Golden Visa στην Eλλάδα : Πλήρης Οδηγός (2025)

Τι είναι η Golden Visa;

Η Golden Visa Ελλάδας είναι ένα πρόγραμμα μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή, που ξεκίνησε το 2013, προσελκύοντας αλλοδαπούς επενδυτές μέσω επένδυσης σε ακίνητα αξίας τουλάχιστον €250.000. Στην ουσία δεν πρόκειται για συμβατική θεώρηση εισόδου (visa), αλλά για πενταετή άδεια παραμονής στη χώρα, η οποία χορηγείται ως αντάλλαγμα για την εισροή κεφαλαίων στην ελληνική οικονομία. 

Με πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία, το πρόγραμμα αναθεωρήθηκε με στόχο την προσέλκυση μεγαλύτερων επενδύσεων και τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. 

Η Golden Visa επιτρέπει στον επενδυτή και την οικογένειά του να κατοικούν νόμιμα στην Ελλάδα, χωρίς να υπάρχει απαίτηση μόνιμης εγκατάστασης – μπορούν δηλαδή να διαμένουν ή να ταξιδεύουν κατά βούληση. 

Πρόκειται για ένα προνόμιο που προσφέρει παράλληλα ευρωπαϊκή διαμονή, καθώς συνοδεύεται από δυνατότητα ελεύθερης μετακίνησης στη Ζώνη Σένγκεν (27 χώρες) χωρίς θεώρηση εισόδου.

Ποια είναι τα οφέλη της Golden Visa;

Οι κάτοχοι της ελληνικής Golden Visa απολαμβάνουν σημαντικά προνόμια τόσο εντός Ελλάδας όσο και διεθνώς. 

Πρωτίστως, αποκτούν το δικαίωμα να ζουν μόνιμα στην Ελλάδα για 5 συνεχή έτη, με δυνατότητα ανανέωσης ανά πενταετία χωρίς περιορισμό, εφόσον διατηρούν την επένδυσή τους. Δεν υπάρχει υποχρέωση ελάχιστης παραμονής ετησίως, κάτι που σημαίνει ότι ο επενδυτής μπορεί να κρατήσει την άδεια ακόμη κι αν δεν διαμένει μόνιμα στη χώρα. 

Παράλληλα, η άδεια παρέχει ελεύθερη μετακίνηση στις χώρες Σένγκεν, επιτρέποντας διαμονή έως 90 ημερών ανά εξάμηνο σε κάθε κράτος μέλος, χωρίς έκδοση πρόσθετης βίζας.

Επιπλέον, οι κάτοχοι και οι οικογένειές τους έχουν πρόσβαση σε δημόσιες υπηρεσίες όπως η υγεία και η εκπαίδευση υπό τις ίδιες προϋποθέσεις με τους Έλληνες πολίτες. Σημαντικό όφελος είναι και η οικογενειακή συνένωση: μαζί με τον κύριο επενδυτή μπορούν να λάβουν άδεια διαμονής και τα μέλη της οικογένειάς του – δηλαδή ο/η σύζυγος, τα ανήλικα παιδιά (ή έως 21 ετών) καθώς και οι γονείς του επενδυτή ή/και του/της συζύγου. Αυτό σημαίνει ότι η Golden Visa εξασφαλίζει ένα ευρύ πλαίσιο ασφάλειας και σταθερότητας για ολόκληρη την οικογένεια του επενδυτή. 

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι υπό προϋποθέσεις το καθεστώς αυτό μπορεί να αποτελέσει γέφυρα για μακροπρόθεσμη παραμονή και ενδεχομένως μελλοντική αίτηση για ελληνική ιθαγένεια, αν και αυτό απαιτεί ξεχωριστές διαδικασίες και προϋπόθεση πραγματικής διαμονής επί σειρά ετών.

