Goldenes Visum in Griechenland: Vollständiger Leitfaden (2025)

Was ist das Goldene Visum?

Das Goldene Visum Griechenland ist ein 2013 eingeführtes Programm für eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, das ausländische Investoren durch Investitionen in Immobilien im Wert von mindestens 250.000 EUR anzieht. Im Wesentlichen handelt es sich dabei nicht um ein herkömmliches Visum, sondern um eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis im Land, die im Gegenzug für den Zufluss von Kapital in die griechische Wirtschaft gewährt wird. 

Im Zuge der jüngsten Gesetzesänderungen wurde das Programm überarbeitet, um mehr Investitionen anzuziehen und den Immobilienmarkt zu regulieren. 

Das Goldene Visum erlaubt es dem Investor und seiner Familie, sich legal in Griechenland aufzuhalten, ohne dass ein ständiger Wohnsitz erforderlich ist - das heißt, sie können sich nach Belieben aufhalten oder reisen. 

Es handelt sich um ein Privileg, das auch einen europäischen Wohnsitz bietet, da es mit der Möglichkeit einhergeht, sich ohne Einreisevisum im Schengen-Raum (27 Länder) frei zu bewegen.

Was sind die Vorteile des Goldenen Visums?

Inhaber eines griechischen Goldenen Visums genießen sowohl innerhalb Griechenlands als auch international erhebliche Vorteile. 

In erster Linie erwerben sie das Recht, fünf Jahre lang ununterbrochen in Griechenland zu leben, mit der Möglichkeit einer unbegrenzten Verlängerung um jeweils fünf Jahre, sofern sie ihre Investitionen aufrechterhalten. Es gibt keine jährliche Mindestaufenthaltsdauer, d. h. der Investor kann die Genehmigung auch dann behalten, wenn er nicht ständig in dem Land wohnt. 

Gleichzeitig ermöglicht der Aufenthaltstitel die Freizügigkeit innerhalb der Schengen-Länder und erlaubt Aufenthalte von bis zu 90 Tagen pro sechs Monate in jedem Mitgliedstaat, ohne dass ein zusätzliches Visum erforderlich ist.

Darüber hinaus haben die Inhaber und ihre Familien unter den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsbürger Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen wie Gesundheit und Bildung. Auch die Familienzusammenführung ist eine wichtige Leistung: Zusammen mit dem Hauptinvestor können auch die Mitglieder seiner Familie - d. h. Ehepartner, minderjährige Kinder (oder bis zu 21 Jahren) und Eltern des Investors und/oder Ehepartners - eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Das bedeutet, dass Golden Visa einen breiten Rahmen von Sicherheit und Stabilität für die gesamte Familie des Investors gewährleistet. 

Schließlich sei darauf hingewiesen, dass dieser Status unter bestimmten Bedingungen eine Brücke zu einem langfristigen Aufenthalt und möglicherweise zu einem späteren Antrag auf die griechische Staatsbürgerschaft sein kann, auch wenn dies gesonderte Verfahren und die Voraussetzung eines tatsächlichen mehrjährigen Aufenthalts erfordert.

Wer kann ein Goldenes Visum erhalten?

Um am Programm Goldenes Visum für Griechenland teilnehmen zu können, muss ein Antragsteller bestimmte Voraussetzungen erfüllen (Zulassungskriterien):

• Staatsangehörigkeit: Sie müssen Staatsbürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union/EWR sein.

• Alter: Sie müssen volljährig sein, d. h. mindestens 18 Jahre alt.

• Strafregister: Sie dürfen weder in ihrem eigenen Land noch in einem anderen Land, in dem sie sich aufgehalten haben, vorbestraft oder schwer vorbestraft sein.

• Investitionen in Immobilien: Sie haben in Griechenland eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 € oder 800.000 € (je nach Region der Immobilie) erworben, entsprechend den neuen Grenzwerten, die ab 2023-2025 gelten. (In bestimmten Fällen von Sonderinvestitionen, wie der Umwandlung von Industriegebäuden in Wohngebäude oder der Restaurierung von denkmalgeschützten Gebäuden oder der Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude, bleibt der Mindestbetrag bei 250.000 €)

• Erschwinglichkeit und Versicherung: Sie müssen über die finanziellen Mittel verfügen, um die Investition vollständig zu decken, und eine in Griechenland gültige private Krankenversicherung (für sich und seine Familienangehörigen) abschließen.

Welche Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen

Es ist zu beachten, dass die neuen Investitionsgrenzen geographisch differenziert sind: Für Gebiete mit hoher Nachfrage - wie die Region Attika (einschließlich Athen), Thessaloniki und touristische Ziele wie Mykonos und Santorin - ist eine Investition von 800.000 € in eine einzelne Immobilie erforderlich, wenn es sich um eine bebaute Immobilie oder um eine Immobilie handelt, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, mit einer Mindestfläche von 120 m².

Im übrigen Griechenland liegt die Mindestgrenze bei 400.000 € für eine einzelne Immobilie. Der Freibetrag von 250.000 € gilt nur für bestimmte Projekte und nicht generell für den Wohnungsbau. Konkret geht es um Investitionen in eine einzige Immobilie, wenn es sich entweder um eine Nutzungsänderung des Hauptgebäudes zu Wohnzwecken handelt (z. B. Umwandlung von Industrie- oder Gewerbeflächen, sofern die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden) oder um eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht und vollständig restauriert oder rekonstruiert werden soll.

