je nach Eigentumsverhältnissen:

• Baugenehmigung, Änderungen und genehmigte Pläne.

• Erklärungen zur Abwicklung und die dazugehörigen Unterlagen.

• Grundrisse der tatsächlichen Situation, sofern erforderlich.

• Energieausweis, sofern erforderlich.

• Bauprüfbescheinigung, sofern diese ausgestellt wurde.

• Angaben zur statischen Prüfung, sofern vorgesehen.

• Millimeter-Tabelle und Kostenverteilungsplan, sofern erforderlich.

Einen Überblick über die gesamte Transaktion erhalten Sie im Leitfaden zu den Kosten und Unterlagen beim Immobilienverkauf.

Worin besteht das praktische Problem?

Das unmittelbare Hindernis ist das Fehlen einer gültigen Vollständigkeitsbescheinigung im Vertrag. Das eigentliche Problem kann bereits früher auftreten, nämlich bei der Besichtigung vor Ort und beim Abgleich der Räumlichkeiten mit den Plänen. Ein geschlossener Halbvorbau, ein als Wohnraum genutztes Lager oder ein Anbau des Vorbesitzers erfordern möglicherweise eine gesonderte Behandlung. Ihre Eintragung im Grundbuch macht sie nicht rechtmäßig.

Entsprechend bedeutet eine Abweichung bei den Quadratmetern nicht automatisch eine Willkür. Es muss geklärt werden, ob sie auf eine Messung, eine abweichende Beschreibung oder eine tatsächliche Veränderung zurückzuführen ist. Möglicherweise ist eine technische Korrektur, ein städtebauliches Verfahren oder eine Überprüfung der Eigentumsurkunden erforderlich. Der Ingenieur beurteilt die technische Frage und arbeitet mit dem Notar zusammen, um die Auswirkungen auf die Eigentumsübertragung zu klären. Die Richtlinien sehen eine Bestandsaufnahme des tatsächlichen Zustands sowie gegebenenfalls Korrekturen der Eintragungen vor.

Die entscheidende Frage lautet daher: „Was muss zuerst geklärt werden, damit die Immobilie übertragen werden kann?“ Die Antwort bestimmt den Zeitaufwand für die Vorbereitung.

Wann beginnt das Verfahren und wovon hängt die Dauer ab?

Beginnen Sie, bevor die Immobilie auf den Markt kommt. Stellen Sie die verfügbaren Unterlagen zusammen, beauftragen Sie eine Prüfung und verlangen Sie eine klare Auflistung der Mängel. Organisieren Sie anschließend deren Behebung und koordinieren Sie die Ausstellung der Bescheinigung mit der Unterzeichnung.

Eine vollständige Akte durchläuft einen anderen Bearbeitungsweg als ein Aktenordner mit fehlenden Unterlagen oder noch nicht abgeschlossenen Vorgängen.

Bei einer Transaktion verursacht Unsicherheit konkrete Kosten. Ein Käufer hat möglicherweise eine Frist für die Finanzierung oder den Umzug und entscheidet sich für eine andere Immobilie, wenn die Wartezeit unbestimmt bleibt. Eine rechtzeitige Vorbereitung ermöglicht realistischere Zusagen.

Kosten

Die Kosten hängen von der Größe und Art der Immobilie, der Verfügbarkeit von Genehmigungen und Plänen, der Notwendigkeit einer Vermessung sowie von den noch zu klärenden Punkten ab, die dabei festgestellt werden.

Bitten Sie um eine detaillierte Beschreibung der Arbeiten an dem Ausweis sowie der zusätzlichen Maßnahmen. Sollte sich ein erheblicher Aufwandsaufwand ergeben, kann dieser den größten Kostenanteil ausmachen, während der Ausweis selbst nur einen geringeren Teil der Gesamtkosten ausmacht. Ohne Überprüfung lässt sich dieses Verhältnis jedoch nicht vorwegnehmen.

Wer ist für das Verfahren zuständig und was passiert, wenn der Verkauf verschoben wird?

Der Eigentümer bevollmächtigt den Ingenieur, der die technische Eintragung und die Ausstellung übernimmt, und der Notar prüft die für die Urkunde erforderlichen Unterlagen.

Beim Verkauf liegt die Vorbereitung in der Verantwortung des Verkäufers, der in der Regel die entsprechenden Kosten übernimmt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Kommt der Vertrag nicht zustande, bleibt die digitale Akte bestehen. Bei Abschluss eines neuen Geschäfts wird geprüft, ob eine Aktualisierung und ein neues Zertifikat erforderlich sind. Dies ist ein Prozess, bei dem Engel & Völkers Sie Schritt für Schritt begleitet, um einen absolut reibungslosen und sicheren Ablauf Ihrer Eigentumsübertragung zu gewährleisten.