Ποιοι μπορούν να λάβουν Golden Visa;

Για να συμμετάσχει ένας ενδιαφερόμενος στο πρόγραμμα Golden Visa Ελλάδας θα πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις (κριτήρια επιλεξιμότητας):

Υπηκοότητα: Να είναι πολίτης χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης/ΕΟΧ.

Ηλικία: Να είναι ενήλικος, δηλαδή 18 ετών και άνω.

Ποινικό Μητρώο: Να μην έχει βεβαρημένο ποινικό μητρώο ή σοβαρό ποινικό μητρώο, τόσο στη χώρα του όσο και σε οποιαδήποτε χώρα όπου έχει διαμείνει.

Επένδυση σε ακίνητο: Να έχει προβεί σε αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, αξίας τουλάχιστον €400.000 ή €800.000 (ανάλογα με την περιοχή του ακινήτου), σύμφωνα με τα νέα όρια που ισχύουν από το 2023-2025. (Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις ειδικών επενδύσεων, όπως η μετατροπή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες ή η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων, ή η μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων  σε κατοικίες, το ελάχιστο όριο παραμένει €250.000)

Οικονομική δυνατότητα & ασφάλιση: Να διαθέτει τους οικονομικούς πόρους για την πλήρη κάλυψη της επένδυσης και να έχει ιδιωτική ασφάλεια υγείας που να ισχύει στην Ελλάδα (για τον ίδιο και τα μέλη της οικογένειάς του).

Ποια ακίνητα πληρούν τα κριτήρια για Golden Visa

Σημειώνεται ότι τα νέα όρια επένδυσης διαφοροποιούνται γεωγραφικά: για περιοχές υψηλής ζήτησης – όπως η περιφέρεια Αττικής (συμπεριλαμβανομένης της Αθήνας), η Θεσσαλονίκη και τουριστικοί προορισμοί όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη – απαιτείται επένδυση ύψους €800.000 σε ένα μόνο ακίνητο (ελάχιστου εμβαδού 120 τ.μ.). 

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, το κατώτερο όριο ορίζεται σε €400.000 για μία και μόνο ιδιοκτησία ακινήτου. Η εξαίρεση του ποσού €250.000 ισχύει μόνο σε ειδικά έργα, όπως προαναφέρθηκε, και δεν εφαρμόζεται γενικά στην κατοικία. 

Η πληρωμή του τιμήματος πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και το ακίνητο να έχει μεταβιβαστεί στον επενδυτή (με καταχώρηση στο υποθηκοφυλακείο), ενώ απαιτείται και η υποβολή σχετικών δικαιολογητικών: 

• συμβόλαιο αγοράς 

• πιστοποιητικό μεταγραφής 

• αντίγραφο διαβατηρίου

• φωτογραφίες και συμβόλαιο ασφάλισης υγείας

Μόνο εφόσον πληρούνται όλα τα παραπάνω κριτήρια, μπορεί ο ενδιαφερόμενος να λάβει τη μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή.

Πόσο διαρκεί η Golden Visa και τι γίνεται μετά;

Η άδεια διαμονής που χορηγείται μέσω του προγράμματος Golden Visa έχει διάρκεια πέντε (5) έτη από την ημερομηνία έκδοσής της. Μετά την πενταετία, ο επενδυτής μπορεί να υποβάλει αίτηση ανανέωσης για άλλα 5 χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι εξακολουθεί να πληροί τις βασικές προϋποθέσεις – κυρίως ότι διατηρεί στην κατοχή του την επένδυση (το ακίνητο) βάσει της οποίας εκδόθηκε η άδεια. Δεν υπάρχει περιορισμός στον αριθμό των ανανεώσεων: η άδεια μπορεί να ανανεώνεται διαρκώς κάθε πέντε χρόνια πρακτικά, προσφέροντας μόνιμο καθεστώς διαμονής στην Ελλάδα για όσο διάστημα ο επενδυτής διατηρεί την περιουσία του και συνεχίζει να πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Επιπλέον, οι οικογενειακές άδειες που εκδίδονται για τα μέλη της οικογένειας έχουν την ίδια διάρκεια και ανανεώνονται παράλληλα με αυτές του κύριου επενδυτή, εφόσον οι οικογενειακοί δεσμοί και οι λοιπές προϋποθέσεις παραμένουν σε ισχύ. 

