Τι ζητούν οι αγοραστές πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα

Τι ορίζεται ως πολυτελής κατοικία

Η ελληνική αγορά δεν διαθέτει θεσμοθετημένο ορισμό της πολυτελούς κατοικίας. Διεθνώς, το threshold διαφέρει ανά αγορά. Για παράδειγμα στο Λονδίνο ή τη Νέα Υόρκη, η κατηγορία premium αρχίζει πάνω από 2 εκατ. ευρώ, ενώ σε αγορές με χαμηλότερο μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο το threshold μπορεί να είναι αισθητά χαμηλότερο. 

Στην ελληνική πραγματικότητα, τα πολυτελή ακίνητα ορίζονται ως τα οικιστικά ακίνητα αξίας άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ, φτάνοντας έως και τα 10 εκατομμύρια ευρώ και άνω.

Για τους σκοπούς αυτής της ανάλυσης, θεωρούμε ως threshold τις 500.000 ευρώ (τιμή ζητούμενη ή συμφωνηθείσα), ώστε να συμπεριληφθούν και ακίνητα σε δευτερεύουσες αγορές υψηλής αξίας, όπως νησιά και ημιαστικές παραθεριστικές τοποθεσίες.

Ποιος αγοράζει και γιατί

Η ζήτηση αντανακλά τη μετατόπιση από το κίνητρο της άδειας διαμονής προς τον τρόπο ζωής και την επενδυτική στρατηγική.

Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Engel & Völkers Greece για το 2026, οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν το 60% έως 85% της ζήτησης στους κορυφαίους προορισμούς, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να προέρχεται από Ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία, Γαλλία, Ελβετία, Ηνωμένες Πολιτείες και Ισραήλ.

Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία αγοράς α' τριμήνου 2026, οι πέντε χώρες με την υψηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία, η Βουλγαρία και η Σερβία.

Το μακροοικονομικό πλαίσιο

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το α' τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα αυξήθηκαν κατά 5,7%.

Για το 2025, οι τιμές είχαν αυξηθεί με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, έναντι 9,1% το 2024.

Αυτή ήταν μια αναμενόμενη εξέλιξη, καθώς η αγορά περνά σε νέα φάση ωριμότητας, ενώ και η πτώση στη ζήτηση από το εξωτερικό συντελεί προς τις μικρότερες ετήσιες μεταβολές.

Στο μέτωπο των ξένων άμεσων επενδύσεων (ΞΑΕ), η αγορά ακινήτων προσέλκυσε 2,05 δισ. ευρώ σε ξένες άμεσες επενδύσεις κατά τη διάρκεια του 2025, ποσό που αντιπροσωπεύει περίπου το 43% του συνόλου των ξένων επενδύσεων στη χώρα.

Ωστόσο, το ποσό αυτό αντιπροσωπεύει μείωση 25,3% σε σχέση με το ρεκόρ των 2,75 δισ. ευρώ του 2024.

Παράλληλα, οι αρχικές αιτήσεις μόνιμης άδειας διαμονής ανήλθαν σε 9.382 το 2024 και μειώθηκαν σε 7.025 το 2025 σημειώνοντας πτώση 25,1%.

Στο πεντάμηνο Ιανουαρίου-Μαΐου 2026 υποβλήθηκαν 2.137 νέες αρχικές αιτήσεις (Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, Μάιος 2026).

Το συμπέρασμα από τη σύγκριση αυτών των αριθμών είναι ότι τα ξένα κεφάλαια συνεχίζουν να εισρέουν στην ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά ένα ολοένα μικρότερο μέρος τους συνδέεται με αίτηση άδειας διαμονής. Ο αγοραστής του 2026 αγοράζει κατοικία ως τρόπο ζωής ή ως στοιχείο ενός επενδυτικού χαρτοφυλακίου.

Τι σημαίνει αυτό για τον πωλητή

Αν ο αγοραστής δεν έχει ανάγκη το καθεστώς διαμονής, τα κριτήρια επιλογής αλλάζουν ουσιαστικά. Ένα ακίνητο που πληρούσε τα ελάχιστα κριτήρια επιλεξιμότητας για Golden Visa δεν αρκεί πλέον. 

Όπως σημειώνει ο Γιώργος Πετράς, CEO της Engel & Völkers Greece, οι διεθνείς επενδυτές δεν αναζητούν πλέον απλώς ευκαιρίες, αλλά ακίνητα με σαφή προστιθέμενη αξία, υψηλές προδιαγραφές και ισχυρή διατήρηση αξίας μακροπρόθεσμα.

Το συμπέρασμα από τα δεδομένα του προηγούμενου πίνακα είναι ότι ενεργειακή κλάση, κατάσταση φακέλου, χρόνος παράδοσης και ποιότητα κατασκευής παίζουν πιο σημαντικό ρόλο πλέον από την απλή επιλεξιμότητα τοποθεσίας ή τιμής. 

Ακίνητα παλαιότερης κατασκευής χωρίς ενεργειακή αναβάθμιση αντιμετωπίζουν κίνδυνο μακροπρόθεσμης υποτίμησης γεγονός που είναι κρίσιμο για αγοραστές με μακροπρόθεσμη οπτική.

