Vermietung einer Immobilie: 6 Fehler, die Sie als Vermieter vermeiden sollten

Die Vermietung von Immobilien ist eine der beliebtesten Investitionsformen in Griechenland. Tausende von Vermietern sind auf die monatliche Miete als Zusatz- oder sogar Haupteinkommen angewiesen. Die Vermietung einer Immobilie ist jedoch nicht nur eine Frage von "Schlüssel und Unterschrift". Ohne entsprechende Vorbereitung kann sich ein scheinbar sicheres Unterfangen in einen rechtlichen Alptraum oder einen schweren finanziellen Verlust verwandeln.

In diesem Artikel untersuchen wir die 6 häufigsten Fehler , die Vermieter bei der Vermietung eines Hauses machen, und erklären, wie man sie mit praktischen Ratschlägen, Hinweisen auf die aktuelle Gesetzgebung und unserer Erfahrung als Engel & Völkers Griechenlandvermeiden kann.

1. Unvollständiger oder nicht vorhandener Mietvertrag

Der vielleicht kritischste Fehler - und gleichzeitig der häufigste - ist die Anmietung ohne einen klaren, schriftlichen Mietvertrag. Viele Vermieter, insbesondere wenn sie an Bekannte oder Verwandte vermieten, verlassen sich auf mündliche Vereinbarungen. Diese Praxis birgt ernste Risiken, denn ohne schriftlichen Vertrag gibt es keinen Nachweis für die Verpflichtungen der beiden Parteien.

In einem umfassenden Mietvertrag sollten die Höhe der Miete, die Zahlungsweise, die Dauer des Mietverhältnisses, die Höhe der Kaution, die Instandhaltungspflichten und die Regeln für die Nutzung der Immobilie genau beschrieben werden. Ebenso wichtig ist die elektronische Übermittlung des Mietvertrags an die AADE-Plattform innerhalb von 30 Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses - eine Verpflichtung, die von vielen ignoriert wird. Bei verspäteter oder nicht erfolgter Einreichung wird ein Bußgeld von 100 € pro Erklärung verhängt, was gleichzeitig die Rechtsposition des Eigentümers im Falle eines Rechtsstreits schwächt.

2. Unkenntnis des Gesetzes über den Dreijahresmietvertrag

Ein Fehler, der den Vermieter in eine schwierige Situation bringen kann, ist die Unkenntnis des Gesetzes über die Mindestmietdauer. Nach Ansicht vom griechischen Gesetz 4242/2014 beträgt die Mindestlaufzeit eines Wohnraummietvertrags in Griechenland drei (3) Jahre, unabhängig davon, ob im Vertrag eine kürzere Laufzeit angegeben ist. Das heißt, selbst wenn Sie einen Einjahresvertrag unterzeichnen, hat der Mieter das Recht, drei Jahre lang in der Wohnung zu bleiben.

Dies ist eine Schutzbestimmung zugunsten des Mieters. Der Vermieter kann nicht verlangen, einen Mieter vor Ablauf der Dreijahresfrist zu vertreiben, es sei denn, es liegen besondere Gründe vor - wie Nichtzahlung der Miete oder Vertragsbruch. Vielmehr kann der Mieter nach dem ersten Jahr ausziehen, sofern er innerhalb einer angemessenen Frist schriftlich kündigt. Die Kenntnis dieses rechtlichen Rahmens ist für jeden Vermieter von grundlegender Bedeutung.

3. Unzureichende Prüfung von Mietinteressenten

Die Eile, einen Mietvertrag schnell abzuschließen, verleitet viele Vermieter zu dem Fehler, den erstbesten Bewerber ohne jede Prüfung zu akzeptieren. Diese Praxis kann sehr teuer werden: Ein zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Mieter verursacht einen wirtschaftlichen Schaden, der die Kosten eines kurzen Leerstands weit übersteigt.

Zu einer ordnungsgemäßen Prüfung gehört auch die Anforderung von Lohn- oder Steuerbescheinigungen (Gehaltsabrechnungen) zur Bestätigung des Einkommens, der Beschäftigung usw. 

Eine nützliche Faustregel besagt, dass die monatliche Miete 30-35 % des monatlichen Nettoeinkommens des Mieters nicht übersteigen sollte. In manchen Fällen, insbesondere bei Studenten oder jungen Berufstätigen, ist die Forderung nach einem Bürgen eine sinnvolle Versicherung. 

Sie können auch eine Bescheinigung über die Nichtregistrierung bei Tiresias beantragen, die belegt, dass der Antragsteller keine ungedeckten Schecks oder überfälligen Schulden hat.

Die Mietgarantie, die in der Regel zwei Monatsmieten entspricht, ist kein Ersatz für die Kontrolle, sondern eine notwendige Ergänzung.

