Maklerprovision bei der Vermietung einer Immobilie

Was sieht das Gesetz bezüglich der Maklerprovision vor?

„Bin ich verpflichtet, für die Vermietung eine Maklerprovision zu zahlen?“ Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, ob ein gültiger Maklervertrag vorliegt und welche Rolle der Makler bei der endgültigen Transaktion gespielt hat.

Der grundlegende Rechtsrahmen ist in den Artikeln 197–204 des Gesetzes Nr. 4072/2012 festgelegt. Das Gesetz ordnet die Vermietung von Immobilien ausdrücklich den Maklerdienstleistungen zu und sieht vor, dass der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen wird. Auch die Kommunikation per E-Mail kann als schriftliche Form gelten. Der Vertrag muss unter anderem die Immobilie und die Art des Geschäfts sowie die Höhe oder den Prozentsatz der Vergütung festlegen.

Der schriftliche Auftrag ist also keine überflüssige Formalität. Er ist der Punkt, an dem klargestellt wird, welche Aufgaben der Makler übernimmt und welche Vergütung der Kunde zu zahlen vereinbart hat.

Ist die Maklerprovision bei einer Vermietung obligatorisch?

Die Maklerprovision ist keine gesetzlich vorgeschriebene Gebühr, die bei jedem Mietvertrag anfällt. Sie ist zu zahlen, wenn ein entsprechender Maklervertrag vorliegt und der Mietvertrag auf Vermittlung oder Empfehlung des Maklers zustande gekommen ist. Die entsprechenden Bedingungen und die vereinbarte Vergütung müssen schriftlich festgehalten werden. (1)

Wann entsteht der Anspruch des Maklers auf seine Vergütung?

Das Gesetz Nr. 4072/2012 knüpft die Vergütung an das Ergebnis der Maklertätigkeit. Der Makler kann die vereinbarte Vergütung geltend machen, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen wird, sofern er an dessen Abschluss mitgewirkt oder die Gelegenheit dazu vermittelt hat. (1)

Praktisch gesehen ist dies das, was oft als Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem endgültigen Mietvertrag beschrieben wird. Es reicht nicht aus, sich lediglich als Makler zu bezeichnen und eine Vergütung zu verlangen. Das Gesetz selbst sieht bestimmte Voraussetzungen für die Ausübung des Berufs sowie die Eintragung in das Allgemeine Handelsregister (G.E.M.I.) vor, und im Maklervertrag muss auch die G.E.M.I.-Nummer des Maklers angegeben sein.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Vermietung und wer zahlt sie?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Maklerprovision für die Vermietung einer Immobilie. Der Betrag oder Prozentsatz ist frei verhandelbar und muss schriftlich vereinbart werden. Die Kosten können vom Eigentümer, vom Mieter oder von beiden Parteien getragen werden, sofern entsprechende Vereinbarungen bestehen und die Rolle des Maklers geklärt ist.

Auf dem Markt gibt es unterschiedliche Geschäftspraktiken, je nach Immobilie, Lage, Art des Mietverhältnisses und den erbrachten Dienstleistungen. Daher lautet die sicherste Frage nicht „Wie hoch ist das Standardhonorar?“, sondern „Welches Honorar habe ich vereinbart und für welche Dienstleistungen?“.

Insbesondere sollte der potenzielle Mieter die entsprechenden Kosten kennen, bevor er konkret mit der Suche und der Besichtigung beginnt, damit die Gesamtkosten der Transaktion von Anfang an klar sind.

Warum die Vermietung anspruchsvoller ist, als es den Anschein hat

Der wirtschaftliche Wert eines einzelnen Mietvertrags ist für einen Gewerbetreibenden deutlich geringer als der eines Verkaufs, ohne dass sich jedoch der damit verbundene Arbeitsaufwand im gleichen Verhältnis verringert.

Eine Immobilie muss zunächst hinsichtlich ihres Mietwerts korrekt bewertet werden – nicht auf der Grundlage der Erwartungen des Eigentümers, sondern anhand ihrer Eigenschaften und der vergleichbaren Mieten in der Region. Anschließend muss sie präsentiert werden: Die Qualität des Bildmaterials (professionelle Fotos, Grundriss, virtueller Rundgang) maßgeblich darüber, welche Interessenten aus welchen Märkten Interesse bekunden werden. Anschließend werden Besichtigungen organisiert, verschiedene Interessenten bewertet, rechtliche Fragen (DSGVO) geklärt und der Prozess bis zum endgültigen Vertragsabschluss koordiniert.

Bei Immobilien, die sich auch an ein internationales Publikum richten, dient das Präsentationsmaterial im Wesentlichen als Ersatz für eine Besichtigung: Der potenzielle Mieter, der sich in einem anderen Land befindet, entscheidet allein auf dieser Grundlage, ob er weitermachen möchte.

Deshalb liegt der eigentliche Wert dieser Dienstleistung für den Eigentümer nicht einfach darin, dass sich jemand meldet, der das Haus haben möchte. Er liegt vielmehr in der Bewertung der Interessenten und der Auswahl des geeigneten Mieters für die jeweilige Immobilie.

