Di cosa bisogna tener conto all’acquisto di una proprietà per piani?

All’acquisto di una proprietà per piani bisogna tener conto di alcuni aspetti importanti. È essenziale che l'oggetto della vendita sia accompagnato non solo da un estratto del registro fondiario, il cosiddetto piano catastale, per l’unità abitativa che si intende acquistare, ma anche dalla parcella sulla quale è situata la stessa unità abitativa. 

L'estratto del registro fondiario dell'unità abitativa informa su quanto segue:

• quota di valore e proprietari
• tipo di acquisizione
• valore fiscale
• valore assicurativo del terreno
• servitù unicamente rilevanti per la rispettiva unità abitativa
• annotazioni, diritto di prelazione, eventuali pignoramenti
• pegni immobiliari
• menzione del regolamento della comunione dei comproprietari di piano

L'estratto di registro fondiario della parcella informa su quanto segue:

• ripartizione del patrimonio immobiliare complessivo, con indicazione delle quote di valore delle quote di comproprietà delle rispettive unità abitative
• servitù da prendere in considerazione per l’intero immobile

Le servitù comprendono un diritto urgente di utilizzo o usufrutto o (servitù positiva) o un obbligo di omissione (servitù negativa). Significa che un bene immobile può essere gravato a vantaggio di un altro bene immobile o di una determinata persona, in modo tale che il suo proprietario debba accettare taluni interventi del suo proprietario o che, in determinate circostanze, non possa esercitare il suo diritto di proprietà. Possono essere diritti di passaggio, diritti di posa di cavi, ma anche diritti di frontiera e di prossimità. Le servitù possono essere riferite a un'unità abitativa o anche alla parcella. È importante una documentazione completa delle servitù.

Per farsi una prima opinione dell'unità immobiliare di piano che si prevede di acquistare, si consiglia di esaminare la situazione, che fornisce una panoramica dell'intera costruzione e degli immobili adiacenti. Il piano regolatore fornisce ulteriori informazioni sulla ripartizione degli spazi dei singoli appartamenti.

Il piano di ripartizione indica i locali soggetti a diritto speciale e i locali accessori dell’appartamento corrispondente, classificati secondo i colori. I diritti di utilizzo esclusivi vengono in genere contrassegnati con lo stesso colore, mentre le parti condivise vengono visualizzate in bianco. Il piano di suddivisione è un elemento obbligatorio della costituzione della proprietà dei piani.  Infine, se viene deciso che la proprietà per piani deve essere costituita o acquisita, l'atto costitutivo o il contratto di vendita devono essere registrati nel registro fondiario conformemente all'articolo 712d CC. L'iscrizione nel registro fondiario determina inoltre la quota di valore della rispettiva quota di proprietà per piani rispetto al valore complessivo dell'immobile. Le modifiche alla quota di valore possono essere effettuate su consenso di tutti i diretti interessati e approvazione dell'assemblea dei comproprietari di piano.

Regolamento | l'assemblea dei comproprietari di piano

Per disciplinare la convivenza, è consigliabile creare un regolamento per comproprietari di piano. Non è un elemento obbligatorio, ma può essere richiesto da ogni singolo comproprietario di piano o dalla comunione nel suo insieme, se non esiste. In mancanza di un regolamento, valgono le disposizioni legali. Si consiglia di annotare il regolamento nel registro fondiario.

Come già detto, i comproprietari di piano si organizzano tramite l'assemblea dei comproprietari di piano. Le assemblee vengono messe a verbale in modo che tutte le decisioni siano registrate con i risultati delle votazioni e i quorum. Il Protocollo funge quindi da prova e da informazione. Per l'acquisto di un appartamento in proprietà per piani la persona interessata all’acquisto deve obbligatoriamente farsi consegnare gli ultimi verbali, in modo da avere una panoramica dei lavori di rinnovo e di manutenzione già effettuati o di determinate richieste di altri comproprietari di piano in atto. L’articolo 712m, cap. 2, del CC rimanda al diritto di associazione per quanto riguarda il processo decisionale, l’esclusione di comproprietari di piano e la revocazione delle decisioni dell’assemblea.

Il fondo di rinnovazione

I fondi finanziari appartenenti congiuntamente ai comproprietari di piano, come il fondo di rinnovazione, devono essere gestiti secondo le norme di contabilità generali. Devono essere presentate le entrate, le uscite e la situazione patrimoniale. Per i lavori previsti sul bene immobile bisogna sempre chiedere un preventivo. 

Benché la costituzione di un fondo di rinnovazione non sia obbligatoria per legge, è utile per finanziare i lavori di risanamento e di rinnovazione. In tal modo la comunione è costretta a creare alcune riserve che, in caso di emergenza, possano finanziare anche le misure preventive edili più urgenti. In occasione dell'assemblea annuale dei comproprietari di piano viene poi fissato un budget per i costi comuni e determinati gli anticipi da versare.