4. Nichtüberweisung der Rechnungen für Versorgungsleistungen an den Mieter

Dies ist ein Fehler, der trotz seiner schwerwiegenden Folgen fast immer übersehen wird. Wenn die Strom- (Öffentliche Elektrizitätsgesellschaft oder ein anderer Anbieter), Wasser- und Gasrechnungen auf den Namen des Eigentümers lauten, ist dieser für alle unbezahlten Schulden verantwortlich.

Insbesondere bei den Wasserrechnungen können die Schulden des EYDAP von der Immobilie selbst getragen werden, was selbst beim Wiederverkauf ein Problem darstellt. Die Änderung des Namens bei der Öffentlichen Elektrizitätsgesellschaft und anderer Anbieter ist ein relativ einfacher Vorgang: Der Mieter benötigt eine Kopie des Mietvertrags, des Personalausweises, der MwSt.-Nummer und der letzten Rechnung mit der Versorgungsnummer. Achten Sie darauf, dass die Übergabe innerhalb von 15-30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung erfolgt, und nehmen Sie eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag auf. Vergewissern Sie sich bei Auszug des Mieters, dass die Rechnungen wieder auf Ihren Namen lauten, bevor Sie die Kaution zurückzahlen.

5. Fehlender Versicherungsschutz

Viele Hausbesitzer halten die Hausratversicherung für eine unnötige Ausgabe. Diese Mentalität kann jedoch verhängnisvoll sein. Griechenland liegt in einem Erdbebengebiet, und es mangelt nicht an extremen Wetterphänomenen - Überschwemmungen, Brände und Naturkatastrophen sind echte Risiken.

Eine Basis-Gebäudeversicherung (Feuer, Erdbeben, Überschwemmung) kostet etwa 100-250 € pro Jahr für eine durchschnittlich große Wohnung, während eine umfassende Mehrfachversicherung mit Haftpflichtversicherung je nach Lage, Wert und Deckung etwa 200-500 € pro Jahr kostet. Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, ist die Hausratversicherung sogar genauso wichtig. Es gibt auch Regelungen, die Mietausfälle bei Leerstand abdecken, sowie Rechtsschutz bei Streitigkeiten mit Mietern. Im Hinblick auf das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist eine Versicherung wahrscheinlich der günstigste Schutz, den Sie bekommen können.

6. Unterbewertung von Unterhaltskosten und Steuerverbindlichkeiten

Der letzte, aber ebenso wichtige Fehler betrifft die unrealistische Schätzung der tatsächlichen Vermietungskosten. Viele Vermieter berechnen nur die Mieteinnahmen, ohne die laufenden Kosten zu berücksichtigen.

Einerseits ist die Instandhaltung der Immobilie eine laufende Verpflichtung. Kleine Probleme - Feuchtigkeit, undichte Stellen, Schäden an der Installation - können, wenn sie vernachlässigt werden, zu teuren Schäden führen. Es ist wichtig, von Anfang an und schriftlich im Vertrag festzuhalten, wer was übernimmt: In der Regel kommt der Vermieter für größere Schäden und Abnutzungserscheinungen auf, während der Mieter für die von ihm verursachten Schäden aufkommt.

Andererseits ist die Mietsteuer in Griechenland nicht unerheblich. Die Mieteinnahmen werden gestaffelt besteuert: 15% für Einkommen bis zu 12.000€, 35% für 12.001-35.000€ und 45% für Beträge über 35.000€. Hinzu kommen die jährlichen Fixkosten für Grundsteuer (ENFIA). Vergessen Sie nicht, dass die Vorlage eines Energieausweises (PEA) für jeden neuen Mietvertrag obligatorisch ist. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 100-300 €.

Warum die Zusammenarbeit mit einem Immobilienberater einen Unterschied macht

Um diese Fehler zu vermeiden, braucht man Wissen, Zeit und Erfahrung. Genau hier kann sich ein professioneller Immobilienberater als Ihr wertvollster Verbündeter erweisen. Das spezialisierte Beratungsunternehmen von Engel & Völkers vermittelt nicht nur, sondern begleitet Sie in jeder Phase, von der Bewertung und Auswahl eines Mieters über die Ausarbeitung des Mietvertrags, die korrekte Einreichung bei der griechischen Steuerbehörde, die Ermittlung eines angemessenen Mietzinses auf der Grundlage von Marktdaten bis hin zum Management von Problemen, die während des Mietverhältnisses auftreten.

Insbesondere für Eigentümer hochwertiger Immobilien ist eine professionelle Verwaltung kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit.

Präventionskosten sind immer niedriger als Rehabilitationskosten

Wenn Sie erwägen, Ihre Immobilie zu vermieten, oder wenn Sie bereits mit Problemen bei der Verwaltung Ihrer Immobilie konfrontiert sind, wenden Sie sich an uns. Unser Team steht Ihnen mit lokalen Marktkenntnissen und über 45 Jahren internationaler Immobilienerfahrung zur Seite.