Quels sont les points à prendre en compte lors de l’acquisition d’une propriété par étages?

Lors de l’acquisition d’une propriété par étages, un certain nombre de points essentiels doivent être pris en compte. Il est primordial de disposer d’un extrait du registre foncier (plan cadastral) non seulement pour l’unité d’habitation objet du projet d’achat, mais également pour la parcelle de base sur laquelle l’unité d’habitation se trouve. 

L’extrait du registre foncier de l’unité d’habitation comporte les informations suivantes:

• quote-part et propriétaire
• type d’acquisition
• valeur fiscale
• valeur d’assurance du bien-fonds
• servitudes applicables uniquement à l’unité d’habitation concernée
• annotations, droits de préemption, saisies éventuelles
• droits de gage immobiliers
• remarques portant sur le règlement de la communauté des propriétaires d’étages

L’extrait du registre foncier de la parcelle de base comporte les informations suivantes:

Les servitudes incluent un droit réel d’utilisation (servitude positive) ou une obligation de s’abstenir (servitude négative). En d’autres termes, un bien peut être grevé au profit d’un autre bien ou d’une personne déterminée de telle manière que son propriétaire doit accepter certaines interventions de l’ayant droit ou s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. Il peut s’agir de droits de passage, de droits de conduite, mais aussi de droits de construction plus rapprochée. Les servitudes peuvent se rapporter à une unité d’habitation ou à la parcelle de base. Il est important de disposer d’une documentation complète des servitudes.

Pour se faire une idée du lot de propriété par étages objet du projet d’achat, il est recommandé d’examiner le plan de situation, qui donne une vue d’ensemble de la construction et des immeubles voisins. Le plan de construction révèle quant à lui la répartition des différents logements.

Le plan de répartition identifie les espaces couverts par le droit exclusif ainsi que les locaux annexes appartenant à l’appartement correspondant avec un code couleur. Les droits d’usage exclusifs sont généralement représentés dans la même couleur, tandis que les parties communes sont affichées en blanc. Le plan de répartition est un élément obligatoire pour la constitution d’une propriété par étages.  En cas de décision définitive de constituer ou d’acquérir une propriété par étages, l’acte constitutif ou le contrat de vente correspondant doit être inscrit au registre foncier, conformément à l’article 712d du Code civil. L’inscription au registre foncier fixe également la quote-part de propriété par étages sur la valeur totale du bien-fonds. Toute modification de cette quote-part est soumise à l’accord de toutes les parties directement concernées et à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires d’étages.

Règlement | l’assemblée des copropriétaires d’étages

Afin de réglementer la cohabitation, il est recommandé d’établir un règlement de copropriété. Ce règlement n’est pas obligatoire, mais à défaut, peut être exigé par chaque propriétaire d’étage ou par la communauté dans son ensemble. En l’absence de règlement, les dispositions légales s’appliquent. L’inscription du règlement au registre foncier est vivement recommandée.

Comme nous l’avons déjà précisé, les propriétaires d’étages s’organisent à travers l’assemblée des copropriétaires d’étages. À chaque assemblée est établi un procès-verbal dans lequel sont consignées toutes les décisions, accompagnées des résultats de vote et des quorums. Ce procès-verbal sert ainsi d’outil de travail, d’information et de preuve. Lors de l’acquisition d’un appartement en propriété par étages, il est primordial que l’acheteur intéressé puisse consulter les derniers procès-verbaux afin de pouvoir se faire une idée des travaux d’entretien et de rénovation déjà effectués ou de certaines préoccupations d’autres propriétaires d’étages. Concernant la prise de décision, l’exclusion de propriétaires d’étages et la contestation de décisions prises par l’assemblée, l’article 712m, paragraphe 2, du Code civil renvoie au droit d’association.

Fonds de rénovation

Les ressources financières communes aux propriétaires d’étages, telles que le fonds de rénovation, doivent être gérées selon les règles comptables générales. Les entrées et les sorties ainsi que la situation financière doivent être présentées. Un devis est demandé pour les travaux prévus sur l’immeuble. Bien que la création d’un fonds de rénovation ne soit pas prescrite par la loi, un tel fonds est tout simplement nécessaire pour financer les travaux de rénovation. 

La communauté est ainsi contrainte de constituer des réserves qui, en cas d’urgence, permettront de financer les travaux de construction les plus urgents. Par ailleurs, un budget des dépenses communes doit être adopté lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires d’étages, au cours de laquelle les avances de frais à verser doivent être également déterminées.