Οι 3 συχνότεροι λόγοι μη πραγματοποίησης της συναλλαγής

Οι τρεις συχνότεροι λόγοι για τους οποίους συναλλαγές υψηλής αξίας δεν ολοκληρώθηκαν κατά το εξεταζόμενο εξάμηνο είναι:

1. Πολεοδομικές εκκρεμότητες

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά σε παλαιότερα ακίνητα ή μονοκατοικίες, τα πολεοδομικά ζητήματα δεν αποτελούν εξαίρεση αλλά συχνά τον κανόνα. Αδήλωτες κατασκευές, ασυμφωνία εγκεκριμένων σχεδίων με υφιστάμενη κατάσταση και εκκρεμείς ρυθμίσεις αυθαιρέτων αποτρέπουν ξένους αγοραστές, οι οποίοι απαιτούν πλήρη πολεοδομικό έλεγχο πριν από οποιαδήποτε οικονομική δέσμευση.

2. Ελλιπής ή ανύπαρκτη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ)

Η ΗΤΚ αποτελεί υποχρεωτική προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση ακινήτου - χωρίς αυτήν ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει το συμβόλαιο.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις αγοράς, το μεγαλύτερο λάθος που μπορεί να κάνει ένας πωλητής το 2026 είναι να βρει τον αγοραστή και μετά να αναζητήσει μηχανικό. Η αγορά δεν συγχωρεί καθυστερήσεις και οι αγοραστές αποσύρουν εύκολα το ενδιαφέρον τους.

3. Συνιδιοκτησία με πολλαπλούς κληρονόμους

Ακίνητα στα οποία η κυριότητα είναι κατατμημένη μεταξύ πολλών συνιδιοκτητών - συνήθως λόγω πολλαπλών κληρονόμων - δημιουργούν χρονοβόρες νομικές διαδικασίες που δυσχεραίνουν τη σύνταξη συμβολαίου εντός ευλόγου χρονικού πλαισίου.

Τι συμβαίνει στο εξωτερικό

Σε διεθνές επίπεδο, φορολογικές πιέσεις, τεχνολογία και μεταβαλλόμενοι τρόποι ζωής μετατοπίζουν τις αγοραστικές αποφάσεις των UHNWI, οι οποίοι δαπανούν λιγότερο χρόνο σε παραδοσιακά κέντρα.

Οι μοναδικές τοποθεσίες, η αρχιτεκτονική και κατασκευαστική ποιότητα παραμένουν σημαντικά, αλλά η ιδιωτικότητα, η ευεξία και η ελευθερία αυτοδιαμόρφωσης του τρόπου ζωής επηρεάζουν ολοένα και περισσότερο τις αγοραστικές αποφάσεις.

Τα ελληνικά δεδομένα ευθυγραμμίζονται σε μεγάλο βαθμό με αυτήν την τάση, ιδίως ως προς την αυξημένη βαρύτητα της ενεργειακής απόδοσης και της ιδιωτικότητας. Δεν υπάρχει αντίστοιχη ελληνική ποσοτική έρευνα σε επίπεδο UHNWI που να επιτρέπει ευθεία σύγκριση ποσοστών.

Για να βγει στην αγορά ένα ακίνητο θα πρέπει έχει:

1. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) σε ισχύ

Η έκδοσή της είναι νομική προϋπόθεση μεταβίβασης, αλλά και σήμα αξιοπιστίας για τον αγοραστή. Θα πρέπει να προηγείται και όχι να ακολουθεί της εμπορικής προώθησης.

2. Ανανεωμένο Ενεργειακό Πιστοποιητικό

Δεδομένου ότι η ενεργειακή κλάση είναι ένα μη διαπραγματεύσιμο κριτήριο, η ενεργειακή αναβάθμιση ή τουλάχιστον η ενεργειακή τεκμηρίωση θα πρέπει να υπάρχει πριν από κάθε επίδειξη.

3. Πλήρης πολεοδομικός έλεγχος και τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών

Κάθε εκκρεμότητα που έρχεται στην επιφάνεια μετά την αρχική προσφορά ενεργοποιεί αναπροσαρμογή τιμής ή και την αποχώρηση του αγοραστή.

4. Ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς

Συνιδιοκτησία, βάρη ή διεκδικήσεις πρέπει να έχουν επιλυθεί, με σχετική νομική τεκμηρίωση.

5. Επαγγελματική αποτίμηση

Ο σημερινός αγοραστής πολυτελούς κατοικίας αξιολογεί την ζητούμενη τιμή σε σχέση με αντικειμενικά δεδομένα αγοράς - μια ρεαλιστική εκτίμηση του ακινήτου αποτρέπει χρόνιες καθυστερήσεις.

6. Τεκμηρίωση ποιότητας κατασκευής

Τεχνικά σχέδια, πιστοποιητικά υλικών και ιστορικό συντήρησης αποτελούν στοιχεία που ο αγοραστής αναμένει να βρει στον φάκελο.

Για ιδιοκτήτες που επιθυμούν επαγγελματική αξιολόγηση ετοιμότητας, η Engel & Völkers Greece παρέχει δωρεάν εκτίμηση ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω κριτήρια.