Σημαντικό είναι να γνωρίζει ο επενδυτής ότι η Golden Visa παρέχει μεν μακροχρόνια διαμονή, αλλά δεν ισοδυναμεί με υπηκοότητα. Εάν ο στόχος είναι η απόκτηση ελληνικής ιθαγένειας, απαιτείται πραγματική διαμονή στην Ελλάδα για αρκετά χρόνια και εκπλήρωση πρόσθετων κριτηρίων (όπως εξέταση γλώσσας και γνώσης πολιτισμού) σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία. 

Πάντως, η Golden Visa λειτουργεί ως ένα σταθερό πλαίσιο παραμονής και κινητικότητας, δίνοντας στον επενδυτή και την οικογένειά του την ευελιξία να ζουν ή να ταξιδεύουν στην Ευρώπη με ασφάλεια και νόμιμο καθεστώς για όσο το επιθυμούν, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης της επένδυσής τους.

Πώς συγκρίνεται η ελληνική Golden Visa με άλλες ευρωπαϊκές;

Η ελληνική Golden Visa παραμένει μία από τις πιο προσιτές και ευέλικτες στην ΕΕ., καθώς δεν απαιτεί μόνιμη διαμονή ούτε φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Αντίθετα, η Ισπανία απαιτεί επένδυση τουλάχιστον €500.000 σε ακίνητο και επιτρέπει παραμονή χωρίς φορολογική έδρα, ενώ η Πορτογαλία έχει πλέον αναστείλει την Golden Visa μέσω αγοράς κατοικίας, εστιάζοντας μόνο σε επενδύσεις μέσω κεφαλαίων και καινοτομίας. Η Μάλτα προσφέρει καθεστώς διαμονής ή υπηκοότητας με υψηλότερες χρηματοοικονομικές απαιτήσεις, ενώ η Κύπρος έχει αναστείλει μόνιμα το πρόγραμμα υπηκοότητας μέσω επένδυσης από το 2020. Σε αυτό το πλαίσιο, η Ελλάδα ξεχωρίζει,προσφέροντας σχετικά χαμηλό όριο εισόδου και σταθερό νομοθετικό πλαίσιο, αποτελώντας πόλο έλξης για επενδυτές που αναζητούν πρόσβαση στην ευρωπαϊκή αγορά και διαβατήριο κινητικότητας Σένγκεν.

Πως μπορεί να σας βοηθήσει η Engel & Völkers 

Η Engel & Völkers, διαθέτοντας ένα εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων που πληρούν όλες τις προδιαγραφές για την απόκτηση Golden Visa, έχει δημιουργήσει έναν αναλυτικό οδηγό για όσους ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητη περιουσία.

Στον οδηγό παρουσιάζονται με σαφήνεια οι τιμές αγοράς, οι προϋποθέσεις, η διαδικασία καθώς και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της άδειας διαμονής, ενώ περιλαμβάνονται και απαντήσεις σε συχνά ερωτήματα που αφορούν αυτόν τον νέο τύπο άδειας για ιδιοκτήτες ακινήτων.

Για περισσότερες πληροφορίες πέραν του περιεχομένου του παρόντος οδηγού ή για οποιαδήποτε διευκρίνιση, μπορείτε φυσικά να επικοινωνήσετε μαζί μας. Η έμπειρη ομάδα συμβούλων της Engel & Völkers είναι στη διάθεσή σας για να σας παρέχει την πιο έγκυρη και επικαιροποιημένη ενημέρωση, σύμφωνα με τις οδηγίες της Γενικής Γραμματείας Πληθυσμού & Κοινωνικής Συνοχής του Υπουργείου Εσωτερικών.