Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Πότε είναι υποχρεωτική και τι συμβαίνει αν λείπει

Πότε είναι υποχρεωτική η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου απαιτείται για μεταβιβάσεις εν ζωή, όπως πώληση, γονική παροχή και δωρεά. Η απλή αποδοχή κληρονομιάς και η συνήθης εκμίσθωση δεν απαιτούν από μόνες τους την έκδοσή της. Χωρίς το απαιτούμενο, ισχύον Πιστοποιητικό Πληρότητας, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να ολοκληρώσει νόμιμα το συμβόλαιο μεταβίβασης. 

Για τον ιδιοκτήτη, όμως, η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου έχει σημασία πολύ πριν από την υπογραφή. Η προετοιμασία της δείχνει αν το ακίνητο που παρουσιάζεται στον αγοραστή είναι σύμφωνο με τον τεχνικό φάκελό του. Εκεί εντοπίζονται εκκρεμότητες που μπορούν να αλλάξουν το χρονοδιάγραμμα μιας συμφωνημένης πώλησης.

Τι είναι η ταυτότητα και το Πιστοποιητικό Πληρότητας

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο ψηφιακός φάκελος που αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση, τις άδειες και τις μεταβολές ενός ακινήτου. Συμπληρώνεται και ενημερώνεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο σύστημα του ΤΕΕ. Για ένα διαμέρισμα μπορεί να αφορά την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας εκδίδεται μέσω αυτής της διαδικασίας και βεβαιώνει τη συμπλήρωση των απαιτούμενων στοιχείων, ενσωματώνοντας τη σχετική βεβαίωση μηχανικού. Ο φάκελος παραμένει στο μητρώο· το πιστοποιητικό χρησιμοποιείται στη συναλλαγή και έχει περιορισμένη ισχύ.

Μεταβίβαση ακινήτου: τι απαιτείται και ποιες περιπτώσεις διαφέρουν

Το άρθρο 83 του ν. 4495/2017 αφορά μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος με δικαιοπραξία εν ζωή. Επομένως, καλύπτει την πώληση, τη γονική παροχή και τη δωρεά. Η απλή αποδοχή κληρονομιάς δεν ανήκει σε αυτή την κατηγορία, ενώ η συνήθης μίσθωση δεν μεταβιβάζει εμπράγματο δικαίωμα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο απαλλάσσεται από την ταυτότητα μέχρι να πουληθεί. Το άρθρο 55 προβλέπει ξεχωριστό καθεστώς για ορισμένες χρήσεις, όπως κτίρια εκπαίδευσης και υγείας. Για μια συνηθισμένη υφιστάμενη κατοικία, η μεταβίβαση είναι το βασικό σημείο ενεργοποίησης της υποχρέωσης, με την επιφύλαξη άλλων ειδικών διαδικασιών.

Δικαιολογητικά: τι περιλαμβάνει ο φάκελος

Ο φάκελος συγκεντρώνει, ανάλογα με την ιδιοκτησία:

• Οικοδομική άδεια, αναθεωρήσεις και εγκεκριμένα σχέδια.

• Δηλώσεις τακτοποίησης και τα συνοδευτικά τους στοιχεία.

• Κατόψεις της πραγματικής κατάστασης, όπου χρειάζονται.

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται.

• Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.

• Στοιχεία στατικού ελέγχου, όπου προβλέπονται.

• Πίνακα χιλιοστών και μελέτη κατανομής δαπανών, κατά περίπτωση.

Για τη συνολική εικόνα της συναλλαγής, δείτε τον οδηγό για τα έξοδα και δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου.

Ποιο είναι το πρακτικό πρόβλημα

Το άμεσο εμπόδιο είναι η απουσία ισχύοντος Πιστοποιητικού Πληρότητας από το συμβόλαιο. Το ουσιαστικό πρόβλημα μπορεί να εμφανιστεί νωρίτερα, στην αυτοψία και στην αντιπαραβολή των χώρων με τα σχέδια. Ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος, μια αποθήκη που χρησιμοποιείται ως δωμάτιο ή μια προσθήκη προηγούμενου ιδιοκτήτη μπορεί να χρειάζονται ξεχωριστή αντιμετώπιση. Η καταχώρισή τους στην ταυτότητα δεν τα νομιμοποιεί.