Die Mathematik hinter einer leerstehenden Immobilie

Nehmen wir an, eine Immobilie wird zu einer monatlichen Miete von 1.000 Euro vermietet. Bleibt sie aufgrund einer falschen Preisgestaltung oder einer ineffizienten Verwaltung durch die Beteiligten zwei weitere Monate lang unvermietet, beläuft sich die entgangene Miete auf 2.000 Euro.

Entsprechend führt ein Mieter, der sich als unzuverlässig erweist, zu einer anderen wirtschaftlichen Gleichung: entgangene Einnahmen, Verwaltungsaufwand und möglicherweise die Suche nach einem neuen Mieter.

Das bedeutet nicht, dass ein Makler das Risiko vollständig ausschalten kann. Es bedeutet vielmehr, dass die professionelle Beratung durch einen Makler einen wirtschaftlichen Wert hat, der sich nicht nur in den Kosten der Vergütung widerspiegelt.

Was zahlt der Mieter in der Praxis?

Für den Mieter hat diese Dienstleistung einen anderen Nutzen. Ein gut organisierter Berater kann die Suchzeit verkürzen, die tatsächlichen Bedürfnisse des Mieters besser mit den verfügbaren Immobilien abgleichen und die Transaktion transparenter gestalten.

In einigen Fällen kann es auch vorkommen, dass über das Netzwerk einer Immobilienagentur Zugang zu verfügbaren Immobilien besteht, die noch keine breite öffentliche Bekanntheit erlangt haben. Dies ändert jedoch nichts an der Grundregel, dass der Mieter im Voraus wissen muss, was genau er bezahlt.

Praktische Fehler, die Kosten verursachen

Viele Schwierigkeiten bei der Anmietung eines Objekts entstehen nicht durch komplexe Sachverhalte, sondern durch Missverständnisse. Eine mündliche Vereinbarung über die Maklergebühr kann später zu Streitigkeiten führen. Die gleichzeitige Bereitstellung einer Immobilie über verschiedene Kanäle mit unterschiedlichen Preisen stiftet Verwirrung bei den Interessenten und schwächt ihr Image auf dem Markt.

Hinzu kommt noch der administrative Aspekt. Nach Angaben der Unabhägingen Behörde für Öffentliche Einnahmen (AADE) muss die Erklärung zu den Mietdaten bis zum Ende des auf den Beginn oder die Änderung des Mietverhältnisses folgenden Monats eingereicht werden. Im Rahmen dieses Verfahrens sind unter anderem die ATAK-Nummer sowie, sofern eine entsprechende Verpflichtung besteht, die Angaben des Energieausweises anzugeben. (2)

Die Vorbereitung dieser Unterlagen vor der letzten Phase verringert Überraschungen, wenn Eigentümer und Mieter bereit sind, eine Einigung zu erzielen.

Von der Suche bis zur Auswahl eines Mieters

Der Mietmarkt wird oft als schneller Vorgang betrachtet, der folgende Schritte umfasst: Veröffentlichung einer Anzeige, einige Telefonate, eine Besichtigung und die Unterzeichnung des Vertrags. In der Praxis liegt der entscheidende Teil jedoch zwischen dem ersten Interesse und dem endgültigen Vertragsabschluss. Bei Engel & Völkers beginnt der Prozess mit einer professionellen Schätzung des Mietwerts und setzt sich mit der Erstellung hochwertiger Präsentationsmaterialien (Exposé, professionelle Fotos, virtuelle Rundgänge) fort, die sowohl lokal als auch über das internationale Netzwerk des Unternehmens beworben werden. Es folgt eine detaillierte und zielgerichtete Kommunikation, wobei bei der Präsentation jeder Immobilie die Anforderungen einer anspruchsvollen Kundschaft berücksichtigt werden.

Dort kann der Immobilienberater von Engel & Völkers als zentrale Anlaufstelle fungieren: von der Preisgestaltung der Immobilie über die Betreuung der Interessenten bis hin zur strukturierten Auswahl eines Käuferkandidaten und der Vorbereitung der Transaktion. Engel & Völkers selbst legt den Schwerpunkt auf lokale Marktkenntnisse und individuelle Betreuung als wesentliche Bestandteile seines Beratungsansatzes. Zudem verfügt das Unternehmen über ein weltweites Netzwerk mit direktem Zugang zu Führungskräften multinationaler Unternehmen, Diplomaten, Expats und äußerst bonitätsstarken Kunden bzw. Mietern.

Für einen Eigentümer beschränkt sich die Entscheidung daher nicht darauf, ob er eine Maklerprovision zahlen wird oder nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, wer die Preisgestaltung, die Vorauswahl der Interessenten und die Abwicklung des Mietvertrags übernimmt – und wer die Kosten trägt, falls sich die Wahl als falsch erweist. Die Antwort hängt von der jeweiligen Immobilie, dem Eigentümer und den Bedingungen des jeweiligen Marktes ab.