Die Zahlung des Kaufpreises muss abgeschlossen sein und die Immobilie muss auf den Investor übertragen worden sein (durch Eintragung im Hypothekenregister), wobei die Vorlage der entsprechenden Dokumente erforderlich ist: 

• Kaufvertrag 

• Transkriptionszertifikat 

• Kopie des Reisepasses

• Fotos und Krankenversicherungspolice

Nur wenn alle oben genannten Kriterien erfüllt sind, kann die betreffende Person eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung für Investoren beantragen.

Wie lange dauert das Goldene Visum und was passiert danach?

Der im Rahmen des Programms "Goldenes Visum" ausgestellte Aufenthaltstitel ist ab dem Ausstellungsdatum fünf (5) Jahre lang gültig. Nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums kann der Investor eine Verlängerung um weitere fünf Jahre beantragen, sofern er die Grundvoraussetzungen weiterhin erfüllt - insbesondere, dass er im Besitz der Investition (der Immobilie) bleibt, auf deren Grundlage die Genehmigung erteilt wurde. Die Anzahl der Verlängerungen ist nicht begrenzt: Die Genehmigung kann in der Praxis alle fünf Jahre erneuert werden und bietet einen dauerhaften Aufenthaltsstatus in Griechenland, solange der Investor sein Eigentum beibehält und die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Außerdem haben Familienlizenzen, die an Familienmitglieder vergeben werden, die gleiche Laufzeit und werden parallel zu denen des Hauptinvestors verlängert, sofern die familiären Bindungen und andere Bedingungen bestehen bleiben. 

Der Investor muss sich darüber im Klaren sein, dass das Goldene Visum einen langfristigen Aufenthalt ermöglicht, aber nicht mit der Staatsbürgerschaft gleichzusetzen ist. Für den Erwerb der griechischen Staatsbürgerschaft ist nach griechischem Recht ein mehrjähriger Aufenthalt in Griechenland und die Erfüllung zusätzlicher Kriterien (z. B. Prüfung der sprachlichen und kulturellen Kenntnisse) erforderlich. 

Das Goldene Visum dient jedoch als stabiler Rahmen für Aufenthalt und Mobilität und gibt dem Investor und seiner Familie die Flexibilität, so lange wie gewünscht sicher und legal in Europa zu leben oder zu reisen, sofern sie ihre Investition aufrechterhalten.

Wie verhält sich das griechische Goldene Visum im Vergleich zu anderen europäischen Visa?

Das griechische Goldene Visum ist nach wie vor eines der günstigsten und flexibelsten in der EU, da es keinen ständigen Wohnsitz oder Steuerwohnsitz in Griechenland voraussetzt. Im Gegensatz dazu verlangt Spanien eine Investition von mindestens 500.000 € in Immobilien und erlaubt den Aufenthalt ohne Steuerwohnsitz, während Portugal das Goldene Visum durch den Kauf eines Hauses jetzt ausgesetzt hat und sich nur noch auf Investitionen durch Kapital und Innovation konzentriert. Malta bietet einen Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsstatus mit höheren finanziellen Anforderungen, während Zypern sein System der Staatsbürgerschaft durch Investitionen ab 2020 dauerhaft ausgesetzt hat.

In diesem Zusammenhang sticht Griechenland hervor, das eine relativ niedrige Eintrittsschwelle und einen stabilen Rechtsrahmen bietet, der Investoren anzieht, die Zugang zum europäischen Markt und einen Schengen-Mobilitätspass suchen.

How can Engel & Völkers help you?

Mit einem umfangreichen Portfolio an Immobilien, die die Anforderungen für das griechische Golden Visa erfüllen, hat Engel & Völkers einen umfassenden Leitfaden für alle erstellt, die sich für eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestitionen interessieren.

Der Leitfaden gibt einen klaren Überblick über aktuelle Kaufpreise, die Zulassungskriterien, den Schritt-für-Schritt Bewerbungsprozess und alle erforderlichen Unterlagen für die Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis. Außerdem beantwortet er häufig gestellte Fragen zu dieser Art der Aufenthaltserlaubnis.

Wenn du mehr Infos suchst, die über das hinausgehen, was in diesem Guide steht, oder wenn du eine Klärung brauchst, kannst du uns natürlich gerne kontaktieren.

Das erfahrene Beraterteam von Engel & Völkers steht dir zur Verfügung, um dir genaue und aktuelle Infos zu geben, im Einklang mit den Richtlinien des Generalsekretariats für Bevölkerung und soziale Kohäsion des Innenministeriums.

Wie Engel & Völkers Ihnen helfen kann 

Engel & Völkers, das über ein umfangreiches Portfolio von Immobilien verfügt, die alle Voraussetzungen für die Erteilung eines Goldenen Visums erfüllen, hat eine detaillierte ein Leitfaden für diejenigen, die eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen in Immobilien erhalten möchten.

Der Leitfaden enthält eine übersichtliche Darstellung der Kaufpreise, der Bedingungen, des Verfahrens und der für die Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung erforderlichen Dokumente sowie Antworten auf häufig gestellte Fragen zu dieser neuen Art von Genehmigung für Immobilienbesitzer.

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Beratungsteam von Engel & Völkers steht Ihnen zur Verfügung, um Sie mit den genauesten und aktuellsten Informationen zu versorgen, in Übereinstimmung mit den Richtlinien des Generalsekretariats für Bevölkerung und sozialen Zusammenhalt des Innenministeriums.