Αντίστοιχα, μια διαφορά στα τετραγωνικά δεν σημαίνει αυτομάτως αυθαιρεσία. Χρειάζεται να εξακριβωθεί αν προέρχεται από μέτρηση, διαφορετική περιγραφή ή πραγματική μεταβολή. Μπορεί να απαιτείται τεχνική διόρθωση, πολεοδομική διαδικασία ή έλεγχος των τίτλων. Ο μηχανικός κρίνει το τεχνικό ζήτημα και συνεργάζεται με τον συμβολαιογράφο για τις συνέπειες στη μεταβίβαση. Οι οδηγίες προβλέπουν αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης και διορθώσεις καταχωρίσεων όπου χρειάζονται.

Η κρίσιμη ερώτηση, επομένως, είναι: «Τι πρέπει πρώτα να επιλυθεί για να μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο;». Η απάντηση καθορίζει τον χρόνο προετοιμασίας.

Πότε ξεκινά η διαδικασία και από τι εξαρτάται ο χρόνος

Ξεκινήστε πριν βγει το ακίνητο στην αγορά. Συγκεντρώστε τον διαθέσιμο φάκελο, αναθέστε τον έλεγχο και ζητήστε σαφή καταγραφή των ελλείψεων. Στη συνέχεια, οργανώστε την επίλυσή τους και συντονίστε την έκδοση του πιστοποιητικού με την υπογραφή.

Ένας πλήρης φάκελος ακολουθεί διαφορετική πορεία από έναν φάκελο με χαμένα σχέδια ή εκκρεμή τακτοποίηση.

Για τη συναλλαγή, η αβεβαιότητα έχει πρακτικό κόστος. Ένας αγοραστής μπορεί να έχει προθεσμία χρηματοδότησης ή μετακόμισης και να επιλέξει άλλο ακίνητο όταν η αναμονή παραμένει αόριστη. Η έγκαιρη προετοιμασία επιτρέπει πιο ρεαλιστικές δεσμεύσεις.

Κόστος

Το κόστος εξαρτάται από το μέγεθος και το είδος της ιδιοκτησίας, τη διαθεσιμότητα άδειας και σχεδίων, την ανάγκη αποτύπωσης και τις εκκρεμότητες που θα εντοπιστούν.

Ζητήστε διακριτή περιγραφή της εργασίας για την ταυτότητα και των πρόσθετων ενεργειών. Αν προκύψει σημαντική τακτοποίηση, αυτή μπορεί να αποτελέσει τη μεγαλύτερη επιβάρυνση, αφήνοντας την ίδια την ταυτότητα ως μικρότερο μέρος του συνολικού κόστους. Χωρίς έλεγχο, όμως, αυτή η αναλογία δεν μπορεί να προεξοφληθεί.

Ποιος αναλαμβάνει τη διαδικασία και τι συμβαίνει αν αναβληθεί η πώληση

Ο ιδιοκτήτης εξουσιοδοτεί τον μηχανικό, ο οποίος αναλαμβάνει την τεχνική καταχώριση και την έκδοση, ενώ ο συμβολαιογράφος ελέγχει τα απαιτούμενα έγγραφα για την πράξη.

Στην πώληση, η προετοιμασία αποτελεί ευθύνη της πλευράς του πωλητή, που κατά κανόνα αναλαμβάνει τη σχετική δαπάνη, εκτός διαφορετικής συμφωνίας. Αν η συμφωνία ματαιωθεί, ο ψηφιακός φάκελος παραμένει, και όταν προχωρήσει νέα συναλλαγή, ελέγχεται αν χρειάζεται ενημέρωση και νέο πιστοποιητικό - μια διαδικασία στην οποία η Engel & Völkers μπορεί να σας καθοδηγήσει βήμα-βήμα, διασφαλίζοντας την απόλυτη ομαλότητα και ασφάλεια της μεταβίβασής σας.