Objektiver vs. Marktwert einer Immobilie: Was ist der Unterschied und was ist für Sie entscheidend?

Zwei Werte, zwei unterschiedliche Rollen

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Griechenland zu verkaufen oder zu kaufen, werden Sie mit ziemlicher Sicherheit auf diese beiden Begriffe stoßen: objektiver Wert und Marktwert. Und doch verwechseln viele Eigentümer und potenzielle Käufer diese Begriffe trotz ihrer häufigen Verwendung oder wissen nicht, welcher der beiden Werte in der Praxis auf sie zutrifft. Tatsächlich handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Begriffe, die unterschiedlichen Zwecken dienen. Schauen wir uns an, was jeder einzelne bedeutet, wie er berechnet wird und wann Sie welchen benötigen.

Was ist der objektive Wert einer Immobilie?

Der objektive Wert ist der Wert, den der Staat für jede Immobilie auf der Grundlage standardisierter, objektiver Kriterien festlegt – und nicht auf der Grundlage dessen, was ein Käufer tatsächlich zahlen würde.

Dieser Wert wird vom Finanzministerium anhand bestimmter Parameter und Koeffizienten festgelegt, um Objektivität und Transparenz bei der Besteuerung zu gewährleisten.

Die Berechnung basiert auf einer Reihe von Faktoren. Der Zonenwert legt den Grundwert pro Quadratmeter in jedem Gebiet fest. Der Alterskoeffizient mindert den Wert entsprechend dem Alter der Immobilie, während Immobilien in höheren Stockwerken oder mit größerer Fläche in der Regel einen höheren objektiven Wert aufweisen. Eine Straßenfront oder eine Ecklage erhöht ebenfalls den Wert der Immobilie.

Der objektive Wert wird ausschließlich für steuerliche Zwecke herangezogen. Er bildet die Grundlage für die Einheitliche Grundsteuer, die 3-prozentige Grunderwerbssteuer, Schenkungen, Spenden und Erbschaften. Er spiegelt nicht wider, was ein Käufer tatsächlich bezahlt, sondern was der Staat aus steuerlichen Gründen als Wert einer Immobilie ansieht.

Ein wichtiger Punkt, den Sie beachten sollten, ist, dass die aktuellen Preise seit dem 1.1.2022 gelten und bis 2027 eingefroren bleiben.

Der öffentlichen Debatte zufolge wurde die nächste allgemeine Neubewertung auf das Jahr 2027 verschoben, wobei die Umsetzung etwa im Jahr 2028 erfolgen soll. Das bedeutet, dass sich die Marktpreise in den letzten Jahren zwar erheblich verändert haben, der objektive Wert jedoch nicht in Echtzeit mit diesen Veränderungen Schritt hält.

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Der Marktwert ist der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem Markt erzielt werden kann. Es handelt sich um den Preis, den Käufer auf einem freien Markt zu zahlen bereit sind und den Verkäufer akzeptieren würden.

Im Gegensatz zum objektiven Wert wird der Marktwert einer Immobilie vom Markt auf der Grundlage verschiedener Faktoren – sowohl wirtschaftlicher und sozialer als auch technischer Art – bestimmt und ist nicht statisch, sondern unterliegt ständigen Schwankungen.

Die Faktoren, die den Marktwert beeinflussen, sind wesentlich vielschichtiger als diejenigen, die den objektiven Wert bestimmen. Neben der Lage und der Größe spielen der Zustand und das Alter der Immobilie eine wichtige Rolle – das Alter und der Zustand der Immobilie sind entscheidend für die Wertermittlung. Eine neue oder kürzlich renovierte Immobilie hat in der Regel einen höheren Wert als eine ältere Immobilie, die reparaturbedürftig ist. Die Energieeffizienzklasse, die Aussicht, die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und allgemeine Markttrends sind weitere entscheidende Kriterien.

Der Marktwert ist der Wert, den Banken bei der Bewilligung eines Immobilienkredits berücksichtigen, aber auch der Wert, der im Wesentlichen darüber entscheidet, ob eine Immobilie verkauft wird oder nicht.

Eine falsche Einschätzung des Marktwerts kann dazu führen, dass die Immobilie nicht verkauft wird. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie zu hoch ansetzen, lässt sie sich möglicherweise nicht so leicht verkaufen, während Sie bei einer zu niedrigen Bewertung möglicherweise einen Verlust beim Verkauf hinnehmen müssen.

Inwiefern unterscheiden sich die beiden Werte in der Praxis?

Der wesentliche Unterschied ist einfach: Der objektive Wert bezieht sich auf den Staat, während der Marktwert mit dem Markt zusammenhängt.

Der objektive Wert ist fest und wird vom Staat festgelegt, während der Marktwert den tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie auf dem Markt widerspiegelt.

Die beiden Werte stimmen selten überein. In begehrten Lagen liegt der Marktwert oft deutlich über dem objektiven Wert, während in Gebieten mit geringerer Nachfrage auch das Gegenteil der Fall sein kann.

Wie groß ist diese Kluft?

Die tatsächlichen Verkaufspreise auf dem Markt liegen im Durchschnitt 30 % über den für steuerliche Zwecke herangezogenen objektiven Werten. Um dies besser zu veranschaulichen, betrachten wir ein praktisches Beispiel: Eine Immobilie im Zentrum von Athen in der Nähe der Akropolis kann aufgrund ihrer Lage und der aktuellen Marktbedingungen einen Marktwert von 500.000 € haben, während der objektive Wert derselben Immobilie nach staatlicher Schätzung der objektive Wert derselben Immobilie bei 350.000 € liegen, ein Wert, der für die Berechnung der Steuern herangezogen wird.

Wie wirken sich Steuern auf einen Kauf- oder Verkauf aus?

Der objektive Wert ist nicht nur eine Zahl auf dem Papier. Er bestimmt Ihre Steuerbelastung. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % und wird auf den objektiven Wert der Immobilie berechnet – und wird in der Regel vom Käufer und nicht vom Verkäufer gezahlt.

Es gibt jedoch einen wichtigen Punkt, den es zu beachten gilt. Die Steuer wird auf den steuerpflichtigen Wert berechnet, d. h. auf den objektiven Wert oder den Vertragspreis, je nachdem, welcher höher ist. Das bedeutet: Übersteigt der Verkaufspreis (Marktwert) den objektiven Wert, wird die Steuer auf den höheren Wert berechnet. Diese Kenntnis ist entscheidend für die korrekte Berechnung der Gesamtkosten eines Kaufs.

Wenn Sie als Privatperson Ihr Haus in Griechenland verkaufen, ist die Kapitalertragssteuer in Höhe von 15 % zudem seit 2015 ausgesetzt und wurde erneut bis zum 31.12.2026 verlängert. Dies ist ein Punkt, der häufig für Verwirrung sorgt, in der Praxis bedeutet es jedoch, dass der Verkäufer derzeit keine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlen muss.

Wie ermittelt man die einzelnen Werte?

Was den objektiven Wert betrifft, ist das Verfahren relativ einfach.

Es gibt drei Möglichkeiten:

1) über den Einheitliche Grundsteuer-Abrechnungsbescheid,

2) über die App valuemaps.gov.gr oder

3) unter Verwendung der Tabellen zur Berechnung des objektiven Immobilienwerts.

Sie finden sie kostenlos und ohne Passwort auf der offiziellen Plattform valuemaps.gov.gr. Geben Sie die Adresse oder die Postleitzahl ein, suchen Sie die Zone auf der Karte und sehen Sie sich den Preis pro Quadratmeter an.

Was den Marktwert betrifft, laufen die Dinge nicht ganz so automatisch ab. Die Bewertung des Marktwerts einer Immobilie ist keine einfache Angelegenheit, sondern ein Prozess, der sowohl Fachkenntnisse als auch das erforderliche Fachwissen erfordert.

Ein erfahrener Immobilienberater kann eine vergleichende Marktanalyse durchführen, wobei er aktuelle Verkäufe in der Region, die besonderen Merkmale der Immobilie sowie die Nachfrage seitens echter Käufer berücksichtigt.

Das Team von Engel & Völkers in Griechenland bietet maßgeschneiderte Marktwertgutachten an und stützt sich dabei auf fundierte Kenntnisse des lokalen Marktes, ein Netzwerk mit Präsenz in über 35 Ländern sowie Daten aus tatsächlichen Transaktionen. Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen oder den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten, können Sie bei unseren Beratern eine kostenlose Online-Immobilienbewertung anfordern.

Welcher Wert ist für Sie also entscheidend?

Die Antwort hängt davon ab, wonach Sie suchen. Wenn Sie versuchen, Ihre Einheitliche Grundsteueroder die Steuer für eine Eigentumsübertragung zu berechnen, ist der objektive Wert für Sie relevant. Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie auf den Markt zu bringen oder ein neues Haus zu kaufen, dann ist der Marktwert ausschlaggebend dafür, ob das Geschäft fair ist.

In der Praxis benötigen Sie für einen vollständigen Kauf- oder Verkaufsvorgang beides. Der objektive Wert gibt an, wie viel Steuern Sie zahlen müssen. Der Marktwert gibt an, wie viel das, was Sie kaufen oder verkaufen, tatsächlich wert ist. Sie müssen beide